Hliniczky Krisztián az ANKER PROPERTY alapító tulajdonosa, közel három évtizede dolgozik az ingatlanszakmában, rendszeresen publikál és reflektál a piaci változásokra. Nevéhez fűződik az életjáradéki szolgáltatásokat megreformáló konstrukció 14 évvel ezelőtti megalkotása és az ahhoz kapcsolódó szolgáltatás széleskörű elismertsége a szakmai és az ügyféloldalon egyaránt. Amikor anno elkezdte akkor évekig az övé volt az egyetlen cég a piacon, ma már sok követője van, hogy ennyien másolták őt, arra egyfajta elismerésként tekint. Nem fél a versenytől azt mondja: „Piaci szereplő az ANKER mellett van még egy pár, de konkurencia nincs egy sem!”
Hliniczky egyébként is másként gondolkodik a vállalkozásról, mint olyanról. A Japán metódust tartja követendőnek, ahol a legtöbbet találjuk a világ legöregebb vállalatai közül. Erre ott külön kifejezés is létezik, shinise azaz nagy múltra visszatekintő. Azokat a cégeket, szolgáltatókat hívják így amelyek több mint egy évszázada működnek, családon belül tartották a tulajdonjogot, és ugyanazon iparágban tevékenykednek, mint amelyben kezdtek. Szerinte ez a többszáz éves működésre való törekvés és a generációk bevonása az ami a legnagyobb garancia a szolgáltatás minőségére és emberközpontúságára. Mint a legnagyobb múltú életjáradékos ingatlan közvetítő, jó úton jár, hogy megvalósítsa a saját shinise vállalatát, kiváltképp mivel az operatív munkába már feleségét és idősebb gyermekeit is bevonta. Így a családi vonal is teljesülni látszik!
NEM AZ A KÉRDÉS HOL, HANEM HOGY MILYEN MÓDON ÉRDEMES INGATLANT VENNI
Időről időre felbukkan a kérdés, vajon hol érdemes most lakást venni. De valóban ez a legfontosabb szempont a lokáció, ha befektetési céllal vásárolunk? Tényleg bele kell mennünk egy licitbe is, ha a szakértők által javasolt kerületben, városban, akarunk venni egy lakást vagyongyarapítási céllal? A válasz nem, hogy miért nem azt most elmondjuk.
A szakértők, tanácsadók többsége görcsösen ragaszkodik a régi doktrínához miszerint az ingatlanvásárlásnál, kiváltképp, ha az befektetési célú, a három legfontosabb szempont a lokáció a lokáció és a lokáció. Pedig ez ma már csak akkor igaz, ha a régi szabályhoz a régi módszert alkalmazzuk. Csak a bérbeadással történő hasznosítás esetén van olyan nagy szerepe az elhelyezkedésnek, mert azon múlik a kiadhatóság és a bérleti díj nagysága, vagyis a megtérülési idő hossza és a profit nagysága.
Tanácsnak tanács, de jó is?
Ilyenkor aztán előkerülnek a nyakatekert elemzések a beruházásokról, leendő ipari parkokról, városfejlesztési koncepciókról, amelyekre hivatkozva vélelmezik a tanácsadók, hogy itt vagy ott nagyobb lesz a bérelhető ingatlanok iránti kereslet. De ezzel két probléma is van.
Az egyik, hogy az elmúlt időszakban felerősödött az a tendencia, amelynek eredménye képen a bérleti díjak emelkedése jócskán elmarad a lakásra növekedésétől. És ezen sem beruházások, sem az oda települő gyárak nem fognak segítenek, mert az ok a lakosság jövedelmi helyzetének egyre romló állapota. Vagyis, hogy a keresleti oldal elérte a fizetőképességének határát. A másik, hogy folyamatosan emelkedik a kiadó lakások száma, amire a mostani befektetői roham még jobban ráerősít. Hiszen ahogy a szakértők többsége, úgy a befektetők zöme is bele van ragadva a bérbeadás ingoványába. Amink eredménye túlkínálat és a bérleti díjak befagyása, vagy legalább is az emelkedés jelentős lassulás lesz.
Nem a „hol”, hanem a „hogyan” a valódi kérdés!
A megoldásra ami ezt a profitzabáló helyzetet kivédi, bárki rábukkanhat, aki veszi a fáradtságot és döntés előtt megnézi milyen lehetőségek vannak a piacon. Ekkor ugyanis szembe fog jönni az életjáradékos ingatlanok szegmense és az ilyen lakásokba, házakba való befektetés lehetősége.
Ezeknél az ingatlanoknál korántsem nem olyan lényeges a lokáció, mert a profit nem a bérbeadásból hanem az óriási árkedvezményből származik. Így, persze az észszerűség határai belül, de bárhol is veszünk ingatlant, annak köszönhetően, hogy a piaci értéknek csupán a 20-50%-át kell kifizetünk, garantálva lesz a profitunk.
Ez óriási szabadságot jelent, hiszen a profitunk és vagyongyarapodásunk már nem attól függ, hogy az okosok által ígért ingatlanpiaci események, fordulatok bekövetkeznek-e. Nem beszélve a bevezetni tervezett települési korlátozásról, amely ezt a konstrukciót nem érinti, így ennek köszönhetően ott is tudunk vásárolni, ahol a többség nem. És szélesebb profit sávot is jelent, hiszen olyan településeken tudunk töredék áron ingatlanokat venni, amelye majd csak ezt követően fognak felfutni, így több tartalék van még bennük az áremelkedést illetően.
EZ EZERSZER JOBB, MINT A BÉRBEADÁS, DE A BIGOTTSÁG NAGY ÚR A BEFEKTETŐKNÉL
Az állampapírhozam-kifizetések mind az otthonteremtési lakásvásárlásra, mind a befektetési célú vételekre pozitív hatást gyakorolhatnak 2025-ben. A lakásukat bérbeadók egyes számítások szerint 6% körüli hozamra számíthatnak ebben az évben – de vajon ez a hozamszint tartós lesz-e és tényleg ez a legjobb megoldás, ha ingatlanba akarunk fektetni? Ennek jártunk utána.
Mert ezt ismeri mindenki.
Amikor azt mondjuk ingatlanbefektetés a legtöbbeknek egy bérbeadási céllal megvásárolt ingatlan ugrik be, holott már rég nem ez a legjobb módja annak, hogy nagy profitra tehessünk szert. Egyszerűen csak a falkaszellem és az újtól való félelem az, ami sokakat visszatart attól, hogy komoly vagyonépítésbe kezdjenek.
Amikor bérbeadásra vásárolunk egy lakást, azt bizony fel kell újítani, be kell bútorozni és gépesíteni is kell (hűtő, mosó és szárítógép, mosogatógép stb.). Meg kell találni a megfelelő bérlőt, rendszeresen lesznek adózási és adminisztrációs feladataink, költségeink, képeznünk kell egy tartalékalapot, amiből az évek alatt előforduló javításokat, cseréket finanszírozhatjuk. Végül de nem utolsó sorban 16-18 évet kell várnunk mire apránként havi bontásokban (192-216 hónap) visszakapjuk a befektetett pénzünket, vagyis megtérül a befektetés.
Mindez folyamatos kockázatok mellet, hogy évente átlagban legalább 11 hónapot ki legyen adva, ne lakják le túlságosan az ingatlant és ott vannak a gazdasági, ingatlanpiaci történések is. Például mi lesz, ha a lakásépítési boom beindulásával a bérlakás piacon is intenzívebbé válik az árverseny? Mi lesz, ha a bérlők egy idő után már nem tudják és nem is hajlandók megfizetni a folyamatosan emelkedő bérelgeti díjakat? Mi lesz, ha a lakásárak még jobban elhúznak a bérleti díjak emelkedésétől és további 3-5 évvel kitolódik a megtérülési idő? Márpedig mindegyikre komoly esély van. Ezért is indokolatlan örülni a mostani felfutás miatt kiszámolt 6% körüli hozamnak, hiszen az már 6-12 hónap múlva el fog olvadni és jön a régi 3-5%-os szint.
Szekérrel az autópályán.
A hagyományos ingatlanbefektetést a hasznosítási módja tette elavulttá és gyengévé a nyereségesség terén. Ugyanis az ilyen lakásoknak és házaknak két részből tevődik össze a profitja, az értéknövekedésből (emelkedő ingatlanárak) és a bérleti díjakból. Csakhogy az elmúlt években pont a nyereség nagyobb részét adó bérbeadás vált egyre bizonytalanabbá. Első sorban a potenciális bérlők folyamatosan romló életszínvonala és jövedelmi helyzete okán. Aminek olyan mértékű javulására, amely tartósan fedezné a 6%-os vagy annál magasabb hozamszintet, még középtávon, vagyis 5-10 éven belül sem számíthatunk.
Nem látják a fától az erdőt.
A fentieket olvasva joggal merül fel az igény, hogy egy olyan megoldásra lenne szükség, amelynél nem a bérbeadás a profittermelés fő pillére és záloga. A helyzet az, hogy van ilyen konstrukció, ráadásul közel 15 éve itt van az ingatlanpiacon. Csak sokan annyira bele vannak ragadva a bérbeadásos hasznosításba, hogy el sem tudják képzelni, van más, sőt jobb. Vagy ha tudnak róla bigott módon ragaszkodnak a régihez és még a számok sem győzik meg őket.
Ez mindent visz!
A szóban forgó megoldás, illetve konstrukció az életjáradékos ingatlanbefektetés, amelynek számos előnye van, de kezdjük a legfontosabbal. Ebben az esetben a profit az értéknövekedés mellett az óriási 50-80%-os árkedvezményből realizálódik. Vagyis itt egyetlen olyan teendővel, költséggel, kockázattal, nem kell számolnunk, mint a bérbeadás esetében. Egy életjáradékos ingatlannál a nyereségesség szempontjából teljesen érdektelen, hogy laknak-e benne vagy sem. A befektetőnek semmi dolga nincs a lakással és nem számít, hogy az albérleti piac milyen szakaszát éli éppen.
Nézzük ki a jobb!
A példát 50 millió Ft tőkével, a bérbe adott ingatlan teljes megtérülését eredményező 16 éves futamidővel és 5%/év értéknövekedéssel kalkulálva raktuk össze.
- Bérbeadás: 50 millió Ft értékű ingatlan + 50 millió Ft bérleti díj + 40 millió Ft értéknövekedés = 140 millió Ft
- Életjáradékos ingatlan: 100 millió Ft értékű ingatlan 80 millió Ft értéknövekedés = 180 millió Ft
A végeredmény magáért beszél a különbség egy fővárosi lakás vagy egy vidéki családi ház ára. Ráadásul az életjáradékos ingatlanok esetében nincs munka, nincs kockázat, nincsenek időszakosan felmerülő plusz költségek sem és a kiemelkedő profit teljesen független attól, hogy lakik-e az ingatlanban valaki vagy sem.
AZ INGATLANBEFEKTETÉS, AMELYNEK HOZAMA DOLLÁRBAN IS MEGGYŐZŐ
Egyre többen elégelik meg a bizonytalankodó tőzsdét és az újra meglóduló inflációt, ami felemészteni készül a megtakarításaikat. Szerencsére van megoldás, méghozzá az életjáradékos ingatlanbefektetés, ami még dollárban denominálva is veri az S&P 500-at!
Persze ingatlanba fektetni nem olyan egyszerű, mint megvásárolni az S&P 500 ETF-t, de azért érdemes megnézni, hogy mire képes egy fővárosi ingatlan és milyen tényezők befolyásolják leginkább a befektetés megtérülését.
Ingatlant venni általában is népszerű befektetés forma a jövedelmezősége, a stabil cash flow termelő képessége és a befektetés alacsony volatilitása miatt is. A megyeszékhelyeken és Budapest bizonyos kerületeiben az ingatlanbefektetések reálhozama dollárban is meghaladhatja az S&P 500 hosszú távú, 6-7%-os reálhozamát. Vagyis még a forint leértékelődése és az amerikai infláció figyelembevételével is felülmúlhatják a világ egyik legfontosabb befektetési referenciáját.
Ez a magyar ingatlanbefektetők számára azt jelenti, hogy a stabilitásért cserébe nem kell lemondaniuk a magas hozamokról. Sőt van olyan konstrukció, ahol a diverzifikációra sincs szükség, ami csökkenthetné a hozamot. Vagyis a hazai ingatlan kiváló alternatíva azoknak, akik biztonságosabb, mégis versenyképes hozamú befektetést keresnek. Az Anker Property Ltd számításai szerint Budapest belső kerületeiben egy életjáradékos ingatlanon az elérhető dollár reálhozam 18-20% körül mozog, mindez úgy, hogy az értéknövekedés mértékét konzervatívan becsültük meg.
Ráadásul az életjáradékos ingatlanbefektetés esetében sokkal kisebb kezdőtőke szükséges, mint a bérbeadásos opciónál emellett sokkal rugalmasabb és könnyen hozzáférhető. A megtalálásban és a kiválasztásban szakértők segítenek, így profi kezekben tudhatjuk az egész folyamatot, hosszas utánajárás, böngészés és a felesleges ingatlanok lelátogatása nélkül.
Annak a vevőnek, aki régi metódust követi ez a magas hozam nem jár!
Sokan vásárolnak itthon befektetésre ingatlant teljes áron, készpénzből hitel nélkül, ami abból a szempontból előnyős, hogy nem kell a törlesztőrészletet és a banknak másfélszer-kétszer annyit visszafizetni. De ha a tőkearányos hozamot nézzük akkor a hitel bevonása jobb számokat mutat. Szerencsére van megoldás, hogy ne kelljen csak azért hitelt felvenni, hogy javuljon a hozam/tőke arány.
Mivel az életjáradékos ingatlanokat a piaci értékük 20-50%-áért vásárolhatjuk meg így a hozam/tőke arány 2-5-ször akkora lesz, mint a hagyományos ingatlanok esetében. És még a bankot sem kellett hizlalnunk, na meg ráengednünk a jelzálogjogát a befektetésünkre.
Hogyan számoltunk?
Alapvetően a budapesti ingatlanárakat kellett csupán figyelembe vennünk, hiszen az életjáradékos ingatlanok esetében a profit nem bérbeadásból származik. Így nem kellet nézünk a bérleti díjakat ahogy a medián négyzetméterre vetített bérleti díjakat sem. Nem kellett azzal sem bajlódnunk, hogy az ingatlan évente hány hónapig ki van adva. Az adózással és a költséghányaddal sem kellett számolnunk, és karbantartási költségekre sem kellett elkülönítenünk. Ellenben a vagyonszerzési illetéket figyelembe vettük, de csak a felét, hiszen az életjáradékos ingatlanok estében 50%-os illetékkedvezmény van.
Az ingatlanpiaci kilátásokat nem latolgattuk, így maradtunk a konzervatív, 5%-os éves emelkedésnél. A dollár reálhozam kiszámításakor a Bankmonitor adataira alapoztunk, amely a 2001. május 1-je óta bekövetkezett dollárral szembeni forintgyengülés éves ütemét nézte, illetve az elmúlt 20 év átlagos inflációját az Egyesült Államokban, ami 2,59% volt évente. Így jött ki a forint hozamból a dollárban kifejezett reálhozamot.
JAVULT A HELYZET, DE MÉG MINDIG KEVESEN MERNEK INGATLANBA FEKTETNI
Melyek most a sláger befektetési eszközök és miért? Hogyan épül fel egy olyan szolgáltatás, melynek célja, hogy az ügyfélkör számára kiemelt figyelmet és személyre szabott lehetőségeket biztosítson? És mitől lesz igazán értékes ez a társadalom egészére nézve is? Hliniczky Krisztiánnal az Anker Property Ltd. alapító tulajdonosával, ingatlanpiaci szakértővel beszélgettünk.
A megtakarítók számára kulcsfontosságú a legmegfelelőbb befektetési eszköz kiválasztása. Önök ezt hogyan segítik elő?
Az egész folyamat kulcsa az ügyfélprofilok meghatározása, ez a mi esetünkben a hagyományos „face to face” metóduson keresztül valósul meg. Tudom, hogy erre már számos digitális eszköz áll a rendelkezésünkre, én mégis ebben hiszek. Szerintem egy személyes beszélgetés a legalkalmasabb arra, hogy részletes képet kapjunk az adott ügyfél pénzügyi ismereteiről, kockázattűrő képességéről és megtakarítási szándékairól. Emellett tökéletes alkalom arra is, ami egyébiránt a végső cél, hogy az ügyfeleknek megtaláljuk a megfelelő ingatlant, lokációt és konstrukciót.
Az elmúlt években az állampapírok népszerűsége kiemelkedő volt, a kedvező hozamok sok ügyfelet vonzottak. A kamatfizetések után azonban sokan keresik az új befektetési lehetőségeket. A trendek azt mutatják, hogy a megtakarítók egy jelentős része ragaszkodik a biztos, alacsony kockázatú termékekhez, egy megfelelő likviditási mutató mellett. Az életjáradékos ingatlanbefektetés erre jelent vonzó alternatívát, hogy ez mennyire így van azt a folyamatosan emelkedő ügyfélszámunk is visszaigazolja.
Milyen kockázatokat és lehetőségeket kell figyelembe venni a hozamok újra befektetése során?
A jelenlegi helyzet leginkább a hazardőr típusnak kedvez, aki ki tudja használni a hazai és nemzetközi gazdasági, valamint geopolitikai történéseket uraló bizonytalanságot. Igaz ehhez szinte egész nap a monitor előtt kell ülni, figyelni a híreket, adni-venni a részvényeket, ami ennek a típusnak nem gond. De azoknak a befektetőknek, akiknek mérsékeltebb a kockázatvállalási hajlandósága és van más dolguk is mint az árfolyamokat, indexeket bámulni, nem ez kell. A pénzügyi tudatosság fejlődésével egyre többen ismerik fel, hogy az életjáradékos ingatlanokkal jelentős vagyont lehet építeni anélkül, hogy kockára kellene tenniük a már meglévő pénzeiket és hogy a befektetésük menedzselésével kellene tölteniük az egész napjukat.
Manapság egyre népszerűbbek a prémium banki szolgáltatások. Önök tudnak ilyen szintű szolgáltatás nyújtani?
Jómagam már közel 15 éve azon dolgozom, hogy megmutassam lehet, sőt kell is prémium szolgáltatást nyújtani az ingatlan szektorban. A prémium szint nálunk nem csupán abban mutatkozik meg, hogy testre szabott megoldásokat kínálunk, ilyenből akad jó pár a piacon. Hanem abban is, hogy nálunk az ügyfelek olyan jellemzők mentén és paraméterek mellett fektethetnek be, amelyeket más ingatlanbefektetési szolgáltatónál nem élvezhetnének. Ez elsősorban a kiemelt vagyongyarapodásban, az előrehozott profitban, a választható futamidőben és a kockázatredukálásban valósul meg.
Ezeken túl még milyen előnyökkel jár az, ha valaki önöknél ügyféllé válik?
Az ügyfélkör számára számos exkluzív lehetőséget kínálunk, többek között jóváírást a megbízási díjból, amelynek köszönhetően díjmentessé válik számukra a ügyvédi munka az értékbecslés és a földhivatali ügyintézés is. A befektetési célú lakásokat és házakat a piaci értékük 20-50%-áért vásárolhatják meg az ország egész területen, bár ez nálunk alapszolgáltatás, de az ingatlanpiac egészét tekintve mégis unikális. Továbbá, három kiegészítő szolgáltatásunk is van, az Exit Express® a Profit+® és a Delegate+® amelyekkel tovább fokozzuk azt az ügyfélélményt és biztonságot, hogy minden pillanatban az élethelyzetükhöz és a pénzügyi prioritásaikhoz igazodjon a befektetésük. Ennek köszönhetően az ügyfelek egy komplex, 360 fokos védelmet és támogatást kapnak, amely lehetővé teszi számukra, hogy kihasználják a mindenkori piaci lehetőségeket.
Végül arra lennék kíváncsi, hogy önöknél miként valósul meg a társadalmi szerepvállalás?
Ügyfeleinknek nem csak a legjobb megoldásokat és a lehető legszélesebb körű szakértői partnerséget kínáljuk, de a rajtunk keresztül elérhető ingatlanokkal még a társadalomért felelős befektetői filozófiát is képviselhetik. Hiszen az életjáradékos ingatlanokba történő befektetéseken keresztül jelentősen javítható az idősek helyzete és csökkenthetők a társadalmi egyenlőtlenségek, ezáltal hozzájárulhatnak egy élhetőbb holnaphoz.
LÁSSUNK VÉGRE TISZTÁN: MEKKORA LAKÁSÁR EMELKEDÉSRE SZÁMÍTHATUNK IDÉN?
A lakáspiaci kereslet élénkülése és annak kiugró szintje már tavaly is megmutatkozott az árakban. Az MNB legutóbbi elemzése Budapesten 14%-os éves lakásár-emelkedésről számolt be 2024 harmadik negyedévének tekintetében. De most mindenki arra kíváncsi, mi várható az előttünk álló évben, ugyanis a piaci szereplők részéről repkednek a 15, 20 százalékos, sőt afeletti drágulásról szóló jóslatok. Hogy pontosabb képet kapjuk, megkérdeztük az Anker Property Ltd. szakértőit mi várható lakásárak terén az előttünk álló évben.
Az első és talán a legtöbbeket izgató kérdés, mekkora áremelkedés várható idén a lakáspiacon?
Kezdésnek azt érdemes tisztázni milyen tényezők hajthatják még feljebb az árakat. A legfontosabb az, amivel nap mint nap találkozunk, vagyis az infláció, illetve annak növekedése. Míg 5-6 hónapja „csak” a pénztárcánkon érezhettük mostanra a KSH és a kormányzat is elismerte ismét erősödik a pénzromlás üteme. Ennek számos vélt és valós oka van egy biztos, sem a magyar gazdaság helyzete, sem a 2026-os választásokat megelőző osztogatás nem segíti annak megfékezését. És mivel az ingatlan is egy termék az infláció ennek az árát is meg fogja emelni.
Aztán ott vannak a különböző lakhatást és lakásvásárlást elősegítő intézkedések, amelyek ahogy az a korábbi évtizedekben is történt szintén az ingatlanárak és a lakosság eladósodásának növekedésében mutatkozik majd meg leginkább. Tehát ezen a fronton sem várható pozitív fejlemény.
Végül bár erre sokan nem gondolna a kormány nemzetközi megnyilvánulásai is kihatnak a lakásárakra. Persze nem közvetlenül, de az egyre markánsabb külön utas politika, azt eredményezte, hogy immár 5. éve nem jönnek az EU-s támogatások. Ha ehhez még hozzátesszük, hogy 2020-ig, amíg nem zárták el a pénzcsapot az építőipart is érintő beruházások 90%-a EU-s forrásból valósult meg. Akkor azonnal kitisztul a kép és világossá válik az ok okozati összefüggés.
Mindezeket figyelembe véve, az elemzéseink szerint az idei évre bőven 20% feletti drágulás várható. Ez termesztésen átlag és nyilván egy Kiskunsági vályogház esetében nem lesz ekkor az áremelkedés, de a megyeszékhelyeken és a főváros egyes kerületeiben, még ennél durvább számokkal találkozhatunk majd.
Hogyan változhat az előttünk álló évben az új lakások ára?
Az újépítésű lakások árait továbbra is a fejlesztők profitelvárásai fogják meghatározni. Ugyanis sem a kormány akcióterve sem a napokban bejelentett tőkeprogram nem tartalmaz olyan kritériumot, elvárást, amely a lakásárak tovább indokolatlan emelkedését megakadályozná. És mivel az építtető cégek nem egy szeretetszolgálat kihelyezett képviseletei, nem fognak önmérsékletet tanúsítani az árképzés tekintetében (sem). Emellett ott van a tény, hogy az újépítésű lakásokból túlkereslet van, a legnagyobb hirdetési portál friss felmérés szerint, 80%-kal nőt az új lakások iránti érdeklődés. Márpedig amikor ilyen sokan akarnak ilyen kevés lakást megvenni az bizony dráguláshoz vezet. Mivel azonban az árak már így is igen feszítettek, ebben a szegmensben a 10-15%-os emelkedést tartjuk reálisnak.
Hogyan változhatnak az előttünk álló évben a budapesti lakásbérleti díjak?
A bérleti díjak esetében az elmúlt egy évben elkezdett szétnyílni az az olló amelynek az egyik szára a bérleti díjakból a másik pedig azokból az összegekből áll amelyet a bérlők hajlandók és még képesek kifizetni az adott lakásért. Ezért véleményünk szerint sem idén sem később nem várható drasztikus emelkedés. Persze azért az infláció mértékével feljebb mennek az árak, hiszen a bérleti szerződések úgy köttettek meg és most is úgy kötődnek, hogy a díjak minden éven követik a pénzromlás mértékét.
A lakásárak vagy a bérleti díjak emelkedése lesz-e nagyobb az előttünk álló évben?
Ebben az esetben a válasz egyszerű, a lakásárak mindig is sokkal jobban emelkedtek, mint a bérleti díjak. Már csak azért is mert egy lakásvásárlást lehet hitelből finanszírozni, de egy albérletet nem, így miközben a kedvező hitelfelvételi lehetőségeket az eladók be tudják építeni az áraikba, addig a bérbeadók nem.
Hogyan fog alakulni a befektetői étvágy az előttünk álló évben a lakáspiacon?
Ha a nemzetközi helyzetet nézzük akkor kiderül, hogy ez bizony már a hidegháború 2.0. Fegyverkezik a világ, ami fokozza a bizonytalanságot a gazdaságban a tőzsdéken és a pénzpiacokon is. Aztán a hidegháború mellett ott van az USA által generált vámháború is, ami szintén rontja a kilátásokat, elsősorban a tőzsdéken is szereplő vállalatokét. Az ehhez hasonló esetekben, illetve krízisek idején a tőke mindig elindul a materiális eszközök például az ingatlanok felé. Erre a befektetői reakcióra erősít rá idén az államkötvényekből kiáramló és a nyugdíjpénztárakból felszabaduló pénzek tömege. Ezek miatt és azért mert az ingatlanokat egyre kevesebben tudják megfizetni a piac egyre inkább a befektetők játszóterévé fog válni.
Van azonban egy jó hír is, mégpedig, hogy egyre nagyobb teret hódítanak maguknak az életjáradékos ingatlanok. Ami nem csupán a befektetőnek kivételes lehetőség a kiemelkedő profit megszerzésére, de az otthonra vágyóknak is nagyszerű megoldást nyújtanak. Ugyanis ezeket az ingatlanokat 50-80%-os árkedvezménnyel, hitel felvételének kényszere nélkül lehet megszerezni az ország egész területén.
NEMZETKÖZI KUTATÁS INDULT A LAKÁSPIACI PROBLÉMÁKRÓL
Egy nyertes pályázatnak köszönhetően a Visegrádi Négyek Egyetemei a Corvinus vezetésével azt vizsgálják, mi az összefüggés az idősödő társadalmak és a lakáspiaci problémák főként a fiatalok lakhatása között. Ennek fontosságáról, miértjeiről és a várható eredményről kérdeztük Hliniczky Krisztián életjáradék szakértőt.
Ön szerint miért most indult el ez a kutatás?
Az időszerűségét két dolog is indokolja. Ez egyik, hogy az érintett országok területén Lengyelországban, Szlovákiában, Csehországban és Magyarországon a lakosság jelentős részének vagyona ingatlanokban koncentrálódik. Ez elsősorban az időseknek jelent gondot mert ennek okán nincs likvid tőkéjük, amelyből kiegészíthetnék a nyugdíjukat. Miközben a társadalom rohamosan öregszik ráadásul az államok igyekeznek a lehető legkevesebb szerepet vallani a nyugdíjfinanszírozást illetően. Ha ez így maradna az előbb utóbb a nyugdíjasok teljes elszegényedéséhez vezetne.
Másrészt ott vannak az aktívkorúak lakhatási gondjai, amelyekre megoldást jelentene, ha a fiatalok és az idősek között egyfajta együttműködés jönne létre. Ami jó hír, hogy már létezik az a szerződésforma, ami erre tökéletesen alakmás, ez nem más, mint az életjáradéki szerződés. Ezen keresztül a fiatalok egyfajta előtakarékossággal, hitel felvétele nélkül és igen kedvező áron tudnak ingatlant vásárolni. Miközben az idősek ugyanezen a szerződésen keresztül felszabadítva az ingatlanjaikban álló holt tőkét sokkal magasabb életszínvonalon élhetnek.
A rossz hír, hogy bár én magam közel 15 éve foglalkozom ezzel, még mindig nem alakult ki ennek vagyis az életjáradéki szerződéseknek a kultúrája, még mindig elutasító a hozzáállás és sok a tévhit. Pedig több olyan konstrukciót is megalkottam, amely instanttá tette az egészet így nem kell senkinek szakértőnek lennie ahhoz, hogy éljen a lehetőséggel.
Lesz-e ennek a tanulmánynak olyan hozadéka, amelye a lakáspiacot is érint?
Minden ilyen kutatás, publikáció, vitaindító, ráirányítja a figyelmet a témára, és ez már önmagában is hasznos. Ha ráadásul egyetemi szinten és körülménye között történik, akkor az eredmények objektivitásához nem férhet kétség, így még komolyabban fogja venni mindenki a konklúziót és a javaslatokat.
A következő szint már az lesz, hogy megismertetjük a társadalommal az életjáradéki szerződésben rejlő rengeteg lehetőséget és a nagyfokú szabadságot. Onnan már csak egy ugrás, hogy olyan számban kötődjenek ilyen szerződések, amely okán a kereslet egy része eltűnik az ingatlanpiacról. Ez aztán a lakásárak csökkenését fogja magával hozni, aminek megvalósításába eddig minden adminisztráció bicskája beletört.
Ez nagyon biztatóan hangzik, de hogy értette azt, hogy ez az egész nagyfokú szabadsággal is jár?
Nos, ha egy fiatal lakást akar venni akkor azt leginkább hitelfelvétellel tudja megoldani, de azt, hogy mekkora összegű hitelt kaphat azt a jövedelme alapján a bank mondja meg. Ezzel elérkeztünk az egyik korláthoz, hiszen nem ott, nem olyan és nem akkora lakást vagy házat vesznek amilyet szeretnének, hanem olyat, ami a hitelből kijön.
A másik korlátozás abból adódik, hogy a felvett jelzáloghitellel 20-25 évre nyakig eladósodva egy pénzintézethez lesznek láncolva. Ráadásul a nem éppen alacsony törlesztőrészlet összegét nem tudják szabadon lekölteni mert az megy a banknak. Pedig a törlesztés évtizedei alatt jó pár olyan alkalom adódik, amikor lenne helye annak a havi két-háromszázezer forintnak.
Ezzel szemben az életjáradéki szerződéssel megszerzett ingatlanok esetében a lakások, házak piaci értékének 50-80%-át nem kell kifizetni, így a hitelfelvétel szükségtelenné válik. Van ugyan havidíj, amit fizetniük kell, de az töredéke egy banki hiteltörlesztőnek. Másrészt pont az óriási árkedvezmények köszönhetően, ott, olyan, és akkora ingatlan tudnak venni, amelyet valóban szeretnének. Eladósódás mentesen venni a kedvem és a vágyaim szerinti otthont, szerintem ez elég nagyfokú szabadságot eredményez.
A kutatás 2026. júliusáig tart, ön kíváncsi az eredményre?
Természetesen, érdeklődéssel várom és bizonyára lesznek benne olyan adatsorok és megállapítások, amelyeket én is fel tudok használni, egyrészt a szolgáltatásaink továbbfejlesztése során másrészt az ügyfél edukációban. Bár van némi félelmem azzal kapcsolatban, hogy nagyon elméleti lesz az egész, hiszen az egyetemek nem gyakorló életjáradék szolgáltatók és nincs valós tapasztalatuk. Márpedig az elmélet sokszor mást mond, mint amit az élet aztán produkál. De nem szeretnék prejudikálni, várjuk meg a kutatás végeredményét.
NAGYOB A FÜSTJE, MINT A LÁNGJA: ÚJ ÁLLAMI LAKHATÁSI TŐKEPROGRAM
Összesen akár 1000-2000 milliárd forintot is megmozgathat a lakásépítések terén az új állami lakhatási tőkeprogram a következő hét évben, ami ideális esetben 50-60 ezer lakás megépítését is lehetővé teheti. De vajon ez mennyire segítheti azt a törekvést, hogy megfizethető lakások jelenjenek meg a piacon és mi tekinthető megfizethetőnek? Ennek járunk most utána.
Az állam és fejlesztők szerint a lakásállomány megújulása viszonylag lassan haladt az elmúlt időszakban, ezen fog segíteni a most bejelentett lakhatási tőkeprogram. Ezzel kapcsolatban azonnal felmerül kért kérdés, az egyik, ha a korszerűtlen lakások ennyibe kerülnek akkor miért kerülnének kevesebbe a korszerűek? A másik, hogy a fejlesztők és az állam képviselői mellől hol vannak a társadalmi szervezetek delegáltjai? Hiszen a lakosság véleménye és meglátási nélkül, aligha állapítható meg hogy mi tekinthető megfizethetőnek a lakásárak tekintetében.
Az elérhető információk szerint: „A lakhatási tőkeprogram keretében az állam 300 milliárd forint forrás nyújt, amit a becslések szerint 100-250 milliárd forintnyi magántőke egészíthet ki. A beruházók pedig hitelt is felvehetnek az összegyűlt tőkét kiegészítve, és ez a pénzösszeg a tőkeprogram legfeljebb 7 éves futamideje alatt kétszer is megfordulhat ingatlanfejlesztésekben. Ennek köszönhetően akár 1000-2000 milliárd forint is megmozdulhat a következő hét évben, ami ideális esetben 50-60 ezer lakás megépítésére is elegendő lehet.”
Egyrészt az sehol nem olvasható, hogy a hatalmas összegű támogatásárét és a számos kedvezményért cserében a fejlesztők, milyen garanciákat vállalnak az árakra vonatkozóan. Márpedig, ha nincs egy az összes érintett fél bevonásával létrejött árplafon ami felett nem adhatják el a lakásokat, akkor ezeket a százmilliárdokat is a beruházók és a bankok fogják lenyelni. Másrészt a lakásszám sem az, amitől hanyatt kellene esni. Hiszen itt 8,5 ezer lakás/év pluszról van szó, ami az alapból is megépülő 12-14 ezerrel együtt sem közelíti meg az ideálisnak mondható 30 ezer lakás/éves szintet. Így az biztosan nem fog jelentősebb konszolidációt elérni a lakásárak vonatkozásában.
A napvilágot látott hírek szerint az állami oldalt képviselő MFB Invest Zrt. a formai ellenőrzésen túl érdemben is elbírálja a beérkezett pályázatokat, aminek szempontjai között szerepelhet a megépülő lakások megfizethetősége is. Bár nem értem, hogy miért egy Zrt. (hogy milyen érdekeltségű, arra már kis sem térek külön) dönt ebben. De az, hogy a megfizethetőséget is vizsgálhatják (feltételes mód!) az akár bizakodásra is adhatnak okot. Ha nem ismernénk a Nemzetgazdasági Minisztérium korábbi nyilatkozatát, amelyben az 1,2 milliós négyzetméterárat az új lakások esetében elfogadható árszintnek tartja.
Nem szeretnék demagóg lenni, de az ő fizetésükkel el is hiszem, hogy az 1,2 millió Ft/m2 korrekt árnak tűnik. De sajnos a lakosság túlnyomó többsége számára a havi jövedelemből ilyen áron még 1 négyzetméter kifizetése sem menne. Arról nem is szólva, hogy az 1,2 milliós szint teljességgel alkalmatlan lenn annak a remélhetőleg őszinte szándéknak a megvalósítására, hogy letörjék vagy legalább fékezzék az árakat.
Így ez az egész program egyelőre arra a tipikus esetre emlékeztet amikor egy mozifilm beharangozója izgalmasabbra sikerül, mint maga film.
MÁR EHHEZ IS ÉRT MINDENKI AZ INGATLANPIACON
Ha nem is hetente, de azért rendszeresen felbukkannak azok az írások és short videók, amelyekben a készítők felfedezik a csőben a lyuka és rájönnek, hogy létezik az életjáradékos ingatlanok piaca. Ennek folyományaként aztán az innen onnan összeszedett információkból kreálnak egy képet, amit végül megosztanak az olvasókkal, nézőkkel. Mivel azonban ezeknek a valósághoz igen kevés köze van, érdemes helyre tenni a dolgokat.
Hogy miért gondolom, hogy én ezt megtehetem, először is a ma ismert és elterjedt konstrukciót (nem az életjáradéki szerződést, hanem a hozzákapcsolódó szolgáltatást) én alkottam meg 2011-ben. Másodszor az ingatlanpiacon fő tevékenységként én foglalkozom a legrégebben (15 éve) ezzel, így a tapasztalatom és a szaktudásom is megvan hozzá, hogy bátran kijelenthessem értek a témához. De nézzük a lényeget!
Először is csak a szakértőtől kérjünk és fogadjunk el tanácsot. Nem ingatlanostól vagy pénzügyi közvetítőtől, hanem életjáradék szakértőtől. Hiszen ahogy az, aki autóval közlekedik még nem lesz sem taxis, sem fuvarozó, úgy az ingatlanos sem lesz életjáradék szakértő attól, hogy ugyan azon a piacon tevékenykedik. Ahogy a pénzügyi közvetítő sem fog érteni hozzá csak azért, mert ez is egyfajta befektetés és mert „kiguglizott” pár dolgot a témáról. Másodszor az életjáradéki szerződés nem összetévesztendő az eltartási szerződéssel. Az életjáradéki szerződésnél nincs még minimális gondozási kötelezettsége sem a vevőnek/befektetőnek, mert azt egy egyszeri és/vagy egy rendszeres pénzösszeggel váltja ki.
Harmadszor, az életjáradéki szerződés ismerete koránt sem jelenti azt, hogy akkor mindent tudunk az életjáradékos ingatlanokhoz kötődő befektetésekről. Annak ugyanis csak az alapja a Ptk.-ban szabályozott szerződésforma, és számos kiegészítő elemmel továbbá protokollal válik teljessé az amelyre végül a különböző konstrukciók épülnek. Negyedszer az életjáradékos ingatlanok megszerzésében nincs semmi erkölcsi vagy morális deficit. Ugyanis míg az álmoralizáló elfordítja a fejét és hagyja, hogy az idős emberek a nyugdíjukból tengődjenek (900 ezer olyan nyugdíjas van ma Magyarországon kik a létminimumon él). Addig a befektetők nem eltagadva a profit fontosságát az ingatlanért adott pénzösszegekkel hozzásegítik az idős személyeket egy olyan élethez, amelyet a ledolgozott évtizedek után méltán megérdemelnek.
Ahogy az is ostobaság, hogy egy ilyen befektetés esetében bárki is az idősek halálára várna, hiszen a profit jelentős része már a szerződéskötés pillanatában realizálódik. A másik fele pedig függetlenül attól generálódik, hogy lakik-e valaki az ingatlanban vagy sem. Nézzünk egy példát.
Az ingatla.com adatai alapján egy 50 milliós Budapesti lakást 250 ezer Ft/hó díjért lehet kiadni. Ez azt jelenti hogyha a megvásárlást követően, nem újítjuk fel, nem bútorozzuk be, nem adózunk utána és az első hónaptól kezdve folyamatosan ki van adva a lakás akkor 16 év alatt hozza vissza az árát. Persze közbe az ingatlanok értéke emelkedik, ennek mértéke átlagosan 5%/év, így ezt is hozzászámoljuk a gyarapodáshoz. A végeredmény a 16 éve elteltével a következő: 50 millió Ft lakásérték + 40 millió értéknövekedés + 50 millió bérleti díj = 140 millió Ft.
Amennyiben egy életjáradékos ingatlant vesz a befektető ugyanezért az 50 millió forintért, akkor a konstrukcióból adódóan egy 100 milliós lakást kap. Kiadásról itt nem lehet szó hiszen az idős személy benne lakik a lakásban. A végeredmény így a 16 éve elteltével a következő: 100 millió Ft lakásérték + 80 millió értéknövekedés = 180 millió Ft. Tehát ha a befektető a bérbeadást választja akkor az 140 milliót hoz neki, ha életjáradékos ingatlant vesz akkor 40 millióval többet, azaz 180 millió Ft-ot hoz a konyhára és mindezt úgy, hogy nem bajlódott a bérbeadással csak hátradőlt és várt.
Vegyük sorra a leggyakoribb tévhiteket is:
Az ilyen ingatlanból nem tudok kiszállni és csak benne áll a pénzem. Nem igaz, bármikor ki lehet szállni a szerződésből ráadásul veszteség nélkül. Azt már csak mellékesen jegyzem meg, hogy addig amíg a pénz benne áll addig az ingatlan értéke és ezzel a vagyon folyamatosan növekszik.
Lutri az egész, ki tudja meddig él az idős személy. Nem igaz, ugyanis az ilyen ingatlanok nem csak a járadékos elhunytával, hanem idősotthonban való költözéssel is megürülnek. A közel 15 éves tapasztalatom alapján ez a szerződések 35-38%-ában valósul meg.
Akár 20-30 évet is élhet még a benne lakó és akkor már nem éri meg az egész. Nem igaz, egyrészt mert nálunk a belépési korhatár 70 év, ami okán már alapból nem jön ki a matek. Amihez egy adalék, mielőtt valaki azzal jönne, hogy az ő nagymamája vagy az ismerőse egyidős Yodával. A valamivel több mint 2 millió nyugdíjasnak csupán 0,6%-a az, aki 80 évesnél idősebb és csupán 900 olyan szépkorú él Magyarországon aki betöltötte a 100 évet. Másrészt pedig, ha élne is 30 évig biztosan már idősotthonban, hiszen nem lennek képes magát ellátni, de ha mégis akkor az sem jelenthet gondot. Hiszen például egy 50 milliós ingatlan 30 évvel később minimum 125 milliót fog érni.
Végül jöjjenek az előnyök:
Az ingatlanokat az értékbecsléssel is alátámasztott piaci értékük 20-50%-áért vehetjük meg a fennmaradó 50-80%-ot nem kell kifizetni azt árkedvezményként kapjuk meg.
Bár, csak a tényleges értékük töredékét fizetjük ki mégis azonnali 1/1-es tulajdonjogot kapunk az ingatlanra vonatkozóan.
Ez a befektetés válságálló, hiszen olyan nem történt még az ominózus 2008-as válság idején sem, hogy az ingatanok ára lement volna az értékük 20-50%-a alá.
Ez a befektetésnek egy igen kényelmes módja, hiszen nincs rajtunk bérbeadási kényszer és nem kell az azzal járó költségeket, teendőket, kockázatokat sem felvállalnunk.
Az ingatlan tulajdonszerzésekor 50%-os illetékkedvezményt tudunk érvényesíteni.
Az ingatlan megvásárlásakor felhasználhatók a lakáskasszás megtakarítások az állami támogatásokkal együtt.
Összegzésül, az életjáradékos ingatlanokhoz kötődő konstrukciók kiválóan alkalmasak befektetési, lakás-előtakarékossági és nyugdíj célra is. Amit az OECD tavaly decemberben megjelent tanulmánya is megerősít, sőt abban kifejezetten azt ajánlják mind a 38 tagállamnak, hogy segítsék elő és tegyék lehetővé az életjáradéki szerződések kultúrájának a kialakulását.
HOVA FEKTESSÜNK BE, HA MAGAS HOZAMOT AKARUNK, DE ALACSONY KOCKÁZATTAL?
Új helyzetet hozott a 2025-ös év a lakossági megtakarítások területén azzal, hogy a korábban, két számjegyű hozamot kínáló inflációkövető állampapírok kamata jelentősen csökkent. Aminek okán a megtakarítóknak új lehetőségek után kell kutatniuk és ezt illetően finoman szólva nincs könnyű dolguk.
A jelenlegi piaci helyzetben a kilátásokat is figyelembe véve, ugyan attraktív hozamokat lehet elérni több területen is, de cserébe az eddig megszokottnál jóval többet kell kockáztatni. Ami sokakat eltántorít attól, hogy azl alacsonyabb kamatok ellenére elvigyék a pénzüket az államkötvénypiacról.
A kulcsszó a tudatosság
Ugyanis nem csupán azt kell mérlegelnünk, hogy az egyes hozamígéretekhez milyen rizikó párosul, hanem annak is utána kell járni van-e olyan termék, szolgáltatás, a piacon, amellyel eddig nem számoltunk. Sokan a diverzifikált részvénybefektetéseket lefedő ETF-ek felé mozdulnának, de vannak, akik a tőzsdei részvények vagy a vállalati kötvények között nézelődnek és persze ott van az ingatlan is mint opció.
Az összehasonlítás mindenre fényt derít
Bár a befektetés lehetőségeket nehéz korrekt módon összehasonlítani, hiszen például az egyes részvények esetében más-más az iparág és a kapitalizáció a befektetési alapok és az ETF-ek esetében az egyes portfolióelemek teljesítményei kiolthatják egymást. Az ingatlannál pedig alapesetben hosszú a futamidő, ezért egy rövidebb időszakot nem fair kiragadni amikor a teljesítményt vizsgáljuk, emellett nehézkes a kiszállás és lényegesen nagyobb tőkét igényel, mint egy tőzsdei befektetés.
Aztán ott van az a tény is, hogy a részvényeknek, befektetési jegyeknek, ETF-eknek árfolyama, míg az ingatlannak ára van. Az értékpapíroknak nincs másodlagos felhasználási lehetőségük, az ingatlanoknak van, hiszen amellett, hogy egy befektetési eszközök még lakni is lehet bennük. Ezek mind jelentősen megnehezítik az összehasonlítást, ami pedig szükséges ahhoz, hogy el tudjuk dönteni hova rakjuk a pénzünket.
Szerencsére már az ingatlanbefektetések között is van olyan amelyik a rugalmasságának köszönhetően összehasonlítható az egyéb befektetési instrumentumokkal. Mert választható a futamideje, magas a likviditási mutatója és már 4-5 millió Ft is elegendő az induláshoz, ez nem más, mint az életjáradékos ingatlanbefektetés.
Lássuk a medvét!
Most már semmi akadálya nincs annak, hogy a különböző eszközöket összehasonlítsuk és kiderítsük melyikkel tudjuk a legdinamikusabb vagyongyarapodást elérni. A mérőszámnak a CAGR mutatót választottuk, amely egy befektetés megtérülési rátáját méri egy időszakon belül, például 5 vagy 10 év alatt. Az összevetésben azt vizsgáltuk, hogy a 2020-2025-ös időszakban a Richter a 4iG az ANY Nyomda az Ateo részvények az S&P 500 index az Arany, valamint az életjáradékos ingatlanbefektetés miként teljesített. Az eredmény igen meggyőző a helyezések hátulról kezdve a következőképpen alakult: Richter 9,2%, Arany 12,3%, S&P 500 15,3%, 4iG 23,8%, ANY Nyomda 28,2%, Alteo 44,9%, Életjáradékos ingatlanbefektetés 61,96%. (a táblázatot lásd: a kommentek között)
Az első helyezés persze még önmagában nem elegendő, de ha ehhez hozzátesszük, hogy itt mi választhatjuk meg a futamidőt (3, 5, 8 vagy 10+ év), hogy bármikor veszteség nélkül ki tudunk szállni, hogy az ingatlanokat a piaci értékük töredékéért (20-50%) tudjuk megvenni, hogy nem kell a bérbeadással bajlódnunk, sem annak kockázataival számolnunk. Akkor egyértelművé válik, hogy ez az ideális befektetés mindazoknak, akik továbbra is kétszámjegyű vagyongyarapodást akarnak elérni, de az államkötvényeknél megszokott kockázatmentességhez is ragaszkodnak.
NEM JÓ BEFEKTETÉS AZ INGATLAN? A SZÁMOK MÁST MONDANAK
„Öt év alatt az infláció mértékét sem érte el a fővárosi lakások árnövekedése, vagyis 2020 és 2025 közt egy csomó más befektetés többet hozott az ingatlanoknál. Tíz éves időtávon már sokkal szebb a kép, tisztes volt a reálhozam, de még így sem a budapesti lakásvásárlás bizonyult a legjobb befektetésnek.” – állítja az economix újságírója. Most megnézzük tételesen az érvelés egyes pontjait mennyire igazak, akkor, ha nem a leggyengébb metódussal megszerzett ingatlan szerepel az összehasonlításban.
AZ ELSŐ ÁLLÍTÁS: „2020 februárjában az ingatlan.com adatai szerint 753 ezer forint volt egy átlagos fővárosi lakás négyzetméterára. Most ugyanez 1,1 millió forint, vagyis aki 5 éve befektetett, csak az áremelkedésen évi átlagban 7,84 százalékot keresett. Sajnos ez önmagában veszteséges döntésnek tekinthető, bármennyire is hihetetlenül jó a marketingje az ingatlan befektetéseknek, öt év alatt az átlagos infláció magasabb volt: 9,82 százalék. Vagyis a 2022-ben és 2023-ban bőven kétszámjegyű infláció miatt, akik öt éve vásároltak, reálértéken még mindig mínuszban vannak, amin a bérbeadással persze lehetett korrigálni. De egyértelmű, hogy ötéves távon sokkal jobb helyen is lehetett fialtatni a pénzünket.”
CÁFOLAT: Az állítás az életjáradékos ingatlanbefektetés esetében nem igaz. Ugyanis egy 2020 februárban vásárolt 60 m2-es lakás akkor 45,18 milliót ért, de a befektető a konstrukcióinknak köszönhetően csak 19,2 vagy 22,59 milliót fizetett érte. Most ugyanez a lakás 66 millió forintot ér, vagyis aki 5 éve befektetett, csak az áremelkedésen évi átlagban 25,96 százalékot keresett. Ez önmagában sikeres döntésnek tekinthető, és még jó marketing sem kell hozzá, csak némi jártasság az az ingatlanbefektetések világában, hiszen a teljesítmény öt év alatt az inflációt magasan meghaladó volt. Még a 2022-ben és 2023-ban bőven kétszámjegyű infláció ellenére is, akik öt éve vásároltak, reálértéken most is jelentős pluszban vannak, és ezt még a bérbeadással sem kell feltuningolni. Így is egyértelmű, hogy ötéves távon sokkal jobb itt fialtatni a pénzünket, mint máshol, ráadásul szinte kockázatmentesen.
MÁSODIK ÁLLÍTÁS: „A helyzet az, hogy 5 éves távlatban biztosan jobban járt, aki a Mol kivételével a hazai blue chiprészvényeket favorizálta: a Richter és az OTP csak stabilan verte a budapesti lakáspiacot, a Magyar Telekom viszont szinte K.O.-t ért el, évi átlag 28,6 százalékos megtérüléssel. Magát a BUX indexet nem érdemes behozni a képbe, mert az tartalmazza a kosárban lévő részvények után kapott osztalékot. A vezető amerikai tőzsdeindex – S&P 500 – viszont úgynevezett nem total return index, vagyis a mutató nem tükrözi az osztalékfizetéseket, így megállja a helyét az összehasonlítás: kétszer akkora nyerőben vannak, akik 5 éve S&P 500 index követő ETF-et vettek, mint akik egy átlagos budapesti lakással gyarapodtak (továbbra is bérbeadás nélkül).”
CÁFOLAT: A helyzet az, hogy 5 éves távlatban az életjáradékosa befektetők biztosan jobban jártak, mint azok, akik a hazai blue chiprészvényeket favorizálták. Az életjáradèkos hozam csupán a Magyar Telekométól maradt el némileg, de ez is csak a látszat, hogy miért arra később még kitérünk. A vezető amerikai tőzsdeindexel való összehasonlítás eredménye, hogy 40%-os bukóban vannak, akik 5 éve S&P 500 index követő ETF-et vettek, mint akik egy átlagos budapesti életjáradékos lakással gyarapodtak (természetesen bérbeadás nélkül).
HARMADIK ÁLLÍTÁS: „Meglepő módon az ultrakonzervatívnak tartott arany is jobbnak döntésnek bizonyult, mint eladó lakáshirdetéseket böngészni. Az igazi nyerőt pedig azok érték el, akik a már említett Telekom mellett 5 éve megismerkedtek olyan közepes kapitalizációjú magyar részvényekkel, mint a 4iG, az ANY Biztonsági Nyomda, vagy az Alteo. Utóbbi 5 év alatt közel 45 százalékot hozott a részvényeseknek, éves átlagban. Ehhez 844 forinton kellett megnyomni a vétel gombot 5 éve és tartani most is, 5440-nél.”
CÁFOLAT: Ha az újságíró úgy döntött, hogy az almát nem csak a körtével, hanem az áfonyával meg a datolyával is összehasonlítja, akkor mi is használhatunk egyéb eszközöket az érveink alátámasztására. Az egyik, hogy egyetlen instrumentum sem tudja azt, amit az életjáradékos ingatlanok, jelesül hogy az egységnyi pénzünkért, minimum két egységnyit kapunk belőle. Vagyis sem az Alteo sem a ANY Nyomd, sem az összes többi részvényből nem kapunk kétszer annyit, mint amennyi a befektetni való tőkénkből egyébként kijönne. De az életjáradékos ingatlanbefektetésnél kétszer, sőt akár ötször akkora értéket kaptunk, mint amennyi pénzt befektettünk. Ezzel már alapból ronggyá veri az összes felsorolt részvényt, kötvény, ETF-et és még az aranyat is.
A másik, hogy ne feledkezzünk meg arról a tőkerészekről, amit a konstrukciónak köszönhetően nem kellett befektetni. Hiszen, maradva az alap példánál, amikor 2020-ban vásároltunk egy 45,18 milliós életjáradékos lakást ott a zsebünkben maradt 22,59 millió Ft. Ha Magyar Telekom vagy bármilyen részvényt vagy aranyat vettünk ugyan azért a 45,18 millióért, akkor nem maradt a zsebünkben 22,59 millió, de még 1 forint sem. Ezek után érdemes letennie a lantot annak, aki azon munkálkodik, hogy az ingatlant, mint befektetési formát rossznak, de legalábbis gyengének próbálja feltüntetni.
Annál is inkább mert azt a témát még ki sem fejtettük, hogy mi van akkor, ha azt a pénzt, ami 2020-ban a zsebünkben maradt befektettük. Mert akkor az azon elért hozamot is ide kellene számolni, hiszen azt annak köszönhetően eszközölhettük anno, hogy az életjáradékos ingatlant a piaci értéknél, 50-80%-kal kedvezőbb áron vettük meg.
TOVÁBB DRÁGUL AZ INGATLANPIAC: JÖNNEK A SZEGÉNYNEGYEDEK?
Történelmi csúcsot ért el azon lakáshirdetések száma melyeknél felfelé módosították az árakat, derül ki az egyik hirdetési portál legfrissebb felméréséből. A jelenség a padlógázzal gyorsuló keresletnövekedés számlájára írható, amit elsősorban a befektetők rohama táplál. Az elemzés arra is rámutat, hogy egy évvel ezelőtt a hirdetők körében még csak 31%-os volt az áremelést eszközlő módosítások aránya, januárban már a hirdetők 56%-a tartotta szükségesének a drágítást.
Az eladóknak ez a magatartása annál is inkább meglepő mert a január hagyományosan az árcsökkentésről szól az ingatlanpiacon, a kínálati oldal még soha nem kezdte az évet az árak emelésével. Az eredetihez képest lokációtól és ingatlantípustól függően 15-25%-kal nagyobb összeget írtak az árcédulára az eladók. Ami még a Budapesten 2-5%-os, vidéken 5-7%-os alkusávot is figyelembe véve, átlagosan 3-7 millió Ft drágulást fog eredményezni.
A hirdetők nem tesznek mást csupán a kormány által szinte naponta bejelentésre kerülő támogatásokat és kedvezményeket beárazzák. A tendenciát tovább fokozzák a miniszterelnök tegnapi évértékelőn tett bejelentései, amelyek a CSED-re, GYED-re, a szülési szabadságra és a három majd a kétgyermekes anyákat érintő élethosszig tartó szja-mentességre vonatkoztak. Ugyanis, ha mindegyik ígéretnek hitelt adunk, akkor a családok jövedelme közel 20%-kal fog megemelkedni, amiből már ki lehet gazdálkodni a magasabb árak okán szükséges kölcsöntöbblet törlesztőjét is.
De nem is ez a legnagyobb probléma, hanem az, hogy a kormány a tünetek kezelésére koncentrál, ami okán a 15 éve tartó otthonteremtési erőlködésük nettó kudarc és szégyen. A megoldás nem az, hogy még több hitelt engednek felvenni az embereknek, amivel 20-25 évre nyakig eladósodnak. Vagy, hogy különböző morálisan és az életszerűség szempontjából is erősen kérdőjeles elvárásokért cserébe, támogatást adnak a költségvetés kontójára. Hanem, hogy olyan intézkedéseket hoznak, amelyek a további indokolatlan áremelkedést megállítják, ennek alappillére pedig a beruházók az építtetők szigorú szabályozása és keretek közé szorítása lenne.
Tisztázzuk, nem az építőiparral van alapvetően a gond, hiszen ők csak a kivitelezők, hanem a beruházók és a projektgazdák azok, akik nem akarnak lemondani az elmúlt 5-10 évben megszokott nagyságrendű profitról, sőt egyre többet és többet akarnak.
Érdekes, hogy az élelmiszerek és az üzemanyagok esetében rutin szerűén jönnek az árstopos intézkedések, de az ingatlanok esetében nincs ilyen. Csupán a lakásáfát illetően van érvényben egy kedvezmény, de azzal az állam mond le az adóbevételei egy részéről. Amivel arról tesz tanúbizonyságot, hogy inkább lenyeletik a költségvetéssel sokmilliárd forintos kiesést, csak a beruházóknak ne kelljen lemondaniuk a túlméretezett nyereségről. Az emberek meg nem számítanak, ha meghallnak a gyerekek meg az unokák majd fizetik tovább a hitelt, már ha jutott nekik lakás. Mert ha ez így megy tovább, itthon is divatba jönnek a lakókocsi táborok és megjelenik a brazil favela magyarországi változata.
Mindezek tükrében a nagy kérdés most az, mi lesz előbb, hogy a kormány magától a lobbiérdekek elé helyezi az emberek érdekeit vagy hogy az emberek fogják a kormánnyal előrébb helyeztetni a saját érdekeiket a beruházókénál? Meglátjuk bár, ha egyik sem következik be akkor nem lesz jogos a panaszkodás a magas lakásárak miatt, hiszen a hallgatás beleegyezés.
ÉLETJÁRADÉKOS BEFEKTETÉS: ELŐÍTÉLET VS. VALÓSÁG
Az elmúlt években egyre többet lehetett hallani, olvasni az életjáradékos ingatlanbefektetésről, de még mindig sok a kétely és kevés az információ ezzel a témával kapcsolatban. Mi most a helyzet és vajon hogyan alakul majd a szegmens jövője? Erről kérdeztük Hliniczky Krisztiánt, aki vitathatatlanul a legautentikusabb személy ebben a témában. Hogy miért? A beszélgetésből ez is kiderül.
Ha jól tudom már a kétezres évek elején is működtek cégek, amelyek életjáradékot kínáltak?
Igen, de ezek az úgynevezett, bank-életjáradékszolgáltató-nyugdíjasok rendszerben működtek és az emlékezetes 2008-as jelzálogpiaci válság idején előbb felfüggesztették majd be is szüntették a tevékenységüket. Az itt keletkezett piaci résre és az idősek tömegei részéről megmaradt igényre fókuszálva alkottam meg 2010-ben a saját konstrukciómat, amely a befektetők-életjáradékszolgáltató-nyugdíjasok alkotta rendszerben testesült meg.
Az, hogy „lecserélte” a bankokat a befektetőkre az nem veszélyezteti a rendszer működőképességét?
Nem. Gondoljunk csak bele a régi metódusnál egy bank kénye, kedve, elvárásai szabták meg az adott életjáradékos cég működését és az általa nyújtott szolgáltatások feltételeit. Ami az erőviszonyokból kiindulva leginkább a pénzintézet érdekeit szolgálta míg az idősekét a legkevésbé. Arról nem is szólva, hogy az egyetlen finanszírozónak való kitettség óriási kockázatott hordoz magában a cég működését és a járadékosok felé való teljesítést illetően.
Ezzel szemben az én rendszerem, párba állítja a befektetőket és az idős személyeket, ez egyrészt sokkal rugalmasabb és személyre szabottabb szerződések létrejöttét teszi lehetővé a felek számára. Másrészt a cégünk működése szempontjából is előnyös, hiszen nincs egy elvárt „üzemi méret”, ami alatt ne lenn rentábilis és hatékony a tevékenységünk, ahogy olyan kritikus tömeg sincs, ami felett már veszélybe kerülne működésünk. Vagyis az egész a végtelenségig skálázható, amire a hazai és a külföldi igényeket és az elöregedő társadalmat figyelembe véve szükség is lesz.
Apropó, elöregedő társadalom. Az életjáradéki szolgáltatásnak milyen szerep jut ebben a folyamatban?
Főszerep. Tavaly decemberben jelent meg az OECD tanulmánya, amelyben kifejezetten azt ajánlja a tagállamoknak, hogy teremtsék meg az alkalmat és az eszközöket arra, hogy mindenütt kialakuljon az életjáradéki szerződéskötések kultúrája. Ugyanis, az megoldást kínál az idősek anyagi gondjaira, a lakhatási problémákra és részben még a társadalmi egyenlőtlenségekre is. Amikor ezt olvastam, meg is jegyeztem magamban: Jó reggelt kívánok, én már 14 éve ezen dolgozom és ezt szajkózom minden lehetséges fórumon.
Hiszen az államnak (is) érdeke, hogy minél több nyugdíjas éljen ezzel a lehetőséggel, jelentősen csökkentve a nyomást a költségvetés nyugdíjcélú és szociális kiadásai vonatkozásában. Ahogy az is érdeke, hogy az aktívkorúak nagy számban kössenek ilyen szerződéseket, egyrészt mert így eladósodás nélkül juthatnak lakáshoz. Másrészt mert az itt elérhető árkedvezmény előnyeit végre ők élvezhetik és nem a beruházók nyelik le, ahogy eddig az az összes lakhatási támogatásnál megtörtént.
A végeredmény egy olyan társadalom lehet, ahol a többségnek rendezettek a lakhatási körülményei és nincsenek nyakig eladósodva, így többet tudnak költeni, akárcsak azoknak az időseknek a tömegei, akik a nyugdíjukat életjáradékkal egészítik ki. Mindez aztán a fogyasztás növekedésében csúcsosodik ki, ami köztudottan a gazdaság motorja, na meg az adóbevételeké, ami megint csak a jóléti állam kialakulása felé mutat.
Ez mind szép és jó, de mi van azokkal a véleményekkel, amelyek szerint ez egy morálisan erősen kérdőjeles tevékenység?
Igen ez rendszeresen előkerül az ügyfelekkel való tárgyalásokon vagy amikor az előadások után beszélgetek a hallgatósággal. Ilyenkor a válaszomnak mindig két része van, az egyik, amelyben következetességet kérek és megkérdezem: Miért nem leng ki a kérdező morális ingája a kriptovalutákkal kapcsolatban? Hiszen azokon keresztül finanszírozzák a különböző bűncselekményeket például az ember a fegyver és a kábítószer kereskedelmet. Miért vásárol meg olyan termékeket, amelyeket gyermekmunkásokkal vagy éhbérért mostoha körülmények között dolgoztatott emberekkel készíttetnek el? Vagy mi a helyzet a tőzsdékkel? Ahol elképzelhetetlen, hogy mindkét fél nyer az adott ügyleten, amin az egyik nagyot nyer, azon a másik óriásit bukik. Ha ezeket sorra vesszük akkor egyértelművé válik, hogy álszent dolog és egyben a kettős mérce alkalmazása az életjáradéki szolgáltatást a kontextusából kiragadni és pellengérre állítani.
A másik részét a válaszomnak, azok a tények szokták kitenni, amelyeket az elmúlt 15 év tapasztalatai erősítenek meg. Egy: Az időseknek sokkal jobb az életük az életjáradéki szerződéssel, mint anélkül. Hiszen a járadékkal minimum megduplázódik az általuk havonta elkölthető összeg, jobb minőségű ételeket ehetnek, kímélőbb gyógyszereket szedhetnek, rendszeresen utazhatnak, költhetnek a hobbijukra és a különböző programokra, az otthonülés és a melankólia, helyett újabb és újabb élményekkel gazdagodhatnak.
Kettő: Van egy kiegészítő szolgáltatásunk, amelynek köszönhetően az életjáradékos ingatlanba való befektetés futamidejét a vevők választhatják meg. Ez lehet 3, 5 vagy akár 8 év is, tehát függetlenül az idős személy várható élettartamától az bármikor lezárható. Ezzel megcáfoltuk azt a butaságot miszerint, azok, akik életjáradékos ingatlant vesznek azok az idős ember elhunytára várnának, hiszen a befektetés ideje nem a járadékosoktól, hanem az invesztorok céljaitól függ.
Három: Az a befektető, aki életjáradékos ingatlant vásárol az bátran lehet büszke magára, hiszen idős emberek életét teszi szebbé, gondtalanabbá, és ezzel komoly társadalmi szerepvállalásról tesz tanúbizonyságot. Az életjáradékos ingatlanba fektetők belátták, hogy a valódi kérdés az: Hagyjuk-e az időseket a nyugdíjból vegetálni egyik hónapról a másikra, vagy nem eltagadva a kiemelkedő profit jelentőségét, hozzásegítjük őket ahhoz, hogy végre úgy éljenek ahogy azt a ledogozott évtizedek után megérdemlik?!
Hogy az ön által felvázolt pozitív változások megtörténjenek a társadalomban, ahhoz az kell, hogy ne csak egy szűk réteg élhessen ezzel a lehetőséggel. Hogy lehet ezt megvalósítani?
Az első és legfontosabb az edukáció, ahogy ebben a beszélgetésben is elhangzott még mindig ott tartunk, hogy sokan minimális információk birtokában, sőt anélkül véleményezik a szolgáltatást. Sajnos ez alól a szakértők egy jelentős része sem kivétel, pedig nekik kötelességük lenne, hogy csak kellő utánajárást követően a valóságról tájékoztassák az olvasóikat, ügyfeleiket. Ugyanis a széles közönséghez eljuttatott korrekt információkból kiderülne, hogy az életjáradékos ingatlanok nem csak befektetési, hanem lakás-előtakarékossági célra is kiválóan alkalmasak.
A szerződéskötés kétféleképpen történhet, vagy kifizetjük a kiválasztott ingatlan értékének 50%-át egy összegben, ilyenkor nem lesz további fizetni valónk. Vagy csak a 20%-át egyenlítjük ki, ebben az esetben azonban keletkezik egy havidíj fizetési kötelezettségünk. Hitelre, eladósodásra nincs szükség, ugyanis az ingatlanok értékének jelentős részét a vevők egyfajta kedvezményként kapják meg, vagyis nem kell kifizetni. Ezekkel az előnyökkel biztosítva van, hogy a lehető legtöbben hozzáférhessenek a saját ingatlan megszerzésének ehhez a módjához.
Végül nézzük meg az ön szerint, hogyan alakul a jövő, a cégük és az életjáradéki szegmens tekintetében?
Az életemnek már kamaszkorom óta fontos része volt a gondoskodás és a törődés, először nyilván csak a család vonatkozásában, de később ez egyre szélesebb körben. Aztán sok évvel később, olvastam egy japánnal kapcsolatos könyvet, ahol említést tettek a shinise-ről. Ezzel a jelzővel azokat a cégeket, szolgáltatókat illetik, amelyek több mint egy évszázada működnek, családon belül tartották a tulajdonjogot, és ugyanazon iparágban tevékenykednek, mint amelyben kezdtek. Meggyőződésem, hogy ez a többszáz éves működésre való törekvés és a generációk bevonása az, ami a legnagyobb garancia egy szolgáltatás minőségére és emberközpontúságára. Ekkor fogadtam meg magamnak, hogy megvalósítom a saját shinise vállalatomat, ennek szerves része, hogy az operatív munkába már feleségemet és idősebb gyermekeimet is bevontam. Akik idővel majd átveszik tőlem a cég és a tevékenység irányítását.
Az életjáradéki szolgáltatást, közvetítést illetően a következő időszakban jelentős áttörést fogunk elérni, az elfogadottság és az ügyfélszám tekintetében is, hiszen a társadalomban zajló folyamatok kétségtelenül erre predesztinálnak minket. Ez csak időt kérdése, mint általában minden. Amikor elkezdtem az első nyolc évben egyedül voltam a piacon, amikor már megvolt az elfogadottság és jöttek a sikerek, elkezdték lemásolni az általam megalkotott metódust. A széleskörű felhasználással is így lesz, egyre többen fogják felismerni az életjáradéki szolgáltatásban rejlő lehetőségeket és azt, hogy ez a jövő, ahol a társadalom önmagáról gondoskodik és nem vár az államra.
HA EZT TESZED, AKKOR 23 HELYETT 8 ÉV ALATT LEHET SAJÁT LAKÁSOD, HITEL NÉLKÜL
Néhány nappal ezelőtt számoltunk be arról, hogy még csupán egy teljes hónap telt el ebből az évből, de máris mérhető drágulás tapasztalható az ingatlanpiacon. Maradva a témánál ezúttal azt vizsgáltuk meg, hogy a budapesti kerületekben és a megyeszékhelyeken mennyi idő alatt juthatunk saját lakáshoz.
Budapest-vidék összehasonlításban gyakran érvelnek azzal, hogy a fővárosban bár drágák a lakások, de ott a jövedelmek is jelentősen magasabbak, mint a vidéki városokban. Ez alapvetően igaz is, de ha megnézzük a lakásárak és a jövedelmek arányát az egyes lokációkban, már egész más a helyzet.
A legmagasabb lakásárakkal Budapest V. kerületében találkozhatunk, ahol 1,37 millió forintos átlagos négyzetméteráron cseréltek gazdát a lakások. A legolcsóbb Salgótarjánban viszont alig több mint 212 ezer forint volt egy négyzetméter. A legmagasabb nettó átlagbéreket a Budapest II. kerületében élők keresték, 708 ezer forintot havonta, míg a vizsgált települések közül a legalacsonyabb átlagjövedelem Salgótarjánban volt elérhető, havi 359 ezer forint. Jól látszik tehát, hogy míg a lakásárakban a legolcsóbb és a legdrágább vizsgált térség között közel 6,5-szeres a különbség, addig a jövedelmek terén csupán 2-szeres.
Tehát, hiába magasabbak a fővárosi jövedelmek az országos átlagnál, a budapesti lakások annyival drágábbak, hogy még így is sokkal tovább tart egy ottani jövedelemből egy ottani lakás árát előteremteni. De, nézzünk néhány elméleti példát!
A legrosszabbul a XI. kerületben élők járnak, akiknek, ha az ottani átlagbérből szeretnének egy ottani 50 négyzetméteres lakást venni (hitel felvétele nélkül), 26,4 évig kellene a jövedelmük 1/3-át félretenni.
Ugyanez a lakásár/jövedelem mutatóban legkedvezőbbnek számító XX. kerületben 18 évre csökken.
A megyeszékhelyek közül Debrecen a legdrágább, ahol az 50 négyzetméteres lakáshoz 21,3 évnyi megtakarításra van szükség.
A legolcsóbb Salgótarjánban viszont az átlagjövedelme 1/3-ának 7,5 évnyi félrerakása már fedezi egy ottani lakás árát.
Ha egy II. kerületi átlagot kereső személy Csepelen akarna egy 50 négyzetméteres lakást venni, mindössze 12 évnyi spórolást követelne meg az ügylet.
Fordítva viszont egy csepeli bérből élőnek 34,2 évnyi megtakarítás kellene egy II. kerületi 50 négyzetméteres lakás megvásárlásához. (sőt, ha a legdrágább V. kerületet választaná, 38,1 évre nőne a várakozási idő).
Végül, ha egy II. kerületi jövedelemből választaná valaki Salgótarjánt, 3 év 9 hónapnyi jövedelemre lenne csak szükség.
Míg, ha egy salgótarjáni jövedelemből szeretne valaki egy V. kerületi lakást, közel 48 évig kellene félretennie a jövedelme 1/3-át.
A számokból kiderül, hogy országos viszonyaltban, átlagosan 23 évig tart míg hitel nélkül a jövedelmünk 1/3-át félrerakva össze tudnánk spórolni egy saját lakás árát. Persze a példák nem számolnak az esetleges kamatokkal, hozamokkal, de nem számolnak az inflációval és a lakásárak emelkedésével sem. Így az arányokat és az időintervallumot nyugodtan tekinthetjük mérvadónak és életszerűnek.
Figyelembe véve, hogy a KSH adatai szerint Magyarországon a férfiak esetében 37,8 év a nőknél 34 év a munkában töltött évek száma. Ez azt jelenti, hogy az aktív éveink 65%-át kellene a megtakarítással töltenünk, ha nem szeretnénk egy banknál nyakig eladósodni. Szerencsére van megoldás méghozzá olyan amely esetében szintén nem kell hitelt felvennünk, de a 23 éves költözési idő ott átlagosan mindössze 6-8 évre rövidül. Az eszköz pedig az életjáradékos ingatlan, ahol mindössze 20% önrésszel és azonnali tulajdonszerzés mellet úgy kapjuk meg az ingatlanokat, hogy azok értékének jelentős részét (50-80%-át) soha nem kell kifizetnünk.
EZZEL AZ EGYSZERŰ TRÜKKEL KIVÉDHETJÜK A DRÁGULÓ LAKÁSÁRAKAT
Az ingatlan.com lakásárindexe szerint a fővárosban már a használt lakások átlagos négyzetméterára is elhagyta az egymilliós lélektani határt és 1,17 millió forintnál jár. A vármegyeszékhelyek közül, Debrecenben 882 ezer forintos átlagos négyzetméterárak szerepelnek a kínálatban, Győrben 824 ezer forintos átlagárral, Szegeden pedig 792 ezer forint átlag négyzetméterárral vihetők el a használt ingatlanok.
A felpörgött drágulás minden kereső helyzetét megnehezíti, akár otthonteremtési akár befektetési céllal nézik a kínálatot. Míg az előbbiek már lassan hitellel sem tudják megvenni a kinézett ingatlant, addig a befektetők bár ki tudnák mégsem akarjak kifizetni a magasabb összegeket. Hiszen így egyrészt jelentősen csökkenne a profitjuk másrészt több évvel kitolódna a már jelenleg is 16-18 éves megtérülési idő.
Bár vannak olyan vélemények, hogy most a kivárás a jó stratégia, mondván amikor lecseng az állampapír őrület, és csökken a kereslet akkor az árak is mérséklődnek majd. Ezeknek azonban nem érdemes hitelt adni, mert amire alapoznak az ezer sebből vérzik. Egyrészt az ingatlanárakat nem csak az állampapírokból felszabaduló pénzek hajtják, persze az kétségtelen, hogy a szerepük jelentős. De ott van a recesszió felé lavírozó magyar gazdaság a gyenge forint az erősödő inflációs nyomás és a Donald Trump agymenései rángatta nemzetközi helyzet is. Ezek mind egy irányba mutatnak az ingatlanpiac felé.
A hazai gazdaságot leggyorsabban ezen keresztül lehet felpörgetni, építőipar, otthonteremtés, hitelkihelyezés, fogyasztási volumen, adók stb. A gyenge forint okán dráguló import felgyorsítja az inflációt, ami aztán a lakásárakba is meg fog mutatkozni. A nemzetközi gazdasági helyzetben fokozódó bizonytalanság egyre többeket tántorít el attól, hogy a tőzsdéket válasszák a profitszerzés helyéül és eszközéül. Ezért a tőke elindul a már hagyományosan menedékként szolgáló eszköz az ingatlan fel, mindezek alapján kimondhatjuk a kivárás nem opció.
Van azonban egy „trükk”, amelynek köszönhetően a drágulás 50-80%-át megúszhatjuk úgy, hogy azt kis sem kell fizetnünk. Nem kell mást tennünk csak annyit, hogy befektetési vagy lakás-előtakarékossági céllal életjáradékos ingatlant vásárolunk. Ugyanis ezeket a lakásokat és házakat a piaci értékük 20-50%-ért kaphatjuk meg, így a drágulásnak is csupán a 20-50%-át kell kifizetnünk.
DIVERZIFIKÁCIÓ: CSODASZER, VAGY CSAK JÓ A MARKETINGJE?
A legtöbb megtakarító ilyen vagy olyan oknál fogva egyetlen befektetési termékben tartja pénzét, amire egyes szakértők a diverzifikáció szükségességével reagálnak. Mondván azzal nemcsak a kockázatok csökkenthetők, hanem magasabb hozamok is elérhetők. De valóban csodaszer a magyarul kockázatporlasztásnak nevezett metódus? Ennek járunk most utána.
Amikor befektetünk akkor sorra vesszük a leglényegesebb paramétereket, szükséges tőke mértéke, futamidő, likviditás, várható hozam és persze a kockázat. Ilyenkor jön képbe a diverzifikáció, amelynek lényege, hogy a kockázat csökkentése érdekében nem egy, hanem több különböző eszközosztályokba fektetjük a pénzünket. Igen ám csakhogy ennek vannak feltételei és a hatékonysága is kérdőjeles már ami az ezzel elérhető magasabb hozamokat illeti.
A befektetett tőke nagysága
Ahhoz, hogy a kockázatot valóban el tudjuk oszlatni, jelenleg legalább 20-30 millió Ft befektetni való tőkére van szükség, ennél kisebb összegeknél csak egyfajta álsztereó hatást érünk el. Amikor van ugyan két hangfalunk, de mindkettőből ugyanaz szól, vagyis látszatra olyan, de mégsem az. Ez, vagyis a tőke volumene határozza meg, hogy érdemes-e diverzifikálnunk vagy röstelkedés nélkül hagyhatjuk egyetlen eszközben a pénzünket.
Magasabb hozam?
A diverzifikációval elérhető magasabb hozam ígéretével is óvatosan kell bánni, egyrészt mert ahogy árfolyameséskor a negatív hatások, emelkedéskor a pozitív hatások is kioltják egymást. Másrészt ott van a bázishatás is, ami szintén torzítja a valós képet hiszen az esés mértékével megegyező és azt követő emelkedés nem eredményez valódi pluszt. Például, ha egy részvény 3 500 Ft-ról esik 20%-ot vagyis 700 Ft-ot, a későbbi 2 800 Ft-ról való 20%-os emelkedés csak 560 Ft lesz, az így realizálódó a 3 360 Ft-os árfolyammal még mínuszban leszünk az esés előtti 3 500 Ft-hoz képest.
Van, amikor felesleges
Igen, van az a helyzet amikor nincs szükség a kockázatporlasztásra. Igaz ez a legritkább esetekben van csak így, de van ilyen. Ennek lényege, hogy az a bizonyos befektetési eszközt olyan kedvező áron/árfolyamon kapunk meg amely alá a piac nem tud menni, még válság esetén sem és ezzel szükségtelenné teszi a diverzifikációt. Ilyen instrumentumok az életjáradékos ingatlanok is. Hiszen azzal, hogy a piaci értékük 20-50%-áért tudjuk őket megvenni azzal olyan áron jutunk hozzájuk, amely alá még soha nem ment, még a válságok idején sem a piac. Vagyis ezen a szinten már nincs szükség kockázatporlasztásra, hiszen nincs mit porlasztani.
NYUGDÍJMEGTAKARÍTÁSBÓL INGATLANBEFEKTETÉS: DE MELYIK?
Sokan elgondolkodtak már azon, hogy érdemes-e ingatlanba fektetni a pénzüket. Különösen aktuális ez most, hogy a kormány lehetővé tette az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélra történő adómentes felhasználását. De vajon valóban jobb döntés egy lakásba fektetni, mint hosszú távra félretenni a nyugdíjas évekre? Nézzük a részleteket!
Hogyan fektethetünk ingatlanba?
Az ingatlanbefektetés alatt vagy a lakóingatlanok megvásárlását és hosszútávú bérbeadását értjük, ami azt jelenti, hogy egy lakást vagy házat megveszel azzal a céllal, hogy azt kiadd bérlőknek, akik havi díjat fizetnek érte. Vagy azt, hogy veszel egy életjáradékos ingatlant, ahol nem kell bajlódnod a bérbeadással sem annak kockázataival, ráadásul az a bevétel amire a bérbeadással 8-10 év alatt tennél szert, itt már szerződéskötéskor egy összegben realizálódik.
De vajon amelyik az ismertebb az a jobb is?
Azt tudjuk, hogy a bérbeadásos ingatlanbefektetés sokkal ismertebb, mint az életjáradékos lehetőség, de mivel ez egyre népszerűbb megoldás a magánszemélyek körében, kiváltképp, akiknek az azonnali tulajdonszerzés fontos szempont. Érdemes megvizsgálni, hogy melyik opcióban van több előny és magasabb profit. A számításban egy budapesti és egy kecskeméti 60 m2-es lakás szerepel, a két város a magyar piacon ugyan jó választásnak minősül, de messze nem a legelőnyösebb lokáció ingatlanbefektetés szempontjából, éppen ezért mondható korrekt összehasonlításnak ebben a kontextusban. A végeredmény szerint a hosszútávú bérbeadással elérhető évesített hozam 10 éves időtáv alatt bérbeadással Budapesten és Kecskeméten egyaránt 10,7%, míg az életjáradékos ingatlan esetében 25%. Ez a hozam egy 3%-os inflációs környezet mellett a bérbeadásnál 7,7%-os, az életjáradékos ingatlan esetében pedig 22%-os reálhozamnak felel meg.
Mi kell az ingatlanbefektetéshez?
Persze az ingatlanbefektetésbe belevágni nem feltétlen egyszerű történet, hogy miért is, most ezeket a belépési nehézségeket vesszük sorra. Először is itt van a szükséges tőke kérdése. A bérbeadásos hasznosítás esetében Budapesten átlagosan 70 millió forintra, Kecskeméten pedig 40 millió forintra lesz szükségünk. Az életjáradékos ingatlanok esetében, erre a konstrukciótól függően, Budapesten 14-35 millió, Kecskeméten pedig 8-20 millió forint is elegendő. A bérbeadással történő hasznosítás sok időt és energiát igényel, ezzel szemben az életjáradékos ingatlanbefektetés épp olyan kényelmes mintha nyugdíjmegtakarításban hagytuk volna a pénzünket, csak itt a hozam lesz szignifikánsan több. A bérbeadásos ingatlan kiválasztása alapos utánajárást igényel, és ha felújításra van szükség, az további munkát és költséget jelent. Emellett folyamatosan foglalkozni kell a bérlőkkel, a karbantartási feladatokkal és az adminisztrációval is, tehát ez nem egy passzív befektetés.
Az életjáradékos ingatlanok esetében nincs utánajárás, nincs hercehurca, nincs kiadási kényszer, nincs felújítás, nincsenek extra költségek, vagyis ez a valódi passzív befektetés. A bérbeadásos befektetés nemcsak egyszeri kiadást jelent, hanem rendszeresen pénzt kell beletenni, különösen, ha hitelből vásároltuk. Gyakran előfordul, hogy a havi törlesztőrészlet magasabb, mint a bérleti díjból származó bevétel, így a különbözetet saját zsebből kell pótolni. Fontos látni, hogy az ingatlanvásárlás és felújítás után is lehetnek további költségek, például karbantartás, adók vagy egy esetleges üresen álló időszak finanszírozása. Az életjáradékos ingatlanbefektetés esetében mentesülünk minden feladattól, tehertől, költségtől, hiszen nincs bérbeadás, ami mindezt generálná.
Nyugdíj előtt már nem biztos, hogy érdemes bérbeadási céllal ingatlan venni, főként egy esetleges hitel felvételének nehézségei miatt. A bankok idősebb korban már nem szívesen adnak hosszú futamidejű kölcsönt, pedig egy hosszabb futamidejű hitel alacsonyabb havi törlesztőrészletet jelent, így kevesebb saját pénzt kell havonta beletenni, ami javíthatja a befektetés pénzügyi eredményét. Az életjáradékos ingatlanbefektetést akár a nyugdíj előtt 5 évvel is érdemes elindítani, ráadásul itt ez hitel nélkül is működik, hiszen elegendő 20% saját pénzt beletenni, ami miatt már eleve sokkal jobbak a pénzügyi eredmények mit a bérbeadás esetében.
Miért kalkulálnak sokan a hitellel a befektetéskor?
Az ingatlanbefektetéshez gyakran hitelfelvétellel is kalkulálnak, aminek legfőbb oka a belépési korlátok csökkentése: egy lakás vagy ház megvásárlásához jelentős tőkére van szükség, amit sokan nem tudnak egyben előteremteni. A hitel lehetővé teszi, hogy kevesebb saját pénzzel is belevágjunk. Nos az életjáradékos ingatlanok esetében nem kell hitelt felvenni ahhoz, hogy valaki befektetővé váljon, elegendő mindössze 20% tőke és már meg is szerezhet bárki egy (vagy több) ingatlant. A másik ok, hogy a hitel hozzájárulhat a befektetés megtérülésének növeléséhez is. Ha a bérleti díjakból befolyó összeg és az ingatlan értéknövekedése meghaladja a hitelkamatot, akkor a befektetés végső hozama magasabb lehet. Ez a tőkeáttétel hatása, ami különösen alacsonyabb kamatkörnyezetben előnyös.
Jelenleg a hitelkamatok viszonylag magasak, ezért ez a hozamnövelő hatás kevésbé érvényesül, de egy kedvezőbb hitelkonstrukcióval jelentős előnyt is jelenthet. Az életjáradékos ingatlanbefektetés esetében a tőkeáttétel pozitív hatása a nyakig eladósodás terhet és kockázatai nélkül valósul meg, ami tovább növeli ennek a metódusnak az előnyeit. A harmadik ok, hogy a hiteltartozás értéke idővel csökkenhet, mivel a pénz vásárlóereje romlik, míg az ingatlan ára jellemzően emelkedik. Ezáltal az infláció tulajdonképpen „elerodálhatja” a tartozás valós értékét, ami hosszú távon előnyös lehet a befektető számára. Na most gondoljuk el, hogy ez az inflációs hatás mennyire pozitív egy életjáradékos befektetés esetében, ahol nincs hiteltörlesztő, amit erodálnia kellene. Igen itt ez tisztán értéknövekedésben jelentkezik, tehát sokkal előnyösebb, mint a bérbeadás esetében.
HIÁBA AZ EMELÉS NEM JÖN KI A MATEK AZ INGATLANPIACON
Idén januárban 290 800 forintra emelkedett a bruttó minimálbér, ami kedvezmények nélkül számolva nettó 193 382 forintnak felel meg. Nézzük meg ez mire elég a jelenlegi lakásárak mellett. Elöljáróban annyit, hogy a helyzet nem túl biztató, mert a számokból az derül ki, hogy a minimálbérből élők számára csak átlagon aluli méretű vagy nagyon távoli lokációban lévő ingatlan megvásárlása lehet reális cél, ha egyáltalán.
A Pénzcentrum kalkulátorával elvégzett számítás szerint egy minimálbérből élő párnak jelenleg maximum 25,5 millió forint felvételére lenne lehetősége, amennyiben a futamidő 20 év. Ebben az esetben a jelenleg elérhető legolcsóbb hitelajánlatnak 191 326 forint lenne a havi törlesztőrészlete. Amennyiben a pár hosszabb, 25 éves futamidőt választana, úgy a hitelösszeget 28 millió forintig emelhetnék – ebben az esetben a törlesztőrészlet 190 463 forint lenne a legolcsóbb ajánlat esetében.
Itt jelentkezik is az első komoly teher, hiszen már a 20 éves futamidő esetében is közel kétszer annyit (45 918 276 Ft), de a 25 éves futamidőnél már több mint kétszer annyit (57 138 757 Ft) kell visszafizetniük a banknak, mint amennyit felvesznek. Ha feltételezzük, hogy a pár kizárólag a kötelezően elvárt 20% önerővel rendelkezik, úgy a fenti hitelösszegekkel számolva maximum 31,875 millió, illetve 35 millió forintos ingatlan megvásárlására lenne lehetőségük.
Nem mindegy, hogy hol.
Ezen a téren (is) hatalmas különbségek tapasztalhatók az ország egyes részei között. Budapesten például 972 ezer forintot kértek el átlagosan egy négyzetméterért, ezzel szemben a legolcsóbbnak számító dél-alföldi községekben mindössze 88 ezer forintot. Mindez azt jelenti, hogy a fővárosban mindössze 32,8 illetve 36 m2, míg a dél-alföldi községekben pedig 362,2 illetve 397,8 m2 ingatlanra is futná a számolt 31,875 és 35 millió forintokból.
A helyzet még rosszabb, ha a pár új lakást szeretne vásárolni, ugyanis azok átlagos négyzetméterára országosan 1,249 millió forint volt. Ezt alapul véve azt mondhatjuk, hogy a minimálbérből élő párnak mindössze 25,5 illetve 28 m2 kis lakásra lenne pénze, legalábbis a fővároson kívül. Budapesten még ennyire sem – a fővárosi 1,392 milliós átlagos négyzetméterárral számolva már be kellene érniük egy 22,9 illetve egy 25,1 m2 lakással. Ha van egyáltalán ilyen és lakásnak lehet nevezni, kiváltképp két fő számára.
Elmondhatjuk tehát, hogy a minimálbér növekedése nem tartja az iramot a lakásárak növekedésével, hiszen még lakáshitellel sem lehetséges ott és olyan lakást vagy házat venni amilyet szeretnénk. De az, aki keres az talál mondás ebben a helyzetben is megoldást kínál. Ugyanis az életjáradékos ingatlanok szegmensében a piaci ár töredékéért (20-50%-is áron) tudunk ingatlant vásárolni, ráadásul hitel felvétele nélkül. Mindezért cserébe átlagosan 6-8 évre le kell mondanunk a költözésről, ami annak tükrében, hogy egyébként esélyünk sem lenne hozzájutni az általunk vágyott otthonhoz, kiváltképp a nyakig eladósodás terhe nélkül, már nem is olyan nagy ár.
EGYRE PESSZIMISTÁBBAK A BEFEKTETŐK, EZÉRT AZ INGATLANPIAC FELÉ VESZIK AZ IRÁNYT
A jelenlegi bizonytalan gazdasági helyzetben még a szokásosnál is nehezebb jó befektetési döntéseket hozni, ezért nem csoda, hogy egyre többen vannak, akik az ingatlanokra fókuszálnak. A tendenciát az is erősíti, hogy akinek van megtakarítása a helyén kezeli az állam felől érkező híreket, inflációs adatokat és tudják nehéz lenne a közeljövőben bármilyen más eszközben reálhozamot elérni.
A nemzetközi helyzet is fokozódik, hiszen az amerikai választóknak „köszönhetően” olyan személyek kerültek kormányzati pozíciókba, akik viselkedés kiszámíthatatlan, ezért aztán a tőzsdei kereskedés a szerencsejáték jegyeit kezdte el mutatni itthon és külföldön egyaránt.
De a technológiában zajló forradalom sem kedvez a befektető cégeknek. Legutóbb január 29-én szenvedtek el milliárdos veszteségeket ráadásul dollárban, amikor a kínai Deepseek megjelenése komoly pánikot okozott a tech-szektorban. Azokat, akik még kitartanak a részvények és a kötvények mellett, azokat a nominális függőség tartja vissza. Vagyis, hogy a tőzsdéken megszokott hozamszinteket az ingatlanpiacon nem látják elérhetőnek és ez elriasztja őket. Pedig, ha nem felületesen néznének körül, rájönnének, hogy igen is van olya opció, amivel kétszámjegyű hozamot lehet elérni.
A hely nem más, mint az életjáradékos ingatlanok szegmense, az eszköz pedig az Anker Property Ltd szolgáltatása. Ugyanis a cég által forgalmazott ingatlanokon az elmúlt években átlagosan 25%/év hozamot lehetett elérni (lásd: befektetési lakásárindex). Ami ismerve a gazdasági és inflációs kilátásokat, a következő években is legalább ilyen nagyságrendű lesz. Ráadásul ez egy alacsony kockázatú befektetési eszköz, hiszen a lakóingatlanok sokkal kevésbé vannak kitéve a gazdasági, politikai, geopolitikai történéseknek, mint az értékpapírok. Továbbá mivel ezeket a lakásokat, házakat töredék áron vásárolhatjuk meg, a válságokkal és az ingatlanpiaci lufival szemben is védve vagyunk.
INGATLANBA FEKTETNE, DE NEM TUDJA MELYIK A LEGJOBB STRATÉGIA? MOST KIDERÜL
Az ingatlanbefektetés ma is az egyik legnépszerűbb megtakarítási és vagyongyarapítási forma. De hogyan érdemes belevágni és vajon az agresszív, tőkeáttétellel dolgozó stratégiát vagy a konzervatív, alacsonyabb kockázatot preferáló módszer a jobb döntés.
AZ AGRESSZÍV STRATÉGIA esetében a befektetők jellemzően kevés önerővel és nagy hitelarány mellett vágnak bele az ingatlanvásárlásba. A példa kedvéért nézzünk egy 60 millió Ft értékű lakást, amelyet 20% önerő mellett 48 millió Ft hitelből vásárolunk meg. Ennek a törlesztője 20 éves futamidővel és 10 éves kamatperiódussal számolva 346 000 Ft lesz havonta. Itt már elő is jön az első probléma, mert nagy valószínűséggel nem fogjuk tudni annyiért kiadni a lakást, hogy az teljes egészében fedezze a törlesztőt. De legyünk jóindulatúak és kalkuláljunk azzal, hogy a bérleti díj pont akkora, mint a banknak fizetendő törlesztőrészlet.
De még így is maradt buktatója a dolognak, ugyanis a felvett 48 millió Ft után a teljes visszafizetendő összeg 83 millió Ft lesz. Ha ehhez hozzászámoljuk a 12 milliós önrészt akkor kiderül, hogy 95 millió forintunkba fog kerülni ennek a befektetési metódusnak a megvalósítása. Az összképen népiképp javít, hogy az akkor még 60 milliós ingatlan értéke a futamidő 20 éve során, 5%-os értéknövekedéssel számolva, 120 milliósra gyarapszik. A bérletid díja növekedésével ebben az esetben azért nem számolunk mert eleve jelentős engedmény tettünk azzal, hogy már az indulástól 346 ezer Ft-tal kalkuláltunk a valós 280 ezer Ft helyett. A mérleg a következőképpen alakul:
- 120 milliós lakás (értéknövekedéssel)
- 95 millió költség (önerő + hitel)
- 25 milliós pozitívum
A KONZERVATÍV STRATÉGIA esetében hitel nélkül, saját tőkéből vásárolunk ingatlant. Amit az életjáradékos konstrukciónak köszönhetően, szintén meg tudunk tenni mindössze 20%-os önerő mellett. Itt ugyanazt a 60 millió Ft értékű lakást, 12 millió Ft kifizetésével vásárolhatjuk meg, és mivel az életjáradékos lakásnál nem kell hitelt felvenni, így nem fog terhelni minket a kiadás kényszere ahogy az ezzel járó plusz költségek és kockázatok sem. Sőt még a fizetendő összeg is kisebb lesz, csupán 225 000 Ft havonta. A mérleg a következőképpen alakul:
- 120 milliós lakás (értéknövekedéssel)
- 52,5 millió költség (önrész + járadék)
- 67,5 milliós pozitívum
A konklúzió: A konzervatív stratégia nem csak biztonságosabb és sokkal kevesebb esetlegességet tartalmaz, de két és félszer akkora profitot is termel, mint az agresszív, hitellel terhelt metódus. Persze ez csak az életjáradékos ingatlanokkal sikerülhet a hagyományos ingatlanok piacán ez kivitelezhetetlen lenn, hiszen ott ki kellene fizetni már induláskor a teljes vételárat.
MI LESZ AZ ALBÉRLETÁRAKKAL, MEGÁLLÍTJA VALAMI A DRÁGULÁST?
A lakásárakhoz hasonlóan az albérlet árak is az egekben vannak, bár a drágulás üteme csak harmada volt az ingatlanokénak, de így is elértünk arra a szintre, ahol már ennek a kifizetése is gondot jelent. Így a pénzügyi szakértők hiába hívják fel a figyelmet arra az általános szabályra, hogy a fizetésünk maximum 30%-át költsük lakhatásra. Mert ezt az intelmet Budapesten és a megyeszékhelyeken szinte lehetetlen küldetés betartani, ugyanis a bérleti díjak jövedelemhez mért aránya ezekben a lokációkban, már 50-60%-os szintre emelkedett.
Ha tovább drágulnak a bérleti díjak az első körben az egyéni és az alacsony jövedelmű bérlőket, például a pályakezdő fiatalokat, a fizikai munkásokat és az alkalmi dolgozókat, fogja ellehetetleníteni. Hiszen a jövedelmük nem fogja majd fedezi a munkahelyük közelében lévő megfelelő lakást, a hosszú ingázás az olcsóbb területekről pedig végül sokakat a munkahelyük feladására fog késztetni. Emiatt akár az is előfordulhat, hogy a munkaerőpiacról eltűnnek egyes kulcsfontosságú demográfiai csoportok. Például, ki fogja tisztán tartani a városokat az irodaházakat, ki főzi meg és ki szállítja ki az ételeinket, ha a dolgozók nem engedhetik meg maguknak, hogy a közelünkben éljenek?
A probléma nem elsősorban az, hogy a bérelhető lakások tulajdonosai számára hány év alatt térül meg a befektetés és hogy mennyi nyereségre tehetnek szert. Hanem az, hogy ha ez még nagyobb méreteket ölt az már társadalmi, gazdasági és munkaerőpiaci krízishelyzeteket szül. Gondoljunk bele, ha a munkáltatóknak az albérletárakhoz kellene igazítaniuk a béreket azt csak az általuk előállított termékek, szolgáltatások árának drasztikus emelésével tudnák fedezni. Ami első körben kétszámélyegyű inflációt eredményezne, majd a GDP számait erodálná végül jönne a recesszió.
Ami sem az államnak, sem a lakosság túlnyomó többségének nem lenne jó. Sőt, ha a szociológiai vetületet is idevesszük, akkor az ok-okozati összefüggések nyilvánvalóvá válását követően a bérbeadók a közutálat fő tárgyává válnának. Ezért borítékolható, hogy komoly szabályozása alá fog kerülni a bérbeadás mikéntje és árazása amire láttunk már példát Franciaországban és Spanyolországban is. Persze erre lehet legyinteni vagy a lobbi erejében hinni, ami megakadályozza bevezetést, de ennek a társadalmi és gazdasági súlya olyan nagy, amivel nem bír el egyetlen érdekcsoport vagy képviselet sem. Aminek a végeredmény egyrészről a megfizethetőbb bérleti díjak, másrészről a 2-4%-ra csökkenő éves hozam és a 18-20 évesre emelkedő megtérülési idő lesz. A befektetők számára a megoldást nem a bevezetés évekkel későbbre történő kitolódása fogja jelenteni. Hanem az, hogy a mára elavult bérbeadási fókuszú befektetési stratégiát a sokkal észszerűbb életjáradékos ingatlanbefektetésre alapozó metódusra cserélik le.
Ugyanis annak köszönhetően, hogy az ingatlanokat a piaci áruk töredékéért tudjuk megszerezni, egyrészt jelentősen lerövidül a megtérülési idő. Másrészt a bérleti díjak meghatározásánál egy alacsonyabb és ezáltal sokkal piacképesebb díjszabással is elérhetjük a korábbi évtizedekben megszokott (vagy annál is magasabb) profitot. Nem véletlen, hogy az OECD tavaly decemberi tanulmányában, kifejezetten szorgalmazta a tagországoknak (38) az ilyen, vagyis az életjáradékos ingatlanokhoz kötődő szolgáltatások kultúrájának magalapozását. Amely nem mellesleg a lakhatási válságra és az otthonteremtési gondokra is megoldást nyújthat, ráadásul a nyakig eladósodás terhe nélkül.
HOZAM VS. KOCKÁZAT AZ ÉLETJÁRADÉKOS INGATLANBEFEKTETÉSEKNÉL
Általánosan elfogadott szabály a hozam és a kockázat kapcsolatát illetően, hogy nagyobb hozam nagyobb kockázattal jár, tehát ha nagyobb hozamra szeretnénk befektetéseinkkel szert tenni, akkor nagyobb kockázatot vagyunk kénytelenek vállalni. Ha befektetni tervezünk három mutató figyelembevétele mindig fontos, ezek pedig a hozam, a kockázat és a likviditás.
HOZAM a befektetések eredménye, a tőkének a növekménye, az a plusz pénz, amit a befektetéssel keresünk. Az életjáradékos ingatlanbefektetés esetében ennek a növekménynek a jelentős része már a tulajdonszerzés pillanatában jelentkezik és minimum 100%-os nagyságrendű. Köszönhetően annak, hogy ezeket az ingatlanokat a piaci értékük 20-50%-áért tudjuk megszerezni.
KOCKÁZAT alatt az adott eszköz árfolyamának ingadozását, értékének rövid távú kiszámíthatatlanságát értjük elsősorban. A kockázat magában foglalja a hozam és a veszteség lehetőségét is, megmutatja továbbá a felmerülhető árfolyamingadozások mértékét is. Az életjáradékos ingatlan esetében nincs árfolyam, ami ingadozzon, hiszen az ingatlannak ára és nem árfolyama van. Persze más kockázatok is vannak, amelyek egy befektetés hozamát befolyásolhatják.
Piaci kockázat: annak a kockázata, hogy az egész piac esik, amikor befektetést tartjuk. Figyelembe véve, hogy a magyar gazdaság húzóágazata az építőipar, amibe az ingatlanpiac is beletartozik, az államnak kifejezett érdeke azt növekedési pályán tartani. Ezt láthatjuk most is a lakhatási válságot megoldani hivatott akciótervben megtestesülni.
Kamatlábkockázat: annak kockázata, hogy a kamatlábak megváltoznak és negatívan befolyásolják befektetésünket. Ennek kockázata, vagyis, hogy az emelkedő (hitel)kamatok okán csökken a kereslet az otthonteremtési célú vásárlásokra lehet hatással. De a befektetési célú vásárlásokat nem, legfeljebb annyiban, hogy nagyobb lesz az alkusáv, ami pozitív. Az életjáradékos ingatlanok esetében, még pluszban bejön, hogy ez egy olyan speciális erősen körbe határolható szegmens, amely nem érzi meg még a nagyobb kríziseket sem. Így volt ez a pandémia alatt is, amikor az ingatlanpiac leállt és drasztikusan estek a tranzakciószámok, addig az életjáradékos ingatlanok vonatkozásában még némi emelkedés is tapasztalható volt a szerződésszámokban.
Inflációs kockázat: annak kockázata, hogy az infláció mértékének változása rontja vagy kiküszöböli a várható hozamot. Az (életjáradékos) ingatlanok esetében az inflációnak árfelhajtó hatása van, és itt nem érvényesül az az erodáló hatás, amely az árfolyamban nyilvántartott befektetési eszközöknél folyamatosan jelen van.
Politikai kockázat: egy olyan politikai esemény (választás stb.) vagy politikai intézkedés (pl. új jogszabály) kockázata, amely negatívan befolyásolja befektetésünket. Azt most is láthatjuk, hogy miként is csapódik le az ingatlanpiacon az, ha közelednek a választások, beindul az osztogatás és a támogatási cunami. Persze a választások után, kiváltképp, ha kormányváltás történik, lehetnek megszorító intézkedések, de visszautalva a korábbiakra az életjáradékos ingatanok piaca egy olyan speciális erősen körbe határolható szegmens, amelynél ezek a hatások nem érvényesülnek.
LIKVIDITÁS azt jelenti, hogy a befektetett pénz mennyi idő alatt és milyen költségek, vagy árfolyamveszteség mellett tehető azonnal felhasználható pénzzé. Általában a három szempont közül kettőt lehet optimalizálni a harmadik rovására. Az, hogy mind a három érték kedvező legyen, vagyis, hogy olyan befektetést találjunk, mely nagy hozamot ígér, alacsony kockázattal és rövid távú lekötéssel rendelkezik, meglehetősen ritka eset. Ezek egyike az életjáradékos ingatlanbefektetés, de csak abban az esetben, ha az Anker Property Ltd szolgáltatásán keresztül vásárolunk ilyen ingatlanokat. Ugyanis csak náluk érhető el az két kiegészítő szolgáltatás, amely az akár 1 héten belüli kiszállást is lehetővé teszi garantáltan veszteség nélkül, sőt akár profittal is.
AZ INGATLANÁRAK SEM NŐHETNEK AZ ÉGIG. VAGY MÉGIS?
A budapesti és a vidéki ingatlanpiacon bő 3 hónapja érezhető a megnövekedett vásárlási kedv, ami az árak meredek emelkedését is magával hozta. Meddig mehet ez még így, és van-e remény, ha nem is a csökkenésre, de legalább a megtorpanására? Ennek járunk most utána.
- Öngerjesztő folyamat
Az eladók a hírek hatására, és mert a többi hirdetőt is figyelik, egyre magasabbra emelik a kínálati árakat, melynek eredményeként sok ingatlannál túlárazottság tapasztalható. De ez csupán időszakos jelenség, hiszen, ahogy azt az elmúlt 10-15 évben tapasztalhattuk olyan ütemben emelkedtek az árak, hogy ami az egyik nap még túlárazott volt, az másnapra már nem lett az. Ha figyelembe vesszük az idei évre beharangozott otthonteremtési akciótervet, illetve annak várható hatásait, világossá válik, hogy ez az elkövetkezendő időszakban sem lesz másként.
- Gazdasági szerep és súly
Az köztudott tény, hogy a magyar gazdaság két iparágnak van leginkább kitéve, az egyik az autóipar a másik az építőipar, ahova az ingatlanpiac is tartozik. Így elképzelhetetlen, hogy az aktuálisan regnáló kormányok bármelyike is elengedje az ingatlanszektor kezét, mert azt a GDP teljesítménye, a lakossági fogyasztás mértéke és az adóbevételek is megsínylenék. Csakhogy a tapasztalatok azt mutatják, hogy minden a lakásvásárlást, otthonteremtést ösztönző intézkedés elsősorban és leginkább az árakat növeli. Tehát ebből az irányból sem várható kedvező fordulat.
- Kilátások, közhangulat
Bár a választásokat megelőző évben vagyunk, amikor, törvényszerűen elindul a pénzszórás és az ígérgetés a kormányzati pozíció megőrzéséért, az állítólagos repülőrajtot mégsem lengi körül az eufória. Talán mert akiknek nincs a munkaköri leírásában a kincstári optimizmus azok a valóságra támaszkodnak. A gazdaság teljesítménye mélyponton, a forint gyenge mint a harmat, az infláció ismét növekedési pályára állt, a lakosság fogyasztása és anyagi helyzete negatív rekordokat dönt, vagyis túlélő üzemmódban van az ország. Azok közül pedig akiknek van megtakarítása a kilátásokat mérlegelve sokan ingatlanba menekítik a pénzeiket. Ez már az előző hónapok számaiban is meglátszott ugyanis a vásárlók 44%-a befektetési céllal vett lakást, ami szintén drágulást generál.
- Az ingatlan sajátossága.
Amikor az árak alakulását latolgatják, sokan nem veszik figyelmébe, hogy az ingatlan egy olyan (befektetési) eszköz, amelynek nem árfolyam, hanem ára van. Márpedig aminek ára van az bizony az inflációs hatás miatt folyamatosan drágul, hol kisebb, hol nagyobb mértékben, de drágul. Tehát a lakásárakba a konstans áremelkedés kódolva van, és ezzel nem árt tisztában lenni. Gondoljunk bele nem is olyan régen mekkora hírverést kapott, hogy 1 millió forintos négyzetméterárak jelentek meg a piacon. Most pedig a „mini dubaj” kapcsán már az 5 milliós négyzetméterárat sem tartotta elrugaszkodottnak a többség.
Összegzésül, kimondhatjuk, hogy az ingatlanárak folyamatosan emelkednek és ezt megállítani vagy tartósan lassítani nem lehet. A megoldás valójában nem is ebben, vagyis az árakban keresendő, hanem a megfizethetőségben. Hiszen, ha jobban belegondolunk a legnagyobb gond, hogy a lakosság túlnyomó többsége a fizetéséből nem, vagy csak komoly eladósodás bevállalása mellett juthat saját lakáshoz. Ezen, vagyis a jövedelmek szintjén kell(ene) változtatni, így nem csak a lakhatási válság oldódna meg, de egyre többen rendelkeznének megtakarítással és még a fogyasztás is fellendülne, ami ugye köztudottan a gazdaság motorja.
Amíg ez a pozitív fordulat nem következik be, addig marad a hitel vagy a lakáselőtakarékosság, amire az egyik legjobb megoldást az Anker Property Ltd konstrukciója nyújtja. Náluk ugyanis hitel felvétele nélkül, 100%-os bonusz mellett az azonnali tulajdonszerzéssel kapunk védettséget az infláció és a lakásárak drágulása ellen. Amennyiben szeretne többet megtudni az Anker Property Ltd szolgáltatásainkról, lépjen kapcsolatba velük.
MA MÁR SZINTE LEHETETLEN FIATALON LAKÁSHOZ JUTNI
Soha nem volt könnyű, csak könnyebb, saját lakáshoz jutni, de a jelenlegi helyzet már kiérdemli a lakhatási válság elnevezést. Egyre többen látják úgy, hogy csak akkor lesz saját lakásuk, ha ajándékba kapnak egyet, vagy örökölnek. A krízisen az állami támogatások sem enyhítenek, mert a rosszul felépített rendszer ahelyett, hogy az otthonra vágyókat segítené, csak az árakat hizlalja, évről évre.
Idén január elején Budapesten már 1,16 millió forintnál járnak az átlagos lakás négyzetméterárak. Ez csak azoknak örömhír, akik befektetési szempontból vásárolnak lakást, az ő vagyonuk és a várható hozamuk egyre csak növekszik. Rossz hír viszont azoknak a fiataloknak, akik most vennének egy saját otthont és kezdenének önálló életet.
Ha egy átlagkeresettel rendelkező pár félreteszi a jövedelme 20%-át, akkor egy Budapesti használt lakást több mint 29 év után tud megvenni egy újépítésűt pedig 41 év elteltével. Ráadásul ez az időtáv biztosan nőni fog, hiszen tovább nyílik az olló a lakásárak és a keresetek növekedése között. Vidéken sem jobb a helyzet mert bár ott az ingatlanárak alacsonyabbak, de a fizetések is, sőt sokakat részmunkaidőben foglalkoztatnak, ami már behozza a képbe a gazdaság rossz állapotát és a cégek foglakoztatási nehézségeit is.
A helyzeten a jelenlegi támogatási rendszer nem fog enyhíteni, ugyanis a felajánlott segítségnek komoly ára van, az „ingyen” pénzért vállalt kötelezettségek nagyban korlátozhatják az életvitelünket, a magánéleti és a karrierrel kapcsolatos döntéseinket is. Például az erőltetett gyermekvállalással (CSOK, Babaváró hitel), vagy a kényszerített lokációválasztással (Falusi CSOK), hogy a luxusingatlanok felé való nyomást ne is említsük (energia hatékonyság kikötése).
Figyelembe véve azt a 29 és 41 évet, mire valaki saját erőből használt vagy új lakást vehet, optimális megoldást jelenthet az életjáradékos ingatlan vásárlás. Mert bár a költözés ott is csak évekkel később történik majd meg, de az még így is a harmada, negyede a felmérésben szereplő két időtávnak. Ráadásul itt nem kell a hitelfelvétellel sem számolnia az otthonra vágyóknak, ami szinté komoly érv a konstrukció mellett. Az Anker Property Ltd ennek a piaci szegmensnek és az életjáradékos ingatlanokba való befektetésnek a legnagyobb múltú és tapasztalatú, ráadásul piacvezető szakértője. Amennyiben szeretne többet megtudni az életjáradékos ingatlanokba való befektetésekről és az Anker Property Ltd szolgáltatásainkról, lépjen kapcsolatba velünk.
A VIDÉKI INGATLANPIACON SEM MARADT EL A MARKÁNS ÁREMELKEDÉS, SŐT
Úgy tűnik, a korábban mértnél nagyobb ütemben drágultak tavaly a lakásárak: az MNB 3,5%-kal felfelé módosította a legutóbbi, 2024 második negyedéves lakásárindexét (melyek értéke 590-ről 611 pontra módosult), miközben kiadta a harmadik negyedévre vonatkozó számait is. Ez alapján minden településtípuson gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme.
Budapesten a második negyedévi 4,5%-os drágulás után a harmadik negyedévben további 1%-kal nőttek a lakásárak. A nominális éves lakásár-dinamika a fővárosban ezzel 10,4%-ról 14,0%-ra gyorsult. A vidéki városokban a megelőző negyedévi 2,1%-kos drágulást követően a harmadik negyedévben is további 2%-kal emelkedtek a lakásárak, így az éves lakásár-dinamika 11,7%-ról 12,3%-ra gyorsult. A községekben pedig a harmadik negyedévben 3,8%-kal nőttek, míg az előző év azonos időszakához képest 19,7%-kal emelkedtek a lakásárak.
A vidéki városok és a falvak felzárkózása az árak tekintetében idén is folytatódni fog, egyrészt mert az ezeken a településeken tapasztalható megfizethetőségre utazó keresletnövekedést az eladók emeléssel fogják lereagálni. Másrészt mert a falvakra érvényes otthonfelújítási program összege, ahogy ez történni szokott, előbb utóbb be fog épülni az árakba.
A konklúzió, hogy aki egyáltalán még megfizethető ingatlant szeretne, az nem csak hogy be kell érje a falvakkal, de még sietnie is kell mert hamarosan ott sem talál majd jó áron semmit. Vagy lemond az azonnali költözésről és akkor abban a városban, kerületben vásárol magának lakást vagy házat, ahol csak szeretne, ráadásul a hitel felvételének kényszere nélkül. Ehhez a kulcs az életjáradékos ingatlan, amely esetében a piaci érték 20-50 százalékáért tudunk azonnal 1/1-es tulajdonhoz jutni. És bár a birtokbavétel csak évekkel később lehetséges, de cserébe az áremelkedés és az infláció már a barátunk lesz, hiszen azok már a tulajdonunkban lévő ingatlan értékét fogják növelni.
EZT AZÉRT OLVASSA EL MIELŐTT ELDÖNTI, HOGY HOVA FEKTET BE
Pár hete írtunk arról, hogy fenntartásokkal kell kezelni az államkötvényekbe való újra befektetés lehetőségét. Ugyanis a kamatok drasztikusan csökkentek miközben a kockázatok jelentősen nőttek. Ezek közül is a legnagyobb az úgynevezett megújítási kockázat, amikor az állam nem tud annyi új pénzt beszedni a lakosságtól, mint amennyi az éppen lejáró papírok kifizetéséhez kellene.
Ennek a réme kezd most kibontakozni az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) legfrissebb adatai alapján. Amelyből kiderül, hogy a tavalyi év utolsó harmadában százmilliárdokkal kevesebbet vásároltak a lakossági állampapírokból az előzetes tervekhez képest. De nézzük a részleteket. Összesen 650 milliárd forinttal kevesebb lakossági állampapírt vásároltak tavaly az emberek. Míg a 2024-es finanszírozási tervben az szerepelt, hogy 1932 milliárd forinttal nő majd a lakossági állampapírok állománya, a most napvilágra került adatok szerint mindössze 1280 milliárd forint volt az emelkedés.
Ami szintén érdekes, hogy sokan diszkont kincstárjegyet vásároltak, aminek a futamideje köztudottan csak hónapokra szól. Tehát az emberek már nem bíznak abban, hogy a kormány képes betartani a gazdaságot érintő ígéreteit, és ezért nem akarnak hosszú évekre elköteleződni. Sőt amint azt a mellékelt ábra is mutatja sokan még arra a pár hónapokra sem. December végére csökkent a sztárpapírnak kikiáltott Prémium Magyar Állampapír állománya is, egy hónap viszonylatában 92 milliárd forintos hiányt mutatnak az ÁKK adatai. Ez arra enged következtetni, hogy sokan már decemberben megtalálták a jobb befektetési alternatívát ezért elkezdték visszaváltani ezt a papírt is.
A helyzet komolyságát mutatja, hogy maga az ÁKK is elismerte már decemberi, a 2025-ös év finanszírozásáról szóló sajtótájékoztatóján, hogy várhatóan csak a GDP 1,7 százalékának megfelelő lesz idén a nettó lakossági finanszírozás a kitűzött 2 százalékos céllal szemben. Persze az csak az egyik dolog, hogy a kockázatokat elkerülendő másik befektetési lehetőség után nézünk, de azért a garantált hozam sem elhanyagolható kritérium. Nos az Anker Property Ltd szolgáltatásán keresztül elérhető életjáradékos ingatlanok esetébe a garantált hozam mértékére sem lehet panasz. Ezt megerősítendő összevetettük egymással az állampapírok és az életjáradékos ingatlanok előnyeit:
Az államkötvény likvid, azaz könnyen hozzáférhető. Az életjáradékos ingatlan pont ugyan olyan likvid, ráadásul itt nincs visszaváltási költség.
Az államkötvényre 100% garancia van. Az életjáradékos ingatlanba fektetett pénzre minimum 200%-os garancia van.
Az államkötvény biztonságos nincs befektetési kockázata. Az életjáradékos ingatlan legalább olyan biztosságos, sőt az állam csődbe mehet, de az ingatlan nem.
Az államkötvény hozamait nem terheli kamatadó és szocho levonás. Az életjáradékos ingatlan hozamait sem terheli sem kamatadó sem szocho levonás.
Az államkötvény hozama kiszámítható. Az életjáradékos ingatlan hozama is kiszámítható ráadásul sokkal magasabb (26%/év) mint az állampapírok hozama.
Ha államkötvényt vásárolsz akkor azzal az államot és gazdaságot is támogatod. Ha életjáradékos ingatlant vásárolsz akkor azzal az embereket és a gazdaságot is támogatod.
A felsorolást elnézve nem alaptalan azt állítani, hogy az életjáradékos ingatlanbefektetés sokkal jobb megoldás, mint állampapírba tenni a pénzünket. Amennyiben szeretne többet megtudni az életjáradékos ingatlanokba való befektetésekről és az Anker Property Ltd szolgáltatásainkról, lépjen kapcsolatba velünk.
EGYRE TÖBBEN VÁLASZTJÁK EZT AZ INGATLANBEFEKTETÉST- DE MIT KELL TUDNI RÓLA?
Elkezdődött az állampapírpénzek kiáramlása, egymás után jönnek ki a különböző gazdasági portálok a kérdőíveikkel, amelyben azt tudakolják ki hova akarja tenni a pénzét. A kormány is árgus szemekkel figyeli a lakosságot, hiszen nagyon nem jönne jól nekik, ha az EU-s pénzek után a lakosságtól sem kapnának elegendő költeni való pénzt. Ugyanis a gazdaság katasztrofális helyzetben van és az infláció is újból növekedési pályára állt.
Emellett ott vannak a különböző geopolitikai és háborús krízisek, amelyek a globalitás okán mindenre és mindenkire hatással vannak. Ez pedig paradigmaváltásra kényszeríti a befektetőket, mert ha a korábbi hozamszinteket akarják elérni a tőzsdéken azt már csak a kockázatok jelentős emelkedése mellett tehetik meg. Ezért nem csoda, hogy az élre tört egy a háttérben már jó ideje eredményesen működő, ráadásul fenntartható konstrukció. Ez nem más, mint az életjáradékos ingatlanokba való befektetésre épülő konstrukció.
Ez a termék sutba vágja a régi „megveszem, felújítom, kiadom” és a „megveszem, felújítom, eladom”, modelleket, hiszen az elmúlt években kiderült az erre épülő stratégiák számos olyan kockázat terhét hordoznak magukban, amivel egy a mostanihoz hasonló gazdasági helyzetben a befektetők nem tudnak, mint kezdeni. Márpedig a rizikófaktor csökkentésének és a kiegyensúlyozott költségvetés melletti befektetési metódus meghatározásának mostantól elengedhetetlen alapfeltétele lesz az újragondolás.
A fenntartható és nem mellesleg válságálló konstrukció hívei felismerték, hogy a bérbeadás már nem lehet egyedüli fókuszpontja a hasznosításnak. Ahogy azt is látják a jövőben koránt sem lesz akkora üzlet sem a bérbeadás sem a felújítást követő továbbértékesítés, kiváltképp, mert a most bevezetett lakásfelújítási kedvezmények okán a szóba jöhető ingatlanok száma drasztikusan le fog csökkenni. Csőstül jöttek és jönnek a gondok és növekszik a kockázatok mögött rejlő bajok bekövetkezésének esélye, sőt sok közülük már be is következett. Ezzel szemben ez a fenntartható konstrukció megoldást kínál annak a megnövekedett kitettségnek a kezelésére, amely az aktuális történések hatásaiból és a régi módszer sajátosságaiból adódott össze.
Az Anker Property Ltd megoldása
Ahhoz, hogy legyen elég „tartalékunk” egy válság vagy negatív gazdasági trend esetére, a befektetési célra kiszemelt ingatlant jelentős árkedvezménnyel kellene megvásárolnunk. Csakhogy ez egy lehetetlen küldetés, ugyanis a végső eladási ár megállapításának tekintetében az eladó és a vevő ellenérdekeltek. A megoldás, hogy nem a hagyományos módon és nem az eddig megszokott szegmensben keressük a megfelelő ingatlant. Ugyanis, ha elengedjük azt a rossz beidegződést, hogy csak és kizárólag olyan lakásokat vagy házakat keresünk, amelyek a megvételt követően (szinte) azonnal birtokba vehetők. Akkor máris megnyílik előttünk a lehetőség arra, hogy 50-80%-kal olcsóbban jussunk ingatlanokhoz.
Vajon mit kell adnunk cserébe ezért az óriási kedvezményért?
Ha ilyen jelentős ár előnnyel szeretnénk ingatlanhoz jutni akkor be kell lépnünk az úgynevezett életjáradékos ingatlanok piacára. Itt már az elején érdemes tisztázni, hogy az életjáradéki szerződés nem egyenlő a tartási (eltartási) szerződéssel. Az életjáradék esetében a befektetőnek nincs gondozási kötelezettsége, mert azt egy előre meghatározott egyszeri vagy rendszeres összeg kifizetésével kiváltja. Tehát ez egy tisztán üzleti megállapodás mindkét fél számára. Az ilyen ingatlanokban olyan 70 évnél idős emberek élnek, akik cserébe a befektetőknek adott 50-80%-os árengedményért csupán a lakhatásuk fenntartását kötik ki a szerződésben. Ez számos korábban nem tapasztalt előnnyel jár a befektetői oldal számára is.
Először is mivel nincs szükség arra, hogy a piaci érték 100%-át kifizessük, nem kell aggódnunk az esetleges árcsökkenések árbuborékok miatt, mivel így a tőkét érintő veszteség lehetősége szinte nullára csökken. Másodszor az, hogy csak fele vagy harmad annyi összeget fektetnünk be az egyúttal azt is jelenti, hogy a megtérülési idő is fele vagy harmada lehet a hagyományos kiadási célú hasznosításnak. Harmadszor azt, hogy ennyivel kedvezőbb áron jutunk az ingatlanokhoz, tekinthetjük úgy is mintha előre megkapnánk a 10, 12, 15 évre járó bérleti díjat méghozzá egy összegben. Tehát ezeknél az ingatlanoknál a hasznosítási, kiadási kényszert és az abban rejlő buktatókat is hosszú időre elfelejthetjük. Negyedszer, az életjáradékos ingatlanok megvásárlása, a jelentős illetékkedvezmény mellett az adóoptimalizálás terén is komoly érveket tud felsorakoztatni.
INDUL AZ ŐRÜLET – AZ ÁLLAM ÉS A BANKON IS VISSZA AKARJÁK TARTANI A PÉNZEKET
Már csak pár nap és jön az első komolyabb pénzeső a lakossági állampapíroknál, ez része annak a mintegy 3000 milliárd forintnak, amit 2025-ben kifizet az államkassza a lakosságnak. Hogy mit fognak lépni a kötvénytulajdonosok az egyelőre kérdés, de egy friss felmérés szerint, 21%-uk már eldöntötte, hogy ingatlant fog venni a felszabaduló pénzből.
Ami sem bankoknak, sem az államnak nem tetszik, oly annyira nem, hogy Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter kijelentette: „Naponta vizsgáljuk, hogy hová mennek ezek a pénzek és hová költi el a pénzét a lakosság.”. Szóba került egy olyan felállás is, miszerint a bankok nagyobb szerepet kaphatnak az államadósság-finanszírozásban, vagyis az állam azt szeretné, ha bankok rábeszélnék ügyfeleiket az állampapírok megtartására.
Ha azt vesszük, hogy a magyar gazdaság és a forint is könnyedén kapna szerepet a The Walking Dead egyik epizódjában, nem kell attól tartani, hogy a józan ész felett győzedelmeskedhet a propaganda és az ügynöki virtus. De ha a lakosság pénzügyi műveltségét és kultúráját is számításba vesszük, akkor már komolyan lehet attól tartani, hogy amikor a kasszához járulnak, hogy kivegyék a pénzüket akkor az állam és a bank szándéka fog érvényesülni. Ezért érdemes végig venni mire hivatkozva mondják majd azt, hogy forgassuk vissza állampapírba a pénzünket.
- Az államkötvény likvid, azaz könnyen hozzáférhető. Az életjáradékos ingatlan pont ugyan olyan likvid, ráadásul itt nincs visszaváltási költség.
- Az államkötvényre 100% garancia van. Az életjáradékos ingatlanba fektetett pénzre minimum 200%-os garancia van.
- Az államkötvény biztonságos nincs befektetési kockázata. Az életjáradékos ingatlan legalább olyan biztosságos, sőt az állam csődbe mehet, de az ingatlan nem.
- Az államkötvény hozamait nem terheli kamatadó és szocho levonás. Az életjáradékos ingatlan hozamait sem terheli sem kamatadó sem szocho levonás.
- Az államkötvény hozama kiszámítható. Az életjáradékos ingatlan hozama is kiszámítható ráadásul sokkal magasabb, mint az állampapírok hozama.
- Ha államkötvényt vásárolsz akkor azzal az államot és gazdaságot is támogatod. Ha életjáradékos ingatlant vásárolsz akkor azzal az embereket és a gazdaságot is támogatod.
Ezeknek a viszontérveléseknek a segítségével könnyedén visszautasíthatjuk kötvénykufárok próbálkozását és a legjobb döntést meghozva fektethetünk életjáradékos ingatlanba.
OLCSÓN MEGSZEREZHETŐ BELVÁROSI LAKÁSOK MELYEKET SOHA NEM LÁT A NAGYKÖZÖNSÉG
Kedvező helyzetbe hozta a forintgyengülés a külföldi vásárlókat a lakáspiacon, ők elsősorban a belvárosi és a budai ingatlanokat keresik. A növekvő aktivitás tavaly nyár óta érzékelhető és a lendületet az időközben érvénybe lépett Airbnb-moratórium sem törte meg.
A markánsabb külföldi jelenlét természetesen az árakon is meglátszik. Az I. és II. kerület egyes részein kétmilliós négyzetméter árakon adják a használt, de jó állapotú lakásokat, a VII. és a XIII. kerületben 1,6 millió forint a jellemző árszint. Míg a kiemelt területeken, például a Parlament környékén, vagy a dunai panorámás belvárosi ingatlanok körében már 4,5 milliós négyzetméter árral simán lehet számolni. A külföldiek készpénzzel és általában továbbadási céllal vásárolnak, ami szintén a drágulás felé mutat és jelzi, hogy a befektetők is árak emelkedésével számolnak. Mondjuk a belvárosi lakások esetében a drágulás minden körülmények között borítékolható. Hiszen alig van telek, amin elképzelhető lenne egy új projekt, így a már meglévő lakásállományra generálódik a folyamatosan növekvő kereslet.
De szerencsére ez még nem jelenti azt, hogy a hazai befektetők vagy a korlátozott pénzeszközökkel bíró vásárolni szándékozók, kiszorulnának erről az elit piacról, sőt! Az Anker Property Ltd szolgáltatásán keresztül amellett, hogy a piaci érték töredékéért vásárolhatnak nagyértékű belvárosi és Budai ingatlanokat, amivel 50, 70 vagy 100 millió forintot is megspórolhatnak. De a cégnek köszönhetően olyan lakásokhoz juthatnak hozzá, amelyek más módon nem lennének elérhetők, hiszen meg sem jelennének az ingatlanpiacon.
Hogy miért? Az Anker Property Ltd az életjáradékos ingatlanok specialistája már közel másfél évtizede. A kínálatukba bekerülő lakások olyanok, amelyek, ha nem céghez akkor vagy az örökösökhöz, vagy az államhoz kerülnének. Akik nyilván nem dobnának piacra egy belvárosi, egy rakparti vagy egy budai lakást, így azok megvásárlására esélye sem lenn a nagyközönségnek még teljes áron sem. De nézzünk egy-két példát az ilyen exkluzív lakásokra, amelyek Anker Property Ltd értékesített: V. Aranykéz u., két egymás feletti 52 m2-es lakás 50%-os ár, XIII. Újpesti rakpart panorámás 84 m2-es lakás 50%-os ár, I. Úri u., 134 m2 lakás 50%-ár. A felsorolás
BEFEKTETETÉST TERVEZ: VIGYÁZZON A LÁTSZAT CSAL!
Talán még soha nem kerültek ennyire reflektorfénybe a különböző befektetési lehetőségek, mint most, amikor többezer milliárd a tét. Mindenki buzgón olvassa, hallgatja, nézi a különböző ajánlatokat és próbál eligazodni rengeteg valós és látszat lehetőség között. Miközben számos olyan dologgal nincsenek tisztában melyek jelentősen befolyásolhatják a döntéseiket. A képet tovább árnyalja, hogy ezeknek az információknak a beszerzését a törvény a befektetőkre hárítja. Így amikor baj van akkor a tanácsadók majd azt mondják miért nem nézett utána mielőtt döntött. Ezért ebben a cikkben elmondjuk mire érdemes figyelni és hogy mennyit is ér egy profi tanácsa valójában.
Most egy olyan időszakot élünk amikor sok olyan ember is be szeretne fektetni, akinek sem kellő tudása, sem ideje sincs arra, hogy foglalkozzon a befektetésével. Számukra kézenfekvőnek tűnhet, hogy egy befektetési cégre vagy alapkezelőre bízzák a pénzüket, de ez csak a látszat. Ugyanis a döntés felelőssége attól még az övék marad, a tanácsadó csak tanácsot ad, elmondja ő mire tippel, de hogy melyik alapba és részvényekbe kerül a pénz azt az ügyfélnek kell megmondania, sőt leírnia.
Az persze igaz, hogy a tanácsadók kellő tudással rendelkeznek, hiszen ezzel foglalkoznak egész nap, de ez több szempontból sem garancia semmire, egyrészt, mert egy rövid telefonos beszélgetésben vagy e-mailben nem tudják átadni azt a rengeteg információt. Márpedig azok 100%-a kell a jó döntés meghozatalához. Vagy nem kell? De hiszen akkor a tanácsadó sem kell! Ugye? Másrészt nem csak hogy az egyszerű tanácsadók, de a világhírű befektetési guruk, sőt Nobel-díjas közgazdászok is rendszeres elbukják a jóslataikat a pénzügyi, gazdasági történéseket illetően. Nem csoda, hiszen a világ és az azt irányító politika magasról tesz a közgazdasági alapelvekre amire a bróker urak igyekeznek támaszkodni.
De ha figyelmen kívül hagyjuk a fenti megállapításokat akkor is felmerül a kérdés, ha a tudásuk valóban releváns akkor, hogy a csudába következhetett be az a rengeteg válság? A nemzetközi és a hazai brókerbotrányokat meg sem említve, 9 világválság volt, amelyekben emberek millióinak vagyona, élete vált semmivé, mióta ez a pénzügyi rendszer fennáll. Persze most biztos jön a válasz: Hát nem gondolták, nem számítottak rá, hiszen a pandémiára sem gondolt senki? Ezzel az érveléssel csak az a baj, ha elfogadjuk akkor azzal súlytalanná tesszük a tanácsadók tudását és szükségtelenné tesszük a munkájukat. Minek nekem egy olyan testőr, aki nem tud megvédeni, jól néz ki ugyan de haszna nincs, csak a pénzemet költi. Apropó pénzköltés!
A befektetés cégek, alapkezelők, pénzt kérnek a munkájukért, ez rendben is van, sőt annak hivatalosan közölt mértéke is elfogadható. De hogy lehet, hogy ők abból a pár százalékból, amit az ügyfeleknek felszámolnak, olyan hatalmas toronyházakat, luxusirodákat, és olyan óriási fizetéseket kapó menedzsmentet tartanak fenn, ráadásul a világ számos nagyvárosában? Csak nem úgy, hogy az ügyfelek pénzét a saját gazdagodásuk érdekében is fialtatják? Ezt döntse el mindenik maga. Ezzel szemben ott van az ingatlanbefektetés, amelynél az én pénzemen csak én gazdagodom, nem kell eltartanom egyetlen tanácsadót sem. És bár a döntés felelőssége itt is az enyém, de azt sokkal könnyebb meghoznom, hiszen egy ingatlan esetében nem tudnak olyan nagy veszteséget okozni a politikai és gazdasági történések, mint a tőzsdék és az értékpapírok esetében.
Ráadásul az Anker Property Ltd konstrukciójának köszönhetően, már elég 3-5 évben gondolkodnom, az ingatlan piaci értékének mindössze 20%-ával rendelkeznem és a garanciát illetően is elégedett lehetek hiszen 200%-500%-os ingatlanfedezetet kapok a befektetett pénzemre. Ami egyúttal azonnali vagyongyarapodást is jelent a számomra.
ELTÉVEDVE A BEFEKTETÉSI INGATLANOK VILÁGÁBAN
A tegnapi napon (2024.12.22.) akadt meg a szemem egy cikken, amely a Concorde blogon jelent meg. A címe alapján „Szeretem az ingatlant, de nem bármi áron!” már sejtettem, hogy az a bizonyos suszter már megint elmászkált a kaptafa mellől. De kíváncsi voltam, hogy egy értékpapírokkal foglalkozó szakember vajon mennyivel lát többet és jobban az ingatlanpiacból, mint az átlag polgár. Nos semmi különbség, sőt az átlagember legalább nem próbál szakérteni, csak megérteni. De nézzük sorban a cikkben megjelent állításokat.
CONCORDE BLOG: A gépezet beindult, az ingatlanárak Budapesten kb. 10 százalékkal emelkedtek. A hirdetésekben biztos. A tényleges szerződésekben már kérdés, az eladók áremelése ugyanis könnyen lehet, hogy túlzó, a kínálatot és keresletet számos bizonytalan tényező befolyásolja a jövő évben. (A Duna House friss elemzése szerint a tranzakciók 82,2 százaléka a hirdetési ár alatt zárult idén.)”
ANKER PROPERTY REAKCIÓ: Segítek egy kicsit az úriembernek! Nem azt kell nézni, hogy az egyes ingatlanok mennyivel olcsóbban keltek el a meghirdetett áruknál, hiszen az, hogy az ingatlanokon van egy hol keskenyebb, hol szélesebb alkusáv az konstans jelenség. Hanem azt kell vizsgálni, hogy az egyes időszakok (negyedévek, évek) között milyen változás történt. És bizony az elmúlt 10 évben az árak folyamatosan emelkedtek és ez a 2025-ös évben is így lesz.
CONCORDE BLOG: Nézzük először a kínálati oldalt. Az valóban igaz, hogy mivel az elmúlt években kevesebb új lakás épült, továbbá az infláció miatt az építési költségek is emelkedtek, a jó lokációjú új építésű ingatlanok ára várhatóan emelkedni fog. Nem kell majd meglepődni a 1,5 milliós budapesti négyzetméterárakon, de Budán akár 2-3 milliós négyzetméterárral is találkozhat az ember. A teljes piacot nézve azonban nem csak csökkenést látunk, az airbnb szigorítását követően például a használt, de nem régen felújított lakásokból bővülhet a budapesti kínálat.
ANKER PROPERTY REAKCIÓ: Először is tájékoztatjuk a cikk szerzőjét, hogy az általa beharangozott milliós négyzetméterárak már itt vannak, sőt a használtlakások szegmensében is. Hát igen, ha valakinek nem ez a szakterülete az bizony fáziskésében van azokkal szemben, akik ezen a piacon tevékenykednek, nincs ezzel semmi gond. De az már félrevezető, ha olyan badarságokat ír, hogy a használt airbnb lakások megjelenés a kínálati oldalon, bármilyen szempontból is jelentőséggel bírna. Egyrészt, mert a rövidtávú kiadási célú ingatlanok száma az érintett kerületek teljes lakásállományának 5-10%-a, és sok kerületben nincsenek is ilyenek. Másrészt hiába voltak nemrég felújítva, mert a beosztásuk, felszereltségük speciálisan az airbnb-re alkalmas, de a hagyományos lakhatásra nem. Tehát irreleváns, hogy friss a festés vagy új a burkolat, az át/vissza alakítás okán megy a kukába az egész. Azt már csak elnéző mosollyal konstatáltam, hogy a cikk szerzője azt próbálja sugallani, hogy a felújított airbnb lakások az újépítésűek szegmesében bővítik majd a kínálatot.
CONCORDE BLOG: Azonban azt, hogy ez hisztérikus, egymásra licitáló vevőket hozna, kizártnak tartom. Az ingatlan befektetésként ugyanis ilyen árak mellett kevésbé tűnik vonzónak. Egy ingatlanbefektetés hozama három egyszerű részből áll össze. Mennyiért lehet kiadni, mekkora a felértékelődési potenciál, és mennyit kell rákölteni. A jelenlegi árazás mellett pedig könnyen belátható, hogy hacsak nem lesz további 10-20 százalékos áremelkedés, akkor nehezen jön ki a matek.
ANKER PROPERTY REAKCIÓ: Egyrészt, azt, hogy hisztéria alakulna ki azt én magam sem hiszem, a licitálást sem tartom valószínűnek, de a jelenleg még érvényesíthető 5-6%-os alku eltűnését igen. Másrészt megint az a fránya a fáziskésés, már régen nem csak bérbeadással lehet hasznosítani az ingatlant, hiszen ott vannak az életjáradékos ingatlanok is amelyek esetében nem igaz az állítás, hogy nem jön ki a matek. Maradjunk annyiban, hogy jobban kijön, mint a Concorde-nál, figyelembe véve a garanciákat és a kockázatokat is. Harmadrészt, a szerző hitetlenkedése ellenére bizony lesz 10-20%-os áremelkedés, sőt inkább 20%, így még a hagyományos bérbeadási céllal is megéri majd ingatanba fektetni.
CONCORDE BLOG: A bérleti díjak úgy tűnik, nem tudnak már érdemben nőni, ez korlátozhatja az ingatlanárak további emelkedését. Ráadásul a magas hazai négyzetméterárak mellett egyre inkább közvetlen versenytárssá válnak más országok ingatlanpiacai a befektetők szemében, a budapesti árak hamarosan a bécsivel versenyeznek, ahogy a balatoni nyaralók a horvátországi vagy spanyol apartmanokkal. Ez szintén a drágulást gátolja.
ANKER PROPERTY REAKCIÓ: Zengjen az Örömóda, megfognak állni az ingatlanárak és a bérleti díjak sem emelkednek majd érdemben tovább. Nem is értem a kormányt és az akciótervet sem, hiszen csak Concorde blogot kellene olvasniuk és megnyugodniuk, nem össze-vissza intézkedni, meg bejelentgetni mindenféle könnyítéseket. Persze ez csak vicc, ahogy annak a felvetése is, hogy bármiféle lassulás vagy konszolidáció következne be az ingatlanárak vonatkozásában. Mondjuk értem a trükköt, hogy mire kiderül, hogy nem mondott igazat a cikk írója, addigra reményei szerint a pénz már bent lesz a Concorde-nál és késő lesz kivenni, hogy átrakják ingatlanba.
CONCORDE BLOG: Szeretem a reálbefektetéseket, így az ingatlant is, azonban érdemes megnézni az alternatívákat. Az ingatlan esetén probléma, hogy ha a megtakarítás túl nagy részét teszi ki, akkor az már az ember likviditását is kockáztatja. Egy amerikai állampapírral 4-4,5 százalékos dolláros hozamot tudunk elérni. Forintos magyar állampapírral 6-7 százalékot. Mivel az ingatlanbefektetés kevésbé likvid, mint az állampapírok, ezért ezeket kellene megvernie hozamban, azonban amikor a 70 milliós ingatlant 250 ezer forintért lehet kiadni, akkor adózás előtt 3,5 százalék a hozam, ami már közel sem olyan szexi. Egy euróban denominált ingatlanalap befektetéstől 8 százalékos hozamot várnak el a befektetők. Egy német ingatlanok fejlesztésével és bérbeadásával foglalkozó cég szintén 7-8 százalékos eurós hozammal kecsegtet. Tehát szeretem és figyelem is az ingatlanbefektetéseket, de jobban kedvelem a likvid és transzparens árazású verzióikat.
ANKER PROPERTY REAKCIÓ: Először is az életjáradékos ingatlanbefektetés esetében a likviditási mutató jobb, mint az értékpapíroknál, mert a befektetendő tőke 50%-a úgy marad kp. hogy közben a teljes ingatlanértéket megkapjuk. A ténylegesen befektetett tőkét pedig 5-7 nap alatt ki tudja venni az invesztor, ráadásul veszteség nélkül. Az elérhető hozam pedig 15-20%/év hozammal kecsegtet ezt kellene megvernie a magyar és az USA állampapíroknak. Én bírom, ha valaki a saját cégének szekerét tolja, de csak a jó ízlés határain belül. Az nem baj, ha valaki nem rendelkezik naprakész tudással az ingatlanbefektetéseket illetően, de hogy ennek ellenére úgy tesz mintha értene hozzá, az már elég nagy gond.
CONCORDE BLOG: Most akkor kell emelnem a 2-3 éve hirdetett ingatlanom árát vagy nem? Igazából nem, de nézzünk egy életből vett példát. A lényeg most is az a fránya matek! Ha egy rossz lokációjú rossz elosztású ingatlant három éve hirdetsz 149 millióért, akkor miért gondolod, hogy most fel kell emelned az árat 167 millióra? Csak azért, mert más is emelt? Ez nem más, mint önbecsapás. Tipikus esete annak, amikor megy az ingatlanpiac, akkor nyugtázod, hogy milyen sokat ér az ingatlanod, amikor pedig esik, akkor arról nem veszel tudomást. Véleményem szerint teljesen mindegy, hogy 149 vagy 167 millióért nem adtad el az ingatlanodat. A lényeg, hogy ez alatt a három év alatt elbuktad a 149 millió forint alternatív hozamát, ami alsó hangon is 30 százalék volt (kamatos kamatszámítással, állampapír kockázattal). Ha akkor eladtad volna 140 millióért, akkor mostanra 182 millió forintod lenne.
ANKER PROPERTY REAKCIÓ: Már megint nincs képben a piacot illetően az úriember. Először is én olyat az elmúlt 25 évben mióta ezzel foglalkozom, nem tapasztaltam, hogy tömegek lettek volna oly’ megátalkodottak, hogy 2-3 évig hirdetik az ingatlanjaikat. De van egy rossz hírem, hogy ha így lett volna akkor mostanára igen is utolérték volna őket az árak, elegendő csak rápillantani a lakásárindexre. Másodszor, tessék külön kezelni a valódi befektetőt és az annak tűnő biodíszletet! Egy komoly befektető kalkulál azzal, hogy mennyit veszít, ha konokul ellenáll a piacnak, nem beszélve arról, hogy egy valódi invesztor tisztában van a kereslettel és nem áraz túl. A végére jöjjön a csattanó ezalatt a 3 év alatt az ingatlanárak is hozták a +30%-ot, ráadásul ez egy átlag, amiben 80-85%-ban a lakhatási célú ingatlanok szerepelnek. Amelyek esetében sok vevő, a pénzszűke miatt kompromisszumot kötött a lokáció és az állapot tekintetében is, míg, ha csak a befektetési ingatlanokat vesszük, ahol a lokáció és az állapot is optimális akkor még magasabb százalék jön ki. Nem szívesen írok ilyet, de még hátra van a kegyelemdöfés, ugyanis az életjáradékos ingatlanok esetében a 3 év viszonylatában a tőkére vetített hozam 60%-ra jött ki.
Arra felvetésre, hogy mennyire tipikus, hogy amikor megy az ingatlanpiac, akkor nyugtázzák, hogy milyen sokat ér az ingatlan, amikor pedig esik, akkor arról nem vesznek tudomást. Arra azt tudom válaszolni, hogy az értékpapír kereskedőknél meg az a tipikus, hogy amikor beszakad a tőzsde és az emberek milliókat, vagy akár vagyonokat veszítenek, ők azzal takaróznak most kell vásárolni mert alacsonyan vannak az árfolyamok. Ez egy új beszállónak lehet, hogy jó duma, de egy éppen komoly összegeket bukott ügyféllel szemben legalább is ízléstelen. A lényeg, hogy az ingatlan jó befektetés, csak a megfelelő konstrukciót kell kiválasztani, na meg hogy a befektetési ingatlannal kapcsolatban a befektetési ingatlanokkal foglalkozó szakértőt kell kérdezni. Mert a hobbisták és a műkedvelők még ha jó szándékúak is, csak kárt okoznak és félretájékoztatnak.
EZ LENNE AZ INGATLANBEFEKTETÉS SZENT GRÁLJA?
A Wikipédia szerint: „a Szent Grál az Artúr- és Parzival-mondakörhöz kapcsolható középkori költemények titokzatos, szent tárgya, ami a birtoklójának földi és égi szerencsét (és boldogságot) kölcsönöz. A Grált csak a kiválasztott személy találhatja meg, ám sosem mutatkozik meg olyan formában, hogy származása és formája pontosan meghatározható legyen.”
Ezt olvasva nem csoda, hogy a gazdaság minden területén keresik a szakértők a saját Szent Gráljukat, így van ez az ingatlanszektorban azon belül a befektetési célú ingatlanok esetében is. Megtalálni azt az eszközt, amely leszámol az összes ellenérvvel, amiket az ingatlanba való befektetéssel szemben fel szoktak hozni és ezzel – ahogy az a valódi ereklye esetében is történik – sikert, szerencsét és boldogságot hozzon a befektetők életébe. Sokáig nem találta senki ezt az instrumentumot, és jószerével csak nyakatekert próbálkozások voltak, aminek a végére elcsépelté, pejoratívvá vált, a „befektetési ingatlan” kifejezés. Pedig a bölcsek már régen megmondták az igazi befektetésnél a profit már az üzlet megkötésekor jelentkezik. Amit ugye bérbeadási célú ingatlannál egy újépítésű lakásnál vagy csupán a lokációra hivatkozva befektetésinek hívott ingatlannál nem igazán láttunk még megvalósulni. Persze ígéretek, fogadkozások, prognózisok azok vannak bőven, csak a teljesítés marad el rendre.
Aztán 2011-ben valaki (Hliniczky Krisztián) rátalált erre a „szent tárgyra”, ami elindult a maga útján, bár az elején nem volt diadalmenet, mert az emberi irigység (nem ők találta meg) és a konokság (a bérbeadásnál nincs jobb) döcögőssé tette a folyamatot. Azonban 8 évvel később megjött az áttörés, ami egyrészt az ügyfélszámban másrészt abban mutatkozott meg hogy több vállalkozás is elkezdte lemásolni az üzleti modellt és a szolgáltatásokat, voltak, akik attól sem riadtak vissza, hogy szóról szóra kopírozzák az összes szerződés, tájékoztató, termékleírás szövegét. Persze az utánzat a hamisítvány a siker tekintetében is csak valami silányat tud produkálni és az eredetit ebben sem érhetik utol.
A kérdés már csak az, hogy mi ez a termék, amely egycsapásra leszámolt az összes olyan korláttal, akadállyal, ami régebben sokakat eltántorított attól, hogy ingatlanba fektessenek. A válasz, hogy az életjáradékos ingatlan mely a következő akadályokat, ellenérveket küzdötte le és adta át a múltnak:
AZ INGATLAN HOSSZÚTÁVÚ BEFEKTETÉS. Nem igaz! Ha akarunk 1, 2, vagy 5 éve elteltével is kiszállhatunk, ráadásul komoly profit realizálása mellett. Hogy mekkora a profit? Az természetesen, mint minden egyéb befektetési formában, itt is a futamidő hosszától függ, vagyis minél tovább maradunk annál nagyobb lesz a nyereségünk is.
AZ INGATLANBEFEKTETÉS KOMOLY TŐKÉT IGÉNYEL. Nem igaz! Nálunk (Anker Property Ltd) akár már 4,5 millió Ft tőkével is hozzájuthat bárki egy saját tulajdonú befektetési ingatlanhoz.
AZ INGATLANBEFEKTETÉSBEN NEHÉZ A HOZAMSZÁMÍTÁS. Nem igaz! Az életjáradékos ingatlanesetében a profit és a vagyongyarapodás jelentős része, már a szerződéskötés pillanatában realizálódik.
AZ INGATLANBEFEKTETÉS NEM LIKVID. Nem igaz! Az életjáradékos ingatlanok esetében a lakások, házak piaci értékének 50-80%-a likvid marad.
AZ INGATLANBEFEKTETÉS ESETÉBEN NEHÉZ A DIVERZIFIKÁCIÓ. Nem igaz! A kockázatporlasztásra azért van szükség mert szeretnénk a befektetett tőkénket érintő kockázatokat például az árfolyam esésből eredő veszteségeket minimalizálni. Igen ám csakhogy az életjáradékos ingatlanakat olyan alacsony áron vesszük meg ami alá nem tud lemenni az aktuális piaci érték, ezért nem, hogy nehéz, hanem egyáltalán nincs is szükség diverzifikációra.
Elnézve ezt a felsorolást kétségünk sem maradhat, hogy az életjáradékos ingatlan valóban kiérdemli az ingatlanbefektetés Szent Grálja címet. De, akiben még esetleg maradt volna némi kétely, azoknak azt javasoljuk, keressenek még egy olyan befektetési eszközt, amely esetében a befektetett tőkénkért minimum kétszer akkora értéket kapunk. Mert hát az életjáradékos ingatlan pont egy ilyen instrumentum.
KIJÖTTEK A FRISS ADATOK, AKI MÁR BEFEKTETETT AZ ÖRÜL, AKI MÉG NEM AZ MÉRGELŐDHET
Az inflációkövető állampapír alacsonyabb hozama miatt újra az ingatlanpiac felé kezdtek fordulni a befektetők, ezt tapasztalják a kifejezetten befektetési ingatlanokkal foglalkozó Anker Property Ltd szakértői is. Hliniczky Krisztián a cég tulajdonosa elmondta a hozzájuk forduló befektetők számában már most 53%-os növekedés mutatkozik az előző hónap azonos időszakához képest. De jövőre az nyugdíjpénzek és az állampapírhozamok kifizetése következtében még ennél is markánsabb igénylésnövekedésre számítanak. A kereslet fokozódása ahogy az ilyenkor lenni szokott magával hozta az árak emelkedését is, ami jól látszik az általuk megalkotott befektetési lakásárindex legfrissebb adataiban is. Nézzük a részleteket.
Az idei év első 6 hónapjához képest, Budapesten 7-19 százalékkal a vidéki városokban pedig 8-20 százalékkal nőtt az indexben szereplő lakások és házak piaci érték. A fővárosban most az V. kerület kapta az aranyérmet a maga 19%-os gyarapodásával, az ezüstérmet immár másodszor a XIII. kerület érdemelte ki most 18%-kal, míg a dobogó harmadik fokára a VII. kerület került fel 17%-kal. A középmezőnyben a XVII., és az I. kerület 15%-kal, a III. és a IV. kerület 14%-kal, a XIV. 12%-kal, a IX. és a XX. kerület pedig 10%-kal végzett, a sereghajtók között is kialakult egy holtverseny, a VI. és a II. kerület 9%-kal lett az utolsó előtti, míg a XV. kerület 7%-os emelkedésével a 9. lett. Az előző félévhez képest feltűnő változás, hogy az akkori kettővel szemben most négy holtverseny is kialakult és az emelkedés tekintetében is kisebb volt a szórás. Ami már a jövő évre prognosztizált keresletnövekedést és 2008-as válságot követő éveket idéző válogatás nélküli vásárlási lázat vetíti előre.
A vidéki városok estében az élen most Kecskemét végzett a maga 20%-os drágulásával, a második helyen Szeged és Leányfalu osztozik 16%-os értéknövekedéssel, a bronzérmes Sümeg lett 15%-kal, Pécs pedig a negyedik helyet végzett 14%-kal. Az üldöző bolyban Siófok 13%-kal, Érd, Győr, Tatabánya, Zalakaros egyaránt 12%-kal futott be, a végén pedig Dunaújváros 9%-ot, míg Tihany mindössze 8%-ot ért el az év második felében. Itt akárcsak a fővárosban az előző hat hónaphoz képest nagyobb volt a települések között az „összetartás” a drágulás tekintetében és a Budapest vs vidék összevetésben is állták a sarat. Vagyis az áremelkedésben most kevésbé számított a lokáció, mint korábban. Mindezek alapján kijelenthetjük, hogy a 2025-ös év még a szokásosnál is komolyabb utánajárást, sőt akár rendhagyó alternatívák kipróbálását követeli majd meg a befektetni szándékozóktól. Egy biztos nem lesz könnyű dolguk.
FORRÁS: Az Anker Property befektetési lakásárindex az Anker Property Ltd kínálati és tranzakciós adatai alapján készül és 6 havi rendszerességgel kerül publikálásra. Az árindex historikusan illeszkedik az elmúlt 14 évben értékesített ingatlanok árváltozásának irányába és mértékébe. A befektetési lakásárindex kizárólag azokat a kerületeket, városokat, megyéket mutatja be, ahol az Anker Property Ltd értékesített ingatlant. Vagyis kizárólag konkrét lakások, házak árváltozását elemzi, nem átlagol és nem tipizál. Az index megalkotását az a befektetői attitűd tette szükségessé, amelyből kiderült az invesztorokat nem érdekli az átlagos alapterületű, átlaglakások átlagárának alakulása. Őket kizárólag azon ingatlanok árának és a lokációik értékének a változása foglalkoztatja, amelyekbe és ahol befektettek.
MÁR AZ OECD IS AZT MONDJA, AMIT ÉN MÁR 14 ÉVE – EZ A MEGOLDÁS A NYUGDÍJHELYZETRE (IS)
Az OECD friss jelentésében szerepel egy olyan rész, amelyben kiemeli: van egy alternatív lehetőség a nyugdíjpénzek kipótlására időskorban, ez lehetőséget adhat a nyugdíjasoknak az ingatlanjuk értékének felhasználására anélkül, hogy el kellene hagyniuk azt. Igen ez az életjáradéki szerződés, amit én magam már 14 éve közvetítek és amelyről számtalan fórumon, publikációban elmondtam, hogy ez nem csupán egy befektetési forma. Hanem megoldás is számos a társadalmat érintő problémára, úgy, mint a nyugdíjak elértéktelenedésére, a lakhatási problémákra, és a jövedelem különbségekből adódó feszültségeke is.
Bár a tanulmány ingatlanalapú tőkefelszabadítási opcióról beszél, de ez gyakorlatilag a lakásért életjáradék konstrukció. A lényeg, hogy elismeri, hogy ez egy olyan termék, amely lehetővé teszi az ingatlan értékéhez való hozzáférést, javíthatja az életszínvonalat és a pénzügyi helyzetet nyugdíjas korban. Ez egybecseng azzal az általam vallott értékkel miszerint aki ilyen befektetést választ, vagyis életjáradékos ingatlan vásárol az amellett, hogy kiemelkedő nyereségre tesz szert, még segít is az időseken. Ahogy azzal a meggyőződésemmel is, miszerint életjáradékos ingatlanba fektetni, nyugdíj-előtakarékosság is, ráadásul olyan, amely megőrzi, sőt gyarapítja az értékét.
Az OECD jelentés két fő modellt említ a kölcsönre és értékesítésre épülőt. A kölcsönalapú úgynevezett „fordított jelzálog” opció Magyarországon a kétezres évek elején megbukott. Ugyanis a bevezetéssel próbálkozó FHB Életjáradék az idősek elutasításba ütközött így felhagyott vele. Érthető is hiszen ebben az esetben arról van szó, hogy az idősek a kapott pénzért cserébe jelzálog terhet kapnak a nyakukba, amit haláluk után az örökösöknek kell visszafizetniük, különben bukják az ingatlant.
Az eladás alapú modelleknek két típusa létezik: az egyik, amely során a tulajdonos eladja az ingatlant, de továbbra is ott élhet. Ez tulajdonképpen az itthon is elterjedt konstrukció és erre épülnek az általam 2011-ben megalkotott szolgáltatások is.
A másik az „eladás és visszabérlés”, ahol az ingatlant eladják, majd bérleti konstrukcióban visszabérlik. Ennek bevezetésével próbálkoztam jó pár évvel ezelőtt, de rá kellett jönnöm, hogy az számos hibát hordoz magában. Például, hogy ha piaci alapon bérlik vissza az idősek az ingatlanokat akkor hamar kifogynak a pénzből. Ha viszont egy kedvezőbb díjszabással történik a havonta fizetendő összeg megállapítása, akkor meg a befektetőnek nem éri meg ezt választani a hagyományos bérbeadási ingatlan helyett.
De az is probléma volt, hogy ha nem fizetik az idősek a bérleti díjat akkor, miként lehet kirakni őket a lakásból a lehető legkisebb morális deficit és a legcsekélyebb emberi sorsrontás mellett. Mert ha hagyják őket fizetés nélkül ott lakni akkor meg a befektetők szenvednek el jelentős veszteséget. Így szűkült le az évek során a ma ismert modellre az életjáradékos ingatlanokhoz kötődő konstrukció.
EZ LEHET A LAKÁSELŐTAKARÉKOSSÁG JÖVŐJE?
A tudatos takarékosság a lakásárak meredek emelkedésével egyre fontosabbá válik az önálló életre készülők és otthonra vágyó családok körében. De legyen szó bárkiről, aki szeretne lakáscéljaihoz közelebb kerülni, azoknak az Anker Property konstrukciója nyújt rendhagyó formában lehetőséget. A termék vonzó opciókat kínál, ráadásul a hitelfelvételi kényszert is leveszi az ügyfelek vállról, köszönhetően annak, hogy a rajtuk keresztül elérhető lakásokat házakat a piaci értékük töredékéért lehet megszerezni.
A modern ügyféligényekhez igazítva, az online konzultációs és szerződéskötési lehetőséget is biztosítják. Hliniczky Krisztián az Ankert Property alapító-tulajdonosa és a konstrukció megalkotója ad némi betekintést a termék céljait, piaci fogadtatását és a jövőbeli fejlesztéseket illetően.
Mi inspirálta Önt a termék megalkotására és a szolgáltatás elindítására, és hogyan illeszkedik a termék a piaci igényekhez?
Magyarországon sokan vágynak saját lakásra, és legalább ennyien vannak azok a szépkorúak, aki pedig a nyugdíjas éveik anyagi biztonságáról álmodoznak. Ennek a két társadalmi csoportnak az igényeiben találtam meg a közös nevezőt, ami nem más, mint az ingatlan. Ebből kiindulva, illetve erre építve alkottam meg 14 évvel ezelőtt a ma ismert életjáradékközvetési metódust. Egy életjáradéki szerződés megkötésével az aktívkorúak azonnali ingatlantulajdonhoz jutnak, míg az nyugdíjasok, ugyanannak az ingatlannak köszönhetően rendszeres anyagi támogatáshoz jutnak.
Nap mint nap tapasztaljuk különösen az elmúlt egy-két évben, hogy a szolgáltatásunk a kiszámíthatóságot és kockázatmentességet kereső ügyfelek körében egyre népszerűbb. Figyelembe véve az ingatlanpiaci trendeket és az árak alakulását különösen értékesnek számít a csak nálunk megvalósuló azonnali tulajdonszerzés lehetősége. Hiszen a többi előtakarékossági termék esetében a tulajdonszerzés majd 10-15 évvel később következik, ami azzal jár, hogy az infláció és a lakásárak emelkedése az évek alatt folyamatosan erodálják a megtakarítók pénzét. Aminek az lesz az eredménye, hogy a futamidő végén már csak egy jóval szerényebb ingatlant tudnak venni, mint amikor elkezdtek félretenni erre a célra.
Hol és milyen ingatlanok szerezhetők meg az önök szolgáltatásán keresztül?
Igen, ezek szokta lenni az legelső kérdések, egyszerűen fogalmazva az egész országban hozzá lehet jutni életjáradékos ingatlanokhoz, legyen az lakás, ház, nyaraló vagy telek. Továbbá az építési anyagok tekintetében is lehetőség van a választásra, hiszen tégla, panel, fa vagy vályog is szóba jöhet amennyiben erre van igény.
Melyek az életjáradékos szerződés legfontosabb előnyei a többi lakáscélú megtakarításhoz képest?
A piacon számos megtakarítási lehetőség van, de kifejezetten lakás célúnak a lakástakarékok tekinthetők. A piacon jelenleg három lakástakarékpénztár kínálja a törvényi előírások okán szinte ugyan azt a konstrukciót, de ahogy már említettem, azokkal az a gond, hogy az ingatlant csak a 10-15 éves futamidő végén tudják megvenni a szerződők. Gondoljunk csak bele, hogy hol és milyen lakást tudtunk venni mondjuk 10 évvel ezelőtt 30 millió forintból és ugyanezért az összegért hol és milyet kapunk ma? Meggyőződésem, hogy az a tény, hogy egy életjáradékos ingatlan esetében a tulajdonszerzés azonnali egy olyan behozhatatlan előnyt jelent, aminek okán a többi lakáscélú megtakarítás nem tekinthető versenytársnak. Márcsak azért sem, mert véleményem szerint a lakástakarékok a korszerűsítés, felújítás, bővítés területén nyújtanak valós alternatívát, de klasszikus otthonteremtésre nem igazán alkalmasak. Kiváltképp hitel felvétele nélkül nem, miközben az életjáradékos ingatlanok esetébe hitelre sincs szükség, amit természetesen szintén az előnyök közé sorolhatunk.
Az online szerződéskötési lehetőség mikor vált elérhetővé és hogyan alakult az ilyen módon történő kötések száma?
A pandémia idején mindenki igyekezett a lehető lekevesebb érintkezéssel megoldani a működését, ez alól mi sem voltunk kivételek. Az online szerződéskötés lehetősége döcögősen indult, hiszen az ingatlanokat mindenki személyesen szereti megtekinteni és a szerződéskötéskor is preferált a személyes jelenlét. Egyébiránt én magam is ennek a híve vagyok. De ma már elmondhatjuk, hogy ez az opció beváltotta a hozzá fűzött reményeket: az utóbbi időben egyre többen kötnek online szerződést, ami jól tükrözi, hogy mennyire igénylik ügyfeleink a gyors, kényelmes, digitális ügyintézést.
Van különbség a személyes és az online szerződést választó ügyfelek profiljában?
Igen, elsősorban a vidéki és a külföldön élő és dolgozó ügyfelek körében népszerű ez az opció. De, aki teheti az továbbra is ellátogat hozzánk a Duna Towerben lévő központi irodánkba.
Tervezik a szolgáltatásaik további fejlesztését vagy bővítését a közeljövőben? Ha igen, milyen újításokra lehet számítani?
Az egyik legfontosabb célunk az ügyféligényekhez és a gazdasági környezethez való folyamatos alkalmazkodás, így az innováció a lételemünk. Jelenleg három olyan kiegészítő szolgáltatásunk van, amelyek még rugalmasabbá, kiszámíthatóbbá és kockázatmentesebbé teszik a már alapból kedvező lehetőséget. Ezek az Exit Express a Profit+ és a Delegate+ névre hallgatnak és igen kedveltek az ügyfeleink körében. De nem állunk meg, jelenleg is van két új szolgáltatásunk, amelyek kidolgozás alatt vannak és a bevezetésük 2025 második felében várható.
Végezetül, mit tanácsolna azoknak, akik most gondolkodnak azon, hogy lakáscélra előtakarékoskodjanak? Miért érdemes már most elkezdeni takarékoskodni?
Már számtalanszor elhangzott, de attól még igen jó tanács, hogy aki teheti időben kezdje el a takarékoskodást. Bár a lakásvásárlás az egyik legnagyobb kiadás mindenki életében, ha tudatosan tervezünk és rendszeresen teszünk félre, akkor ezek a célok fokozatosan elérhetővé válnak. Az életjáradékos ingatanok azért nyújtanak kiváló megoldást, mert hosszú távra szólnak, kiszámíthatóak, és az óriási árkedvezménynek köszönhetően az évek során rajtuk keresztül elérhető vagyongyarapodás is igen kiemelkedő. Azt szoktam mondani, ha életjáradékos ingatlant veszel előtakarékossági céllal akkor az infláció és az ingatlanpiaci drágulás már nem az ellenséged, hiszen azok a tulajdonodban lévő ingatlan árát növelik. Így a pénzeddel nem kell a drágulás után rohannod, mint ahogy azt a többi előtakarékossági opció esetében teszik az ügyfelek.
KÖNNYÍTÉS VAGY ADÓSÁG CSAPDA: MI LESZ A VÉGE AZ AKCIÓTERVNEK?
A hazai hitelképes háztartások körülbelül nyolcvan százaléka már rendelkezik ingatlan- vagy szabad felhasználású jelzáloghitellel – állapította meg a GKI Gazdaságkutató Zrt., amely azt vizsgálta, meddig bővíthető a háztartási hitelállomány és van-e értelme további hitelprogramoknak.
A kérdésfelvetésnek az ad különleges aktualitást, hogy a kormány „új gazdasági akciótervének” célja a háztartások hitelállományának növelése.
Mondván a lakhatási válság miatt a legtöbb ember önerőből nem tud lakást vásárolni, ezért hitelfelvételre szorul. Csakhogy a lakáshitelek értéke 2018-ig még csökkenő tendenciát mutatott, de 2024-re már elérte a 2013-as szintet, vagyis az 5814 milliárd forintot. A kutatás eredményei szerint a további hitelfelvételi programok eredményessége kérdésessé válhat, mivel a hitellel rendelkező háztartások aránya már így is magas.
Vagyis lakosság hitelképes része mostanra kimerítette a lehetőségeit. A még nagyobb arányban történő eladósodást célzó könnyítések pedig a túlvállalás – nemfizetés -elárverezés – kilakoltatás örvényébe taszíthatja a lakosság jelentős részét. Aminek bekövetkezte után, ahogy azt a 2008-as devizaválság idején megtanulhattuk, sem bankok, sem az állam nem nyújt majd segítő kezet a hitelfelevevőknek.
Az életjáradékos ingatlanok itt is megoldást kínálnak, hiszen a 20% önerő ezeknél a lakásoknál és házaknál ugyan úgy elegendő, ráadásul a havonta fizetendő díj csupán a fele egy banki törlesztőnek. Igaz ezekbe a lakásokba nem lehet azonnal beköltözni, de cserébe egy életre megszabadulunk a nyakig eladósodás és az utcára kerülés rémétől. Ami igen nagy dolog kiváltképp, ha családunk és gyermekeink vannak.
A KÜLFÖLDIEK IS BESZÁLLTAK A VERSENYBE A HAZAI INGATLANOKÉRT
A lakosság élénkülő keresletének farvizén a külföldi vásárlók súlya is nőtt a hazai lakáspiacon. Különösen a főváros szívében és a Dunántúl egyes területein számottevő a külföldiek aktivitása. Míg a drágább budapesti ingatlanokra inkább keletről érkeznek a vevők, addig a Nyugat-Európából beköltözők többnyire vidéki, olcsóbb házakat keresnek.
Bár a külföldiek továbbra is csak bizonyos lokációkat tüntetnek ki az érdeklődésükkel, de ott komoly tényezővé váltak. Például a fővárosban tavaly már 9,1% volt a piaci részesedésük, ami már a Covid előtti időszakot idézi. Sőt a pesti belső kerületekben a tranzakciók 22%-ában volt külföldi a vevő, és ők adták a vásárlások összértékének 28%-át, tehát a drágább lakásokat vásárolták fel. A külhoni érdeklődők legnagyobb része hagyományosan Németországból érkezik. Tavaly ők közel 1 500-an adták a külföldiek lakásvásárlásainak 24 százalékát. Őket követték 10% körüli részesedéssel Szlovákia, Románia, valamint az Egyesült Királyság polgárai. Ez utóbbi országból tavaly-tavalyelőtt mintegy háromszor annyi vásárló jött, mint 2018-19-ben.
De volt még két olyan ország, ahonnan több vevő érkezett, mint korábban: Vietnám (+38%) és Oroszország (+24%). Ők ma már közel 90 százalékban Budapesten keresnek lakást, míg a Covid előtt még csak körülbelül a felük preferálta a fővárost. Vannak más főváros-függő nációk is, ám azoknál a budapesti vételek dominanciája az elmúlt hat évben mindvégig markáns volt: a kínaiaknál 88-94%, az izraelieknél 83-92%.
Ugyanakkor vannak országok, melyek polgárai hagyományosan a vidéki Magyarországon keresik az új életük lehetőségét. Például tavaly a németeknek mindössze 6 százaléka vásárolt Budapesten lakást, s az elmúlt hat évben is csupán 6-14 százalékuk. Hasonló érdeklődést mutattak a hollandok a tavalyi 6 százalékukkal, illetve a korábbi évek 6-9 százalékával.
A KSH adataiból kiderül, hogy a külföldi vásárlók nem fukarkodtak a pénzzel. Az oroszok átlagosan 1,1 millió forintot adtak egy négyzetméterért. Alig maradtak el ettől az ugyancsak jellemzően a fővárosban vásárló kínaiak, izraeliek, vietnámiak és „egyéb EU-n kívüliek”, a maguk 0,9-1 milliós fajlagos költésével. Ennek adhat várhatóan újabb lökést a jövő év elejétől befektetéssel elnyerhető „aranyvízum” is. Az unión belüli szabad mozgást is biztosító magyar tartózkodási engedélyt ugyanis 2025. januárjától már mintegy 200 millió forintnyi lakóingatlan-vásárlással is meg lehet szerezni.
A tehetősebb ráadásul készpénzes vevők nagy számban való megjelenése legyenek azok hazaiak vagy külföldiek egyértelműen árfelhajtó hatást fog gyakorolni a lakáspiacon. Ezzel tovább növelve a fekete felhőket a lakhatási helyzet konszolidációjának egén.
AZ INGATLANPIACRÓL JELENTJÜK: A TÚLÉRTÉKELTSÉG MÁR A MÚLTÉ
A tegnapi cikkünkben szót ejtettünk arról, hogy a lakáspiacon újra eljön az az időszak amikor az áremelkedés dinamizmusa okán a túlértékeltség csupán egy múló tünemény lesz. Ma pedig megjelent az MNB egy új módszertannal készült kompozit indikátora, amely maximálisan alátámasztja az előző napi meglátásunkat.
Abban ugyanis az szerepek, hogy 2024 második negyedévében lakásárak túlértékeltsége az egy évvel korábbi 23%-ról, 11%-ra mérséklődött, méghozzá országos szinten. Ebben kiemelt szerepet játszott a piaci alapú hitelezés bővülése mellett a CSOK Plusz megjelenése is, amelyek keretében a háztartások átlagosan új lakásra 26 millió forint használt lakásra 19 millió forint kamattámogatott hitelt igényeltek a második negyedévben. Mindez azon felül, hogy egy újabb megerősítése az elemzésink, prognózisaink helyességének, egyúttal azt is jelenti, hogy a vevőknek még az a picike esélyük, ami eddig volt az is elszállt, hogy alkudjanak a vételárból. Vagyis a jövőre bekövetkező drágulás 100%-át kénytelenek lesznek lenyelni/kifizetni, hacsak nem életjáradékos ingatlant vesznek az Anker Property-n keresztül.
Mert náluk idén elég az ingatlan értékének mindössze 5%-ával rendelkezni, a fennmaradó részt pedig ráér 2025 tavaszán a tervezett átadásakor/átvételkor felszabadítani. Így még az áremelkedések előtt hozzá tudnak jutni az ingatlanokhoz, a fennmaradó 20-50%-ot ráér kifizetni az államkötvények felszabadulását és/vagy a nyugdíjpénzek felvételét követően. Vagyis az 50-80%-os árkedvezményen/nyereségen felül még további profitra is szert tehetek azok, akik most lépnek és lekötnek nálunk egy vagy több ingatlant. Ha ön is szeretne így és ilyen ingatlant venni, keressen minket!
PÁR ÉVEN BELÜL HARMADSZOR TÉRDEL LE A GAZDASÁG
A harmadik negyedévben 0,7%-kal maradt el a magyar gazdaság teljesítménye az előző negyedévitől – jelentette a Központi Statisztikai Hivatal. Ekkora csökkenésre még az elemzők sem számította, az ő prognózisuk mindössze -0,2% volt, vagyis ennél sokkal enyhébb visszaesésre számítottak. Mivel a gazdaság két egymást követő negyedévben zsugorodott, ezzel ismét technikai recesszióba kerültünk.
2020 óta ez már a harmadik alkalom, hogy technikai recesszióban vagyunk, ami pedig figyelembe véve a gazdaság, erőteljes építőipari túlsúlyát, nyilvánvalóan az ingatlanpiac számára is fontos hír. A most közölt adatokból két dolog egyértelműen látszik, az egyik, hogy beigazolódott, EU-s pénzek nélkül nem képes működni a magyar gazdaság. A felmérések szerint a 2020-ig a beruházások 92%-a Unios pénzből valósult meg, és láss csodát pont 2020-tól mióta nem kapjuk a támogatásokat, jönnek egymás után a recessziós ciklusok.
A másik, hogy tudva a kormány és az EU közötti csörték nem szűnnek, sőt egyre több van belőlük. Bizony, további a mostani akciótervhez hasonló intézkedés várható a következő 1 évben, ami ráadásul az országgyűlési választások előtti időszak is egyben.
Ez a kettős nyomás azt vetíti előre, hogy a kormány még kevésbé fog válogatni az eszközökben, hogy céljait elérhesse és az ország vezetését is megtarthassa magának. Ezzel el is értünk a lényeghez, ugyanis a gazdaságban betöltött markáns szerepe okán az építőipar és az ingatlanpiacot is magába foglaló építésgazdaság, a recesszióból való kikecmergés érdekében újabb stimulánsokat fog kapni. Ami végső soron további jelentős drágulást fog előidézni a lakásárakban, vagyis pont ellentétes hatást fog kifejteni, mint amit a gazdasági miniszter nemrég meghirdetett.
HOZAMVERSENY 2014-2024: NÉZZÜK KI A BAJNOK!
Amióta világ a világ, a befektetők egyik fő döntési szempontja nyilvánvalóan az, hogy mekkora hozamot tudnak realizálni egy adott befektetésen. Természetesen nem kizárólag ez számít, hasonlóan fontos lehet például az is, hogy mekkora a kockázata a kiválasztott befektetésnek. Aki viszont több évtizedre fektet be, őt nem feltétlenül zavarja a rövid távú árfolyam-ingadozás, így főként arra tud koncentrálni, hogy a vagyona minél erőteljesebben növekedjen. De vajon milyen befektetésekkel a legjobbak az esélyeink, ha magas hozamot szeretnénk elérni? Ezt számolta ki a bankmonitor.hu csapata mi pedig beillesztettük a sorba az általunk értékesített életjáradékos ingatlanokkal elért hozamgörbét. Nézzük a részleteket!
Milyen fő eszközökbe lehet befektetni?
Befektetés alatt rendkívül sok mindent lehet érteni, de a hagyományos eszközosztályokra szorítkozva főként az ingatlanra, a „kamatozó” eszközökre (kötvények, bankbetétek), valamint a részvények csoportjára érdemes figyelmet fordítanunk. Ezenkívül olyan „egzotikus” eszközök is egyre nagyobb teret hódítanak, mint a kriptodevizák, ezért a mostani elemzésben a Bitcoin múltbeli teljesítményére is bekerült.
Miért fontos hosszú időtávon vizsgálni a hozamokat?
A befektetések világában főként a hosszú időtávú adatsorok alapján lehet erős következtetéseket levonni. Vagyis minél több évet ölelünk fel a vizsgálat során, annál valószínűbb, hogy a kiugróan jó vagy rossz időszakok „semlegesítik egymást”, így végül az adott befektetés tényleges hozampotenciáljához közeli eredményt láthatunk.
Mekkora hozamokat lehetett elérni az elmúlt 10 évben?
Ebben az elemzésben a 2014. január 1-től 2024. október 7-ig tartó, azaz bő 10 éves időszakra nézve vizsgálták a különféle befektetések teljesítményét. Feltételezve, hogy egy befektető 2014-ben rendelkezett 10 millió forint kezdőtőkével, amelyet befektethetett kötvényportfólióba, magyar és amerikai részvényekbe, magyar lakóingatlanba vagy akár Bitcoinba is. Lássuk, melyik eszköz termelte a legjobb hozamokat!
Kötvényalapok: csak hozták a kötelezőt. A kötvények teljesítményének vizsgálatához három népszerű magyar kötvényalap átlagos hozamát vettük szemügyre, azaz úgy számoltunk, mintha a befektető egyenlően elosztotta volna közöttük a 10 millió forintos kezdőtőkéjét. Tíz éves időtávon az elemzett kötvényalapok együttesen 13,36 millió forintra tudták növelni a kezdőtőkét, ami 2,7%-os évesített hozamnak felel meg.
Hagyományos ingatlan: Felettébb csinos hozamot érhetett el az, aki 10 millió forintot befektetett egy lakóingatlanba. A Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe szerint 2014-től 2024. első negyedévéig 10 millió forintról 36,60 millió forintra hízott a tőke, amennyiben a befektető egy magyar lakóingatlant vásárolt belőle. Ez a növekmény 12,8%-os évesített hozamnak felel meg, a befolyt bérleti díjak figyelembevétele nélkül! Ha a bérleti díjakkal is számolnánk, akkor természetesen még magasabb nyereség adódna.
Magyar részvények: stabil kétszámjegyű hozamot termeltek. A magyar részvények teljesítményét a budapesti tőzsdeindexet (BUX) követő befektetési alap, a „BUX ETF” hozamával szemléltettük. A BUX tőzsdeindexet követő befektetési alap a vizsgált időszakban 37,06 millió forintra tudta növelni a 10 milliós kezdőtőkét, azaz évente átlagosan 12,9%-os hozamot termelt meg.
Amerikai részvényportfólió: a hagyományos eszközök királya lett. A fentebb már említett amerikai tőzsdeindex, az S&P500 hozama ugyancsak lekövethető oly módon, hogy a befektető megvásárol egy indexkövető befektetési alapot. Az amerikai részvénypiac hozamát egy ilyen befektetési alappal („SXR8 ETF”) szemléltettük. A vizsgált befektetési alap árfolyama 2014. év eleje óta csaknem ötszörösére (4,58-szorosára) növekedett, ami 15,2%-os évesített növekedést takar. Mivel forintban kifejezett hozamot szeretnénk látni, ezért ehhez még hozzá kell számolni a forint gyengülésének hatását is. Ez tovább növeli a befektetés hozamát: a vizsgált időszakban a kezdeti 10 millió forint kb. 61,71 millió forintra nőtt, tehát évente átlagosan 18,4%-os nyereséget lehetett elérni az amerikai részvénykosárral.
Anker ingatlan: Aki Anker ingatlant vásárolt, vagyis életjáradékos ingatlanba fektetett az, annak a gyarapodása az eddig felsorolt befektetésekét mind lepipálta. Ugyanis a Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe szerint 2014-től 2024. első negyedévéig egy 20 millió forintos ingatlan értéke 73,2 millió forintra nőtt. Mivel azonban a konstrukciónak köszönhetően a befektetőnek csupán 10 milliójába került az akkor vásárolt ingatlan, ez a növekmény 25,6%-os évesített hozamnak felel meg. A féláron történő vásárlás okán likviden maradt másik 10 millió Ft figyelembevétele nélkül! Ha az azon elért hozamokat is számolnánk, akkor természetesen még ennél is magasabb nyereség jönne ki.
Bitcoin: milliárdos lehetett, aki jól spekulált! A hagyományos eszközosztályokon túlmenően említést érdemel az első számú kriptodeviza, a Bitcoin is, amely elképesztő szárnyalást produkált a vizsgált időszakban. 2014-ben még alig 169 ezer forint volt a Bitcoin árfolyama – ez az érték mostanra 22,8 millió forintra változott! Eszerint a kezdeti 10 millió forintos befektetés bő 10 év leforgása alatt 1,35 milliárd forintra (!) hízott, feltéve, hogy a spekulánsnak volt annyi lélekjelenléte, hogy mindvégig megtartsa ezt a kitettséget. Ez a növekedés 57,7%-os évesített hozamot ad eredményül. De azt sem szabad elfelejteni, hogy a 10 éven keresztüli Bitcoin-kitettség őrületes pénzügyi hullámvasúttal ért fel. Ha rápillantunk a diagramra az látványosan megmutatja, hogy mire képes egy kriptodeviza. Egy év alatt könnyedén a sokszorosára is nőhet az árfolyama, de arra is bőven van példa, hogy ugyanennyi idő alatt a töredékére zuhanjon.
Összefoglalás: Az elmúlt 10 év a legtöbb befektetési eszköznél teljesen szokványos folyamatokat hozott. A kötvények minimális kockázattal alacsony hozamot biztosítottak. A részvények zsíros nyereséget termeltek, de ennek ára az volt, hogy időnként jelentős árfolyamzuhanást is el kellett viselniük a befektetőknek. Kivételesen jó évtizedük volt a magyar ingatlanoknak, amelyek szokatlanul nagy szárnyalást produkáltak, és nem is valószínű, hogy ezt a teljesítményt a következő 10 évben is meg tudnák ismételni. Az Anker ingatlanok az abszolút hozamversenyben a második legmagasabb hozamot produkálták. De ha a kriptodevizák és az Anker ingatlanok hozamgörbéjét összevetjük, akkor kijelenttetjük, hogy a kockázatokat és a volatilitást is figyelembe véve az életjáradékos ingatanok viszik el a pálmát.
AZ AKCIÓTERV UPRGARDE: ITT VANNAK AZ ÚJABB RÉSZLETEK
Hetek óta a kormány lakáspolitikai terveivel van tele a sajtó és a közbeszédben is egyre többször merül fel a téma. De vajon milyen mértékű lakáspiaci átalakulásokat hozhat a kormány frissen bejelentett 21 pontos akcióterve, miután az a rövidtávú lakáskiadás korlátozásától kezdve a lakbérszabályozáson és otthonfelújításon át a lakásáfára és a lakáshitelek kamatára is kiterjed. Hogy pontosan mire kell számítanunk, ennek járunk most utána. Egy dolgot már most biztosan kijelenthetünk, mégpedig, hogy a kereslet jelentősen nőni fog, amit a kínálati oldal nem lesz képes lekövetni és ezt bizony még feljebb löki majd az ingatlanárakat.
Az Airbnb feltételeinek szigorítása
Az új engedélyek 2 éves moratóriuma, valamint az éves szobánkénti adó 38 400 Ft-ról 150 000 Ft-ra való emelés fog ugyan némi mozgást hozni magával, de jelentősen nem enyhíteni majd a keresleti oldal nyomását. Vagyis ez az intézkedés az áremelkedést nem foga még csak lassítani sem.
A lakásbérleti díjak és szerződési feltételek rendszerének felülvizsgálata
Erről az intézkedésről még nem hangzottak el konkrétumok, vélhetően november 30-áig ki fognak derülni a részletek, de tény, hogy a bérleti díjak szabályozása akár kontraproduktív is lehet. Ugyanis egyfajta ársapka bevezetése a feketegazdaság felé terelné a bérbeadókat, ami egyrészt az adóbevételek csökkenésében mutatkozna meg. Másrészt jelentős kockázatnövekedést is magával hozna a bérlőkkel szemben, hiszen egy zsebszerződés sebezhetővé tenni a bérbeadót, amit a bérlők akár ki is használhatnak. Persze mindez nincs, ha életjáradékos ingatlanba fektetnek, hiszen ott a bérbeadás minden nyűgétől, kockázatától megszabadulnának, mindezt kiemelkedő profit realizálása a mellett. Miközben a bérbedási céllal hasznosított ingatlanok esetében mostantól még a jogi kockázat is ott lesz, amit viszont már nem fognak tudni beépíteni a bérleti díjaikba.
A fiataloknak szóló lakásprogram kialakítása
A fiatalok azzal a dilemmával küzdenek, hogy vagy a mamahotelben maradnak és igyekeznek egy saját lakás árát összespórolni, vagy albérletbe költöznek, hogy ne legyenek a szülők nyakán, úgy viszont nem tudnak félretenni. Ennek feloldásában segíthet a fiatalok lakbértámogatása vagy a lakáshitelhez szükséges önerő támogatása.
Ami az otthonteremtési támogatásokat illeti mostanra a kormány is belátta, ha csak a beruházók nyernek a dolgon, holott a zászlajukra tűzött jelmondatuk szerint a családoknak kellett volna. Akkor egyrészt a tömegek csalódottsága le fog csapódni a szavazatokban (2026 országgyűlési választások), másrészt a lakhatási problémák eszkalálódásához fog vezetni, ami maga alá temeti a jelenleg regnáló rezsimet.
Az idő rövidsége (bő egy év a választásokig) miatt most egy albérlettámogatási rendszer lehet a befutó, ahol a lakástámogatásokhoz képeset alacsonyabb összegekkel is látványos eredményeket tud elérni az állam. Ugyanis a legutóbbi felmérések szerint 204 000 olyan háztatás van Magyarországon, ahol legalább egy 20-40 éve közötti „gyermek” éle a szüleivel.
A SZÉP-kártyára érkező juttatások lakásfelújításra történő felhasználása
Csekély összegek hasonlóan csekély hatás és eredmény, ez a 80-as évek csináld magad barkács őrületét idéző képet vetít előre. Ahol mindenki megvette a szerszámokat és a nyersanyagot és fúrt, faragott, festett, mázolt, hegesztett. Nem szeretnénk degradálni az ilyen módon végzett felújítások hasznosságát és eredményességét, de azért egy kormányzati stratégiától ennél épületesebb elemeket várunk.
A munkáltató által adható lakhatási támogatás adókedvezménye
Ez a közkedvelt népmesei fordulat a „hoztam is meg nem is” és a más férfiasságával verni a csalánt eseteinek sajátos elegye. Egyrészt mert az állam csak akkor ad adókedvezményt, ha a munkáltató már pénzt adott a munkavállalónak, másrészt a munkáltató által adott összegéhez mérten az adókedvezmény olyan arcpirítóan csekély mértékű, hogy ezt nem is illene megemlítenie a kormányzatnak. Arról nem is szólva, hogy ennek sokszorosa vissza fog jönni áfa formájában.
Az új lakóingatlanok 5 százalékos áfájának fenntartása 2026 végéig
Ezt a fajta kedvezményt a bevezetése óta eltelt években rendre a beruházói oldal nyelte le, ezért ennek a hosszabbításnak a lakosság és az otthonra vágyok szempontjából, semmi értelme. Persze ha megnézzük beruházókat és az ő kötődésüket, bizonyára mindenki könnyedén megfejtheti, hogy akkor mégis miért szerepel ez az intézkedés a kormány akciótervében.
5 százalékos lakáshitelkamat-plafon bevezetése
Ebben a témában borítékolható a háború kirobbanása a bankok és a kormányzat között, mivel a pénzintézetek csak fiataloknak és olyan lakásokra szeretnék adni ezt a kedvezményt (legfeljebb 50 négyzetméteres, zöld energetikájú, legfeljebb 1 millió forintos négyzetméterárú ingatlanok), amik már elfogytak a piacról. Miközben a kormány általánosságban terjesztené ki mindenre és mindenkire ezt a lehetőséget. Hiszen azt még a kincstári optimizmus ködén keresztül is látják, hogy a bankok olyan magasra tették az 5%-os kamat megugrásához szükséges lécet, amit csak azok tudnak megugrani, akinek nem is kell hitel. Így ennek az intézkedésnek is kétséges nem csak a végleges verziója, de az eredményessége is.
JAVASLAT AZ INGATLANÁRAK VISSZASZORÍTÁSÁRA: AVAGY A BÁTORSÁG ÉS A BOTORSÁG TALÁLKOZÁSA
Budapest vezetése új lakáspolitikai koncepciót készül elfogadni, amely több meglepő javaslatot is tartalmaz. Kiss Ambrus, a főpolgármesteri hivatal főigazgatója egy keddi háttérbeszélgetésen ismertette a tervezet főbb pontjait – írta a Világgazdaság.
A javaslatok kétségtelenül legváratlanabb húzást tartalmazó pontja, hogy a kormány hirdessen ki kétéves moratóriumot az Európai Gazdasági Térségen (EGT) kívüli állampolgárok budapesti lakásvásárlására. Ez a lépés elsősorban a kínai, orosz és arab vásárlókat érintené, akik az elmúlt években jelentős számban vásároltak ingatlant a fővárosban.
A főpolgármesteri hivatal részéről a lakhatási válság ilyen módon történő megoldását javasolni igencsak bátor és botor lépés volt egyszerre. És nem csupán azért, mert az várhatóan élénk vitákat fog kiváltani mind a politikai, mind a gazdasági szereplők körében. Hanem mert Budapest vezetése láthatóan kihagyta a számításból az aranyvízum programot, amely éppen a szóban forgó országok állpolgárainak nyújt 10 éves tartózkodási engedélyt és ezzel rengeteg kedvezményt (vízum, üzlet, karrier, oktatási, egészségügyi és adózási lehetőségek, szabad bejárása a schengeni-övezetnek).
Amiért az állam „mindössze” annyit kér, hogy az igénylők vagy 100 millió Ft-ért vegyenek befektetési jegyet egy ingatlanalapban, vagy 200 millióért vásároljanak ingatlant vagy 400 millióért támogassanak egy felsőoktatási vagy kulturális intézményt. Az előző hasonló programot 2017. március 31-én zárták le és 20 000 személy kapta meg az okmányokat. Ezekből az adatokból kiindulva, ha csak fele annyian élnek a lehetőséggel akkor is 2 000 milliárd forintról van szó. Nos ismerve a kormány hozzáállását és motivációit, nem gondolhatja senki komolyan, hogy engedni fognak a Főváros követelésének. Így, ha ezen múlik nem lesz árcsökkenés az ingatlanpiacon.
VIGYÁZAT A LÁTSZAT CSAL!
A budapesti lakhatási válság kezelése érdekében a kormány jelentősen szigorítja a rövidtávú lakáskiadás (Airbnb) szabályozását, az erről szóló rendelkezések társadalmi egyeztetése a mai napon kezdődik meg. A törvényjavaslat értelmében 2025-től kezdődően a magánszálláshelyek után fizetendő éves átalányadó – amely összegét tekintve 7 éve változatlan – Budapesten a négyszeresére, azaz lakószobánkként a jelenlegi rendkívül alacsony 38.400 forintról 150 ezer forintra emelkedik. A javaslat mindemellett kétéves moratóriumot vezet be az Airbnb típusú lakáskiadásra, azaz 2025-ben és 2026-ban nem lehet új nyilvántartásba vételt kezdeményezni rövid távú lakáskiadás céljából a fővárosban.
A hír és az intézkedés nem csupán a rövidtávú bérbeadással foglalkozók számára fontos, hanem mindnyájunk számára érdekes és tanulságos, mert két régi és veszélyes beidegződésre hívja fel a figyelmet. Az egyik a falkaszellem a másik, hogy hajlamosak vagyunk hinni a látszatnak.
Sokan esküsznek az airbnb-re és csinálják gőzerővel ezért fogékonyak agyunk arra, hogy elhiggyük, ez az tuti befektetés, nincs jobb, nincs újabb. Pedig ez koránt sincs így! Gondoljunk csak bele, ki az, aki szívesen beszél a vállalkozása az élete a családja kudarcairól, nehézségeiről? Senki, vagy legalábbis kevesen, ellenben a sikerekről a pozitív történésekről annál inkább. Csakhogy ez nem a valós, hanem egy torz képet alakíthat ki bennünk az adott személyről, vállalkozásról, befektetési formáról. Nos az airbnb-vel sincs ez másként.
Csupa jót és szépet hallottunk róla mekkora pénz van benne, mennyire megéri és milyen jó. Miközben nem esik szó a rengeteg munkáról, ami benne van, vagy a rengeteg költségről, amit azért fizetünk, hogy nekünk ne legyen benne annyi munkánk. Ahogy arról sem, hogy akit megbíztunk az üzemeltetéssel az saját magát gyarapítva ad ki szobákat, nekünk pedig azt mondja, hogy azt nem sikerült feltölteni. Vagy hogy a booking.com nem fizet (a nagy 2023-as booking-botrány), és hogy egy új adóval bármikor tönkre tehetik az egészet. Ezt történt most is! Tényleg ez a tuti befektetés?! Persze, hogy nem! Ha már befektetés és ingatlanbefektetés akkor ezerszer jobb egy életjáradékos lakás, mint egy airbnb-s! Hogy miért? Nézzük!
- a pénzünk 50-80-a likvid marad
- mi határozzuk meg a futamidőt
- bármikor kiszállhatunk veszteség nélkül
- nem kell elvégeznünk a kiadással járó teendőket
- nem kell megfizetnünk a kiadással járó költségeket
- nem kell viselnünk a kiadással járó kockázatokat
- nem vagyunk kitéve a gazdasági történéseknek
- nem vagyunk kitéve a jogszabályi változásoknak
Az igazság az, hogy az airbnb olyan, mint Tarantino, a Volkswagen Bogár vagy a Fradi, a falkaszellem azt diktálja hogy kötelező őket szeretni. Pedig Taratino folyton plagizál, a VW Bogár egy náci látomás része volt és a Fradinak is van mire szerénynek lennie. Ezért mielőtt össznépi letargiába esnénk, fedezzük fel magunknak az új és jobb alternatívákat!
AZ ÉLETJÁRADÉKI SZERZŐDÉSEK LÉTJOGOSULTSÁGA ÉS HATÁSAI A TÁRSADALOMRA, VALAMINT A NEMZETGAZDASÁGRA
Az életjáradéki szerződéseknek, illetve a hozzá kapcsolódó szolgáltatásoknak a következő társadalmi és gazdasági problémákra van, illetve lehet hatása:
- Az elöregedő társadalom problematikája
- Az egyes társadalmi rétegek között növekvő jövedelem különbség
- Az egyre drasztikusabbá váló lakhatási krízis
- Az otthonteremtés ellehetetlenülése
- A nyugdíjasok helyzetének a nyugdíjak vásárlóértékének romlása
Az elöregedő társadalom okozta kihívások.
Magyarország hosszú ideje az elöregedő társadalmak útjára lépett, a KSH adatai szerint 2024-ben már 143,2 volt az öregedési index – a 65 éves és annál idősebb népesség a 14 éves és annál fiatalabb gyermeknépesség százalékában -, míg 2014-ben még 121,5, 2004-ben 97,6 volt ez az arány.
Egyes előrejelzések szerint 2070-re Magyarországon a 65 év felettiek aránya elérheti a 29 százalékot is. Ez pedig szorosan összefügg egy másik problémával, miszerint az időskori eltartottsági ráta egyre emelkedik, és tovább fog emelkedni. Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy egyre kevesebb aktív, dolgozó fiatalnak kell majd „eltartania” egyre több nyugdíjast. Friss adatok szerint az időskori eltartottsági ráta 2024-ben 31,9 százalékot tesz ki, egy évtizede még 26,5 százalékon állt.
A foglalkoztatottság. Több mint 300 ezerrel kevesebb magyar lesz munkaképes korú 2030-ra, mint idén. Ahhoz, hogy a dolgozók száma ne csökkenjen, az összes korcsoportban az EU legszűkebb élbolyába kell, hogy kerüljön a magyar foglalkoztatási arány, csakhogy ehhez a 24 év alattiakat és a 60-on felettieket kellene bevonni az érdemi növekedéshez. Ám ez sem oldana meg mindent mert a fő probléma az, hogy sokkal többen vonulnak nyugdíjba (illetve halnak meg), mint ahány fiatal elkezd dolgozni, és ez csak ideig-óráig orvosolható azzal, hogy a nyugdíj vagy a továbbtanulás helyett munkába küldik az embereket.
Az MNB egy az ebben a témában készült tanulmányában arra jutott, hogy mivel a demográfiai korlátok miatt a gazdasági felzárkózásunkat nem lehet csak arra alapozni, hogy majd egyre több magyar fog dolgozni, a munka termelékenységét kell növelni ahhoz, hogy kevesebb emberrel is jobban teljesítsen a gazdaság.
Ez az első pont, ahol az életjáradéki szerződés, illetve az annak létrejöttét elősegítő szolgáltatás belép az társadalom életébe. Ugyanis azok a nyugdíjasok, akik élnek a szerződés adta lehetőségekkel azok mind javítanak az eltartottsági mutatókon, hiszen a járadéknak köszönhetően ők már nem lesznek rászorulva az állami rendszerre. További pozitív hozadéka a szerződések minél nagyobb számban történő megkötésének, hogy lényegesen kevesebb fiatal lesz rákényszerítve a munka világában való megjelenésre a továbbtanulás helyett. Továbbá egyre több nyugdíjas engedheti meg magának, hogy ne kelljen visszamennie dolgozni a nyugdíjba vonulás után. Ahogy azt a foglalkoztatottság számainak javítása érdekében a szakértők javasolták ennek a két korcsoportnak.
Az egyes társadalmi rétegek között növekvő a jövedelem különbség
Sajnos ez nem újkeletű hanem egy közel két évtizedes folyamat, amelynek során Magyarországon is eltűnik a klasszikus értelemben vett középosztály. Egyre többen válnak tagjaivá a különböző szegénységi csoportoknak (lakhatási, demográfiai, higiéniai, stb.) amelyek tovább mélyítik a szakadékot a naposabb oldalon álló legtehetősebbekkel szemben. Hogy ez a szakadék lassan a Grand-kanyonnal vetekszik azt jól bizonyítják a következő számok.
Az MNB adatai lapaján hazánkban a társadalom klasszikus nettó pénzügyi vagyona (amiben csak a készpénz, bankbetétek, értékpapírok, tőzsdei részvények és befektetési jegyek vannak), 2024-re 51 966 milliárd forintra nőtt. Ennek a közel 52 ezer milliárdnak a 75%-a a lakosság 10%-ának a kezében van, a koncentrációt még jobban jelzi, hogy ennek a 39 ezer milliárd forintnak 44%-a (17 387 milliárd Ft) felett a magyar társadalom mindössze 1 százaléka, 91 ezer ember, azaz kevesebb, mint 35 ezer család diszponál.
Mivel ettől a rétegtől eddig sem tapasztalhattunk önkéntes megnyilvánulásokat az arányosabb közteherviselésre és nyilvánvaló okok miatt az állam részéről sem várhatunk olyan lépéseket, amelyek ebbe az irányba terelné a gazdagokat. Így egyre többen lesznek azok, akik a szűkös anyagi helyzetük miatt az egyik hónapról a másikra élnek majd. Ők pedig csak igen nagy lemondások árán tudnak majd (ha tudnak egyáltalán) félretenni. Márpedig egy tisztes nyugdíjhoz bizony komoly összegeket kell(ene) félretenni, bármikor is kezdünk hozzá a megtakarításhoz. Ugyanis, ha a marketingmázat lemossuk a nyugdíj-előtakarékossági termekről akkor láthatóvá válik a szomorú tény. Miszerint, ha a nyugdíj előtt 20-30 évvel kezdünk félretenni, akkor az infláció zabálja fel a pénzünk jelentős részét. Ha viszont csak 5-10 évvel korábban akkor pedig nem lesz elegendő időnk kellő vagyon felhalmozására.
Itt van a második pont, ahol belép(het) az életjáradéki szerződés/szolgáltatás. Ugyanis az időben (30-40 éves korban) megkötött szerződéssel megszerzett ingatlanok esetében a befektetett (nyugdíjcélú) pénzeinken az infláció már nem fogja éreztetni az erodáló hatását. Azok pedig akik 50 év felett csapnak a homlokukra, ők az életjáradéki szerződések hatványozó hatásának köszönhetően, jelesül, hogy 20-50%-os áron juthatnak lakásokhoz, gond nélkül tudnak akkora vagyont felhalmozni, amely kellő nagyságú passzív jövedelmet és/vagy tőkét garantál egy az aktív korukban megszokott színvonalú nyugdíjas léthez.
Az egyre drasztikusabbá váló lakhatási krízis
Minden mindennel összefügg, ez régi nagy igazság! Így van ez a gazdaság a társadalom és az otthonteremtés egymásra gyakorolt hatását illetően is. Ha magas az infláció azért emelkednek a lakásárak, mert a csökkent vásárlóerejű pénzből többet kell adni ugyanazért az ingatlanért, mint korábban. Ha dübörög a gazdaság és nőnek a bérek akkor azért kerülnek többe az ingatlanok, mert a vevői oldal fizetőképességének erősödését az eladói, beruházói oldal azonnal beépíti az árakba. Egyszóval akár jól teljesít a gazdaság akár recesszió van az otthonra vágyók semmi jóra nem számíthatnak, legfeljebb a kevésbé rosszra.
Ezzel párhuzamosan a különböző lakáselőtakarékossági termékek hatékonysága egyre csökken mivel sem az inflációval sem az ingatlanárakkal nem tudnak lépést tartani. Vagyis mire az otthonra vágyók a 10-15 éves megtakarítási időszak végére érnek a pénzük csak a felét vagy még kevesebbet fog érni a piacon. Ami, vagy a szükségleteik feladására (lokáció, alapterület, épülettípus) vagy lényegesen nagyobb összegű hitel felvételére kényszeríti őket. Amely a törlesztő részletek okán az eddigi 10-15 évet követően, még további 15-20 évre jelentősen le fogja terhelni a családi kasszát.
Itt van a harmadik pont, ahol az életjáradéki szolgáltatás megoldást jelenthet. Egyrészt azzal, hogy a piaci ár töredékéért juttatja a lakosságot ingatlanokhoz az ország egész területén. Másrészt mivel a befektetők tömegesen vásárolják majd fel az ilyen ingatlanokat a birtokbavételt követően sokan közülük a bérbeadáson keresztül történő haszonsítást fogják majd választani. Vagyis kellő számú bérelhető ingatlan fog megjelenni a piacon ahhoz, hogy a bérleti díja konszolidálódjanak. Az albérletek árának csökkenését nem csak a túlkínálat fogja elősegíteni, hanem az is, hogy a korábban töredék áron megszerzett ingatlanok profitrátája még egy a bérlők számára kedvezőbb árazással sem sérül. Így a lépésre több tulajdonos fogja magát rászánni, mint tenné csupán a túlkínálat miatt vagy ha anno teljes áron vásárolta volna az ingatlant.
Az otthonteremtés ellehetetlenülése
Az elmúlt 20 évben hozott otthonteremtési és lakhatást elősegítő intézkedéseknek két közös pontja van az egyik, hogy rendre csak igen csekély mértékben javítottak a helyzeten. A másik, hogy mindegyik komoly árfelhajtó hatást fejtett ki az ingatlanpiacon. Mostanra odáig jutottunk, hogy az emberek nem kapják fel a fejüket a milliós négyzetméterárakra, a bérlők jelentős részénél pedig az ideálisnak mondott 30% helyett a havi jövedelem 50-60%-át elviszi a bérleti díj kifizetése. Ebben a helyzetben nehéz eldönteni, hogy a bérlés vagy a hitelből történő vásárlás az optimálisabb megoldás. Hiszen a folyamatosan emelkedő ingatlanárak okán egyre nagyobb összegű jelzáloghitelt kell felvennie a saját lakásra vágyónak, amit, ha meg is kap a törlesztőjét komoly kihívás lesz kigazdálkodni.
Itt van a negyedok pont, ahol belép(het) az életjáradéki szerződés/szolgáltatás. Ugyanis annak az egyébként egyre szélesedő társadalmi rétegének, akik az igazolható jövedelmük nagysága, vagy egyéb okok miatt nem lesznek hitelképesek, jószerével ez lesz az egyetlen lehetősége, hogy otthont teremthessen magának. Hiszen ezeken a szerződéseken keresztül 20-50%-os áron juthatnak lakáshoz, házhoz az emberek. Persze itt a szerződés sajátosságai okán éveket kell várni a költözéshez, sőt azt sem tudjuk, hogy pontosan hány évet.
De cserében, nem kell nyakig eladósodni 20-25 évre, nem kell közel kétszer annyit visszafizetni a banknak, mint amannyit felvettek, nem kell lemondani a nyaralásokról, a kulturális élményekről, a szellemi és anyagi gyarapodásról. Vagyis egy jobb életről azért, hogy meg tudjunk venni egy lakást. Ráadásul, mivel az életjáradéki szerződések által érintett ingatlanok egy-két kivételtől eltekintve használt ingatlanok, így a lakásállomány korszerűsítésében is jelentős előrelépés várható. Hiszen a tulajdonosok jól felfogott érdekükből fel fogják újítani az otthonaikat, amit ki tudnak majd gazdálkodni, hiszen a jövedelmüket nem nyomja agyon 20 éven át egy kényszerű hitelfelvétel törlesztője.
A nyugdíjasok helyzetének a nyugdíjak vásárlóértékének romlása
A nyugdíjasok elszegényedése ismét gyorsulni látszik, a friss adatok szerint a nyugdíjak növekedése egyáltalán nem képes lépést tartani az árak emelkedésével és az úgynevezett nyugdíjasinflációval. Egyre többen süllyednek a szegénységi küszöb alá, már közel 950 ezer nyugdíjas havi járandósága kisebb, mint a 175 ezer forintos szegénységi küszöb. De többszázezerre (338 000) tehető azon szépkorúak száma is, aki havonta 40-80 ezer forint közötti összegből kénytelenek megélni, ami már a melyszegénységi szint.
A nyugdíjasok helyzete akkor kezdett el drasztikusan romlani amikor a jelenleg is regnáló kormányzat kivezette az úgynevezett „svájci indexálási” módszert, amely 50%-ban az inflációt, 50%-ban pedig a béremelkedés ütemét vette figyelembe a nyugdíjemelés mértékének megállapításakor. A mostani több mint 10 éve alkalmazott pusztán inflációkövető nyugdíjemelés a nyugdíjasok lecsúszásához vezetett: az utóbbi évtizedben rendkívül erőteljes bérnövekedés ment végbe, miközben az infláció viszonylag alacsony volt, így a nyugdíjak sokkal kevésbé emelkedtek a béreknél. A nyugdíjak leszakadása a hivatalos számokból is kiolvasható: 2014-ben 67,6% volt az átlagnyugdíj és a nettó átlagbér hányadosa, míg 2022-ben már alig 54,5-ot ért el a mutató. Amin a 13. havi nyugdíj visszaépítése csak igen csekély mértékben korrigált.
Friss hír (2024.09.30), hogy a kormány a 2022-ben az Európai Bizottság felé tett vállalásával ellentétben, amelyben azt ígérte, hogy nyugdíjreformot hajt végre a helyreállítási pénzekért cserébe. Most kijelentette nem változtat a nyugdíjrendszeren, mivel a kabinet nem ért egyet az Európai Bizottság által felkért szakértő javaslataival. Tehát a helyzet nem, hogy jobb nem lesz de egyenesen rosszabbra fog fordulni.
Itt jön képbe az ötödik pont, ahol az életjáradéki szerződések és szolgáltatások jelentősen javíthatnak a jelenlegi áldatlan állapoton. Azon időseknek, akik élnek a szerződéskötés lehetőségével, számottevő mértékben javulnak az életkörülményeik, olyan színvonalon élhetnek, amelyet 30-40 évnyi munka után méltán megérdemelnek. Az életjáradéki szerződésnek köszönhető sokmilliós kezdeti és többszázezres havi járadékból a korosztályuk nyugaton élő tagjainak az színvonalán tölthetik mindennapjaikat teljes anyagi biztonságban.
De van ennek az egésznek még egy hozadéka, mégpedig az, hogy a jól élő nyugdíjasok jelentős vásárlóerőt jelentenek a kereskedelem és a turizmus számára, hiszen ők már a költési szakaszát élik az életüknek. Nem tesznek félere, nem akarnak felhalmozni, csak vásárolni és mint tudjuk a fogyasztás a gazdaság motorja. És akkor nem említettük, hogy mindez nagy mértékben csökkentheti a nyomást az ország költségvetésén már ami a szociális és nyugdíjkiadásokat illeti. Szóval számos ponton a gazdaságra a társadalomra és még az ország működőképességére is igencsak jótékony hatást képes gyakorolni az életjáradéki szerződések nagy számban való megkötése.
Az ingatlannal rendelkező idősek és az otthonra vágyó aktívkorúak, a jobb életre vágyó nyugdíjasok és a profitra éhes befektetők, ebben a szerződésben megtalálják a közös pontot. A tanulmányban felsorolt és kifejtett kölcsönös előnyök pedig visszanyomják az álmoralizálás és a szenteskedés ingoványába azokat, aki az „Én nem akarok egy idős ember halálára várni!” mondattal próbálnak fogást találni ezen a konstrukción. Nem vár itt senki a másik halálára hiszen a felek kölcsönösen kapnak egymástól, pénzt, kedvezményeket, alkalmat, eszközt megoldást, biztonságot, kiszámíthatóságot, jövőt.
MEDDIG NŐNEK MÉG AZ INGATLANÁRAK?
Amikor olyan cikkeket publikálunk, amelyek témája részben vagy egészben érintik az ingatlanárakat. Akkor minden esetben heves vita alakul ki a kommentszekcióban, ahol az egyik tábor szerint a helyzet egyre rosszabb lesz, míg a másik tábor szerint már így is túl vannak árazva a lakások, nem lesz további drágulás. Annak járunk most utána vajon kinek is van igaza. A legészszerűbb azzal kezdeni, hogy melyek azok a tényezők, amelyek leginkább befolyásolják az ingatlanpiacot és az árak alakulását:
- A bérek és a jövedelemviszonyok
- Az infláció
- A hitel és a betéti kamatok
- A bérleti díjak
A bérek és jövedelmek alakulása. A KSH adatai szerint jelenleg a teljes munkaidőben alkalmazásban állók nettó átlagkeresete 433 ezer forint. Az elmúlt 20 évben az emelkedő tendencia folyamatos volt, így jutottunk el a 2004-es nettó 114 583 Ft/hó-ról a mostani nettó 433 600 Ft/hó-ra. Persze lehet vitatkozni, hogy ennek mennyi valóságtartalma, az azonban tény, hogy a gazdaság szereplői, köztük az ingatlanszektor és a pénzintézetek is a KSH-t és ezt az adatsort tartják mérvadónak. Erre alapozva vélik úgy, hogy az emberek egy magasabb törlesztőrészletet is képesek fizetni és hogy nagyobb összegeket tudnak havonta félretenni, mondjuk lakáselőtakarékossági célra. Mivel a hivatalos közlések szerint a bérek folyamatosan emelkednek így nagy valószínűséggel az ingatlanárak is tovább fognak emelkedni.
Az infláció, vagyis a pénz vásárlóerejének csökkenése. Mivel az ingatlan, ha sokba is kerül, de végső soron egy árucikk, ezért szemben egy részvénnyel vagy egy kriptovalutával, nem árfolyama, hanem ára van. Amire az infláció szintén drágító hatással van, hiszen az a lakás, ami most 30 millióba kerül, az egy év múlva, ha csak 5%-ot inflálódik a pénzünk már 31,5 millióba fog kerülni. Rossz hír, hogy az ingatlanárak mindig lekövetik az inflációt, tehát legalább akkora mértékben drágulnak ahogy a pénz romlik és a pénz bizony folyamatosan romlik. Persze az ingatlanárak drágulásának más az üteme, mint a pénz inflálódásának, hiszen nem vásárolnunk olyan gyakran ingatlant, mint mondjuk élelmiszert, hűtőszekrényt vagy televíziót. De amint vásárolnunk tapasztalni fogjuk, hogy az infláció kummuláltan azaz összeadódva jelentkezi fog az árcédulán.
A hitel és betéti kamatok. Amikor a hitelkamatok alacsony szinten vannak a hitelfelvételi kedv megnő a lakosság részéről, ezt az eladói, beruházói oldal természetesen figyeli és azonnal beépíti a négyzetméterárakba. Mondván, a vevők fel tudnak venni több hitelt így ki tudják majd fizetni a drágább lakásokat is. A betéti kamatok alacsony szintje pedig sokakat arra ösztönöz, hogy a pénzüket a bank helyett máshol próbálja gyarapítani. Mivel ennek egyik legkézenfekvőbb eszköze az ingatlan, a befektetők nagy számban jelennek meg a keresleti oldalon, egyfajta versenyhelyzetet teremtve ezzel, amit a kínálati oldal ki is használ. Például úgy, hogy nem enged az árból vagy licitáltatja a vevőjelölteket, ez szintén árfelhajtó hatást gyakorol az ingatlanpiacra.
A bérleti díjak emelkedése. Ez két másik ár befolyásoló tényezővel van összefüggésben, a betéti kamatokkal és jövedelmi helyzettel. A társadalomnak egyre szélesebb az a rétege az amelyik nem tud megfizetni egy saját lakást, így albérletbe kényszerül. Ezt a folyamatosan növekvő igényt igyekszik meglovagolni az a befektetői kör, aki az alacsony betéti kamat okán az ingatlanvásárlást választja a vagyongyarapításra. Hogy ez miért nyomja felfelé az árakat azt az előző bekezdésben már kifejtettem.
Most jöjjön egy kis makrogazdaság, természetesen érthetően nyelvezettel. Az ország gazdaságának eredményeit elsősorban a vállalkozások, cégek teljesítménye határozza meg. Az elmúlt 12-15 év alatt végbement intézkedések, döntések oda vezettek, hogy a gazdaságunk autóipari és építőipari túlsúllyal és kitettséggel kénytelen folyamatosan megbirkózni.
Ez egyúttal azt is jelenti, hogy ennek a két iparágnak a kezét az éppen aktuálisan regnáló kormány nem engedheti el. Tehát ha azt látja, hogy lassul, stagnál ne adja Ég visszaesik a teljesítményük, akkor azonnal be fog avatkozni. Hiszen leginkább ezen a két iparágon és a beszállítói köreiken múlik a bérek, a foglalkoztatottság, a fogyasztás, az adóbevételek, a költségvetési egyensúly egyszóval, minden. Ez történik most is, amikor a jegybank és gazdasági tárca keresi azokat az eszközöket, amelyekkel új lendületet adhatnak az építőiparnak, vagyis a lakáspiacnak. Ami szintén afelé mutat, hogy az árak tovább fognak emelkedni, ugyanis az elmúlt 20-25 év összes lakhatást, otthonteremtést célzó intézkedése mind felfelé lökte az árakat.
A fentieket figyelembe véve, kijelenthetjük, hogy azoknak van igaza, akik arra voksolnak, hogy nem lesz sem megállás, sem konszolidáció, az árak tovább fognak emelkedni. Csupán egyetlen kérdés maradt, hogy milyen ütemben? De az idő erre is válasz ad majd.
MINDENKI FEDEZÉKBE, ÁRROBBANÁSRA FELKÉSZÜLNI!
Három olyan intézkedéstervezet is napvilágot látott az elmúlt hetekben, amely komoly árfelhajtó hatást gyakorolhat az ingatlanpiacra. Az első, amellyel a hosszútávú nyugdíjcélú megtakarítások idő előtti lakáscélra történő kivételét tenné lehetővé a kormány. A második, amivel húszról tíz százalékra viheti le az MNB a minimális önerőelvárást az újépítésű lakásoknál. A harmadik, amellyel a mostani 7,2-8%-ról 5% alá szorítanák le a bankok a lakáshiteleik THM-jét. Nézzük, hogy ezek intézkedések a dolgok jelenlegi állása szerint milyen hatással lehetnek az ingatlanpiacra.
1/. A nyugdíjcélú megtakarítások „büntetés” nélküli feltörésének lehetősége amennyiben az lakáscélra használják fel. Erről az intézkedésről egy korábbi cikkünkben már részletesen szóltunk (cikk a kommentek között), de annyit emlékeztőül érdemes felidézni, hogy amennyiben életbe lép az intézkedés az reálisan 200-300 milliárd Ft/év tőke beáramlását fogja eredményezni a lakáspiacra. Ez a kereslet drasztikus megnövekedését és végső soron drágulást fog okozni a piacon.
2/. Az MNB serkentendő az újépítésű lakások iránti keresletet, 20%-ról 10%-ra vinné le a kötelező önerőt. Ez egyébként bizonyos feltételekkel már ez év január 1.-től elérhető, de nyilván annyira szűkre sikerült azoknak a köre, akik igénybe tudták venni, hogy a jegybank most bővíteni kényszerül. Nos első blikkre úgy tűnhet, hogy ez csak az újlakás piacon okozhat drágulást, azonban a pórázeffektus okán ez a használt ingatlanokra is árfelhajtó hatást fog gyakorolni.
Ugyanis az új és a használt ingatlanok szegmense a kutyához és az őt sétáltató gazdához hasonlítanak. Amelyek ugyan egy irányban haladnak, de a kutya szerepét játszó újépítésű ingatanok az út során hol lemaradnak, hol előre szaladnak a használt ingatlanokhoz képest, de a póráz miatt, túl messzire azért nem tud eltávolodni. Vagyis, ha az újépítésű ingatlanok ára drasztikusan megemelkedik, akkor a használt lakások, házak tulajdonosai is bátran emelnek mert az áraikkal még így is kedvezőbbek tudnak majd maradni. Ami lényeges szempont, kiváltképp mert már egyre szélesebb az a társadalmi réteg amely nagy valószínűséggel soha nem fog saját lakáshoz jutni, még hitellel sem.
3/. Nagy Márton „megkérte” a bankokat, hogy a jelzáloghitelek THM szintjét szorítsák a mostani 7% körüliről, 5% alá. Mivel a NGM és a bankszövetség között vélhetően egy olyan diskurzus zajlott le, mint amilyet a csizma abszolválna a hangyával, kétségem sincs, hogy két hónap múlva (ennyi ugyanis a megadott határidő) bevezetésre kész lesz a változtatás. Az ennek köszönhető alacsonyabb törlesztőrészletek bátrabbá teszik majd a hitelfelvevőket, az így keletkező keresletnövekedés pedig a másik két intézkedéshez hasonlóan, szintén felfelé fogja lökni az árakat. Persze most mondhatnánk, hogy várjuk meg mekkora ügyfélkör élhet majd az 5%-os THM adta előnyökkel, aztán kiderül mennyire befolyásolja mindez az árakat. De emlékeztetni szeretnék mindenkit, hogy az elmúlt évtizedekben bármilyen az otthonteremtést elősegítő intézkedés is lépett életben azt a beruházói, eladói, kínálati oldal azonnal beárazta. Cseppent sem érdekelte őket, hogy vajon hányan igénylik majd a támogatást, kedvezményt.
Szóval hamarosan robban az árbomba, aminek kapcsán van egy jó tanácsom mindenkinek, aki ingatlanvásárlást tervez, és ez a következő: NE VÁRJ MENJ ÉS VEGYÉL!
Ha otthonteremtés a célod akkor azért, mert a vásárlás halasztásával, többet veszítesz, mint amit nyerni remélsz. Ugyanis mire az 5%-os THM-es alacsony törlesztőrészlettel élni tudsz (ha egyáltalán tudsz) addigra úgy felmennek az árak, hogy azon még az 1%-os THM sem segítene. Így viszont a drágulás miatt ugyanazért a pénzért, már vagy lokáció vagy ingatlantípus vagy alapterület vonatkozásában kényszerülsz majd az eredeti tervek feladására. Ha pedig befektető vagy akkor azért vásárolj minél előbb, hogy az elérhető profitod mértékét ne erodálja a hamarosan bekövetkező drasztikus áremelkedés. Aki hamarabb vásárol annak a vagyona hamarabb és nagyobb mértékben gyarapodik majd.
MEGKEZDŐDÖTT A HARCA AZ ÜGYFELEKÉRT, ILLETVE A PÉNZÜKÉRT!
Egy tegnapi közlemény szerint az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) kifejezetten szorgalmazza, hogy az önkéntes pénztárakban megtakarítók szabad önrendelkezése alapján, adómentesen használhassanak fel pénztári megtakarításokat otthonteremtés, lakásfelújítás céljából is. Ezzel a kormány ezirányú elképzelésére reagált a szervezet, az erről szóló cikkek a korábbi posztok között megtalálhatók.
Meglátásuk szerint: „Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) a belföldi lakossági fogyasztás kiemelt területének tekinti az otthonteremtésre, a lakásfelújításokra fordított értékteremtő fogyasztást. Olyan fogyasztás, melyet évtizedek alatt használunk, miközben az otthonteremtés, a lakásfelújítás egyben vagyoni értékállóságot, értéknövekedést is jelent. A Kormány Gazdasági Kabinetjének erre irányuló javaslata több mint fogyasztásélénkítés, egyszerre szolgálja az otthonteremtést, az energiamegtakarítást és az építésgazdaság munkaellátottságának javítását.” Bár az ÉVOSZ-nak igaza van, de ezzel a nyilatkozattal a csatabárdot is kiásta, ugyanis most a pénzügyi szektor szereplőinek is meg kell szólalniuk, hogy miért ne vegyék, vigyék el tőlük azt a sokszáz milliárd forintot a betétesek és a megtakarítók. Véleményem szerint nagy csörte várható hiszen a tét is nagy, mert a bankok, befektetési alapkezelők, biztosítók, nyugdíjpénztárak megélhetése és mondjuk ki, a tovább gazdagodása múlik azon, hogy az ügyfelek hány milliárdot visznek át az ingatlanszektorba.
A pénzügyi szegmens szereplői a kampányolás és a nyilatkozatháború mellett, az elkövetkezendőkben bizonyára egymásnak fogják majd adni a kilincset a minisztériumokban egy számukra kedvezőbb forgatókönyv valósulásának reményében. De az igazat megvallva, túl sok jóban nem reménykedhetnek, egyrészt a korábbi nyugdíjpénztári megtakarítások esetében is hajthatatlan volt (ugyan ez) a kormány. Másrészt most az adóságrendezésnél egy jóval nagyobb tét forog kockán, méghozzá a gazdaság működőképességének fenntartása, legalább a választásokig. Kíváncsian várom, hogy tőkepiaci szereplők tudnak-e elegánsan veszíteni, vagy az eszközökben nem válogatva mindent bevetnek a siker érdekében. Bár a bankok, biztosítók, lakástakarékok, alapkezelők üvegpalotáit elnézve számukra a „Mi az ügyfelekért vagyunk!” mondat egy értelmezhetetlen szójáték és inkább a saját pecsenyéjük mérete az, ami az elsődleges a számukra.
A JEGYBANK ELNÖK ISMÉT LEDOPTA A KOMMUNIKÁCIÓS BOMBÁT
Magyarország gazdaságpolitikai úttévesztésben van – állította Matolcsy György, a Magyar Nemzeti Bank elnöke a 62. Közgazdász-vándorgyűlésen. Véleménye szerint teljes gazdaságpolitikai fordulatra van szükség ahhoz, hogy kilábaljunk a válságból. Az MNB beszédében elmondta, a 2010-2019-es évtizedet megnyertük, ám a mostani évtizedet elveszítjük. A 2021-24 közötti években az úttévesztés következtében veszélybe került minden. Veszélybe került többek között a 2030-ig vágyott célok elérése is. Nem közeledtünk a legjobban teljesítő EU-s országokhoz, de a legrosszabbul teljesítők közeledtek hozzánk – hangsúlyozta.
Szerinte a kormány abban is téved, hogy a reálbérek növekedése automatikusan növeli a fogyasztást. Ugyanis a reálbérek a jövedelmeknek csupán a felét fedik le, a másik felét a nyugdíjak és más szociális ellátások, amelyeknek viszont nem nőtt a reálértéke. „Ha az emberek nem fogyasztanak, mert nincs miből, és ha a tartalékaikat elveszítik”, akkor nem lesz költségvetési bevétel – mondta Matolcsy. A kormánykritikus hangvételű beszéde során a jegybankelnök bemutatott egy olyan diagramot is, amely alapján erős kritika fogalmazható meg a lakosság vagyonát kezelő pénzintézetek és tőzsdei szolgáltatók tevékenységét illetően is. Az ábrából ugyanis az derül ki, hogy a háztatások reálvagyona alacsonyabb szinten van mint 2021-ben volt. Vagyis kevesebbet ér a pénzünk, mint a Covid járvány lezártát követően.
Erre nehéz lenne azt mondani, hogy a bankok, befektetési alapkezelők, biztosítók reálhozam termelő képessége és a válságkezelési startégiája rendben van. Főleg annak tudatában, hogy ezalatt a 3 év alatt folyton azzal hozakodtak elő, hogy az ingatlanpiaci áremelkedés ergo vagyongyarapodás reálértékben számolva elhanyagolható. Na most minden egyes székházban összeülhetnek a kreatívok, hogy megpróbálják megmagyarázni az „eredményeket”. Jó szívvel ajánlom nekik Karinthy: Magyarázom a bizonyítványom örökérvényű művét, hogy a keserű pirula lenyelése közben, legalább egy kicsit mosolyogni tudjanak az ügyfelek. Persze az indokok között lesz majd a háború, a gyengélkedő hazai és nemzetközi gazdaság, az afrikai kalózók, de talán még Szauron a sötét úr is.
Egy biztos nehéz dolguk lesz annál is inkább mert ezzel a fiaskóval egybecseng a Nemzetgazdasági tárca hosszútávú megtakarítások átcsatornázását célzó bejelentése is. Hiszen, ha lett volna mérhető növekmény, vagyongyarapodás akkor lett volna mit elkölteni a kereskedelemben és akkor sokkal jobbak lennének a fogyasztási adatok is. Mivel azonban a pénzügyi szektor nem tudta teljesíteni az államnak ezt az élvárását, így a kormányzat most jobbnak látja inkább az ingatlanpiacnak bizalmat szavazni.
De Matolcsy György megoldási javaslatával is az ingatlanszektor stimulálásában látja a megoldás egyik kulcsát, hiszen a jelenlegi 15-20 ezer helyett 35-40 ezer azaz a mostaninál kétszer több új lakás építését szorgalmazza, azért hogy a magyar gazdaság teljesítménye az EU élbolyába kerülhessen. Én magam, mint aki elsősorban az ingatlanpiac és az ingatlanbefektetések feltétlen híve, örülök a versenynek és a tetemre hívásnak. Nem a vizet kell gereblyézni és a számokkal zsonglőrködni, eredményeket kell felmutatni és ennek most eljötte az ideje. A pénzügyi szektor bizonyítványát most már ismerjük, most az ingatlanpiacon és az építőiparon a sor.
MENNYI AZ ANNYI? MEGNÉZTÜK MEKKORA ÖSSZEG SZABADULHAT A PIACRA A TEGNAPI BEJELENTÉS HATÁSÁRA
A szerdai Nemzetgazdasági Minisztériumi bejelentés óta, amely szerint adómentesség bevezetésével ösztönözné a kormány, hogy a lakosság a hosszú távú (például nyugdíjcélú) megtakarításainak egy részét inkább lakáscélra fordítsa. Sokakkal együtt mi is elkezdtük latolgatni ennek hatásait (az erről szóló poszt a kommentek között) és azt is hogy mindez vajon mekkora összegű tőkeinjekciót jelenthet az ingatlanpiacnak.
Az egyik gazdasági portál elemzője szerint a hosszú távú megtakarításokkal rendelkező háztartások esetében a jogosultaknak csupán 2-5%-uk fog élni a lehetőséggel. Mondván, sokan inkább a hitelfelvételt vagy a lakáscél elhalasztását választják ahelyett, hogy hozzányúlnának hosszú távú megtakarításukhoz. Szerintük ez a vélekedés több sebből vérzik, először is a lakás is hosszútávú megtakarítás így a nyugdíjcél egy ingatlan vásárlásával nem csorbul. Sőt a vagyongyarapodás mellett a bérbeadással és/vagy később nyugdíjas korban életjáradéki szerződés megkötésével passzív jövedelemhez juttatja a tulajdonosokat.
Másodszor a hitelfelvétellel koránt sem a jobbik megoldás. Ugyanis, az elszabadult lakásárak okán egyre nagyobb összegeket kell felvenni a vásárláshoz, amelyet a pénzintézetek szigorodó bírálati folyamata (hiszen a hitelösszeggel arányosan növekszik a visszafizetés kockázata is) egyre kevesebbeknek hagy jóvá. Akiknek pedig mégis nekik 20 évig óriási terhet ró majd a havi jövedelmükre a többszázezres törlesztő, ami mellett már nem igazán lesz lehetőségük megtakarítani a nyugdíjas évekre. Így erősen vitatható, hogy a hitelfelvételt választaná a józanul gondolkodók többsége.
Végül nézzük a lakáscél elhalasztásának felvetését. Ezzel az a gond, hogy vannak olyan élethelyzetek amikor a halasztás nem alternatíva, nem beszélve az árakról, amelyekkel kapcsolatban egy biztos csökkenni nem fognak. Tehát a halasztás anyagi veszteséget okoz! A fentiek figyelembevételével a másik elemző által kalkulált 110-275 milliárd forint helyett véleményünk szerint, 440-1100 milliárd forint közötti tőkével a jogosultak 8-20% fog megjelenni a lakáspiacon. Ami az ingatlanpiaci mellett a pénz és tőkepiaci szereplők, szolgáltatók életét és stratégiáját is fel fogja forgatni.
GONDOLATOK (2): HA ÍGY MARAD AZ NAGYON NEM LESZ JÓ!
A Gazdasági Kabinet újraindítási akcióterven dolgozik. Ennek részeként az NGM megvizsgálta, hogy a lakosság hosszú távú befektetéseit egy adómentes otthonteremtési formába miként lehet átcsatornázni. Vagyis, hogy a megtakarításokat miképpen lehetséges opcionálisan, a lakosság döntésének függvényében, adómentesen felhasználni otthonteremtés céljából. Bár a tárca részleteket nem közölt és rengeteg még a kérdés, de egy biztos, a jelenlegi információk alapján az irány nagyon nem jó.
Először is a különböző kimutatások és felmérések ellenére a lakosság túlnyomó többségének nincs megtakarítása, miközben éppen közülük kerülne ki az otthonra vágyók legnagyobb része. Így ők eleve nem fognak tudni élni a „lehetőséggel”. Akiknek viszont van megtakarítása már nem otthonteremtési céllal, hanem befektetés céllal fogja a többedik ingatlanját megvenni. Amivel alapvetően semmi gond, csak akkor ezt az akciótervet nem hívhatjuk otthonteremtésinek.
Másodszor, ha a tervezet a jelenleg ismert formájában megvalósul és ráöntik a milliárdokat az ingatlanpiacra akkor az újabb áremelkedést fog generálni. Ez még többeket fog kiszorítani a lakáspiacról, még kevesebben lesznek hitelképesek az árakhoz igazodó megnövekedett összegű jelzáloghitel felvételéhez. Ezzel párhuzamosan a jelenlegi támogatások és lakáselőtakarékossági formák elértéktelenednek és annyit fognak érni, mint halottnak a csók. A lakhatásukat albérlettel megoldani kénytelen tömegek megjelenése a keresleti oldalon, felsrófolja a bérleti díjakat így a társadalom egy jelentős részének a havi jövedelmük 60-70 százalékára fog rúgni, hogy fedél lehessen a fejük felett.
Így kevesebb marad a fogyasztásra, ami végső soron a jelenleg sem rózsás gazdaság tovább romló teljesítményében fog kicsúcsosodni. Holott a tárcavezető egy ideje éppen azt nehezményezi, hogy a lakosság túl keveset költ fogyasztásra, így nem pörgeti a gazdaságot és az adóbevételeket. Közel háromévtizede dolgozom az ingatlanszakmai, befektetési területen és ezalatt az idő alatt igazán jó, a valódi otthonteremtést támogató rendszerrel nem találkoztam. Mert a dotációk nagy részének élvezői a lakosság helyett a beruházók és az eladói oldal volt. De eddig mind közül ez látszik a legrosszabb próbálkozásnak. Csak remélni tudom, hogy mire életben lép az intézkedéscsomag, még rengeteged fog finomodni, és talán érdemes lenne a szakmai szervezeteket is bevonni a folyamatba.
GONDOLATOK (1): A TŐZSDEI ÉRTÉKPAPÍROK KOCKÁZATAI
Egy befektetési döntés elött a várható hozam és a futamidő mellett az egyik, ha nem a legfontosabb a kockázat szintjének vizsgálata. Ez érvényes az ingatlan, a műtárgy vagy a tőzsdei papírok esetében is. Ennek apropóján találomra kiválasztottam egyet a számos lehetőség közül a Google a keresésemre a MOL egyik kötvényének leírását dobta fel. Olvasás közben két érdekességre is rábukkantam, az egyik, hogy a kockázatokról szóló fejezet a következő mondattal indít: „Jelen információs dokumentum az MNB-hez nem került jóváhagyás céljából benyújtásra, azt az MNB nem vizsgálta meg és nem látta el jóváhagyásával.” Ez már önmagában érdekes, hogy a piacfelügyeletet ellátó szervhez nem küldték meg és az nem hagyta jóvá a befektetőknek szánt tájékoztatót.
A másik, hogy 6 teljes oldalon keresztül taglalják mikor van az, amikor a történések ahogy ők fogalmaznak: „negatív hatással lehetnek a Kibocsátó pénzügyi helyzetére, és a Kibocsátónak a Kötvényekből eredő kötelezettségei teljesítésével kapcsolatos képességére. Virágnyelven ez azt jelenti, hogy komoly esély van arra, hogy tíz évig (ennyi ugyanis a kötvény futamideje) úgy használom a pénzedet kedves ügyfél, hogy a végén örülhetsz, ha a tőkét visszakapod. A kötvénysorozatot mindezek ellenére maradéktalanul felvásárolták a befektetők és várják a 2032-es lejáratot.
Konklúzió: A kockázat valójában smafu, továbbá a jó marketing a kapzsiság és/vagy a tudatlanság elegye alkotja az ötödik és egyben legpusztítóbb őselemet. Az okfejtés során azért választottam a kötvényeket a részvények vagy a bef. alapok helyett mert ennek az értékpapírformának van viszonylag kiszámítható kamata/hozama. Vagyis ez hasonlítható össze leginkább az életjáradékos ingatlanbefektetéssel.
HOL NAGYOBB A BIZTONSÁG ÉS A KISZÁMÍTHATÓSÁG?
Az ingatlanbefektetések ellen érvelőknek és a „szakértőknek”, akik szünet nélkül azzal a kérdéssel ostromolnak, hogy érdemes-e még ingatlanba fektetni, ez a kis chat-ot szoktam megmutatni. És megkérdezem: Nos hol van nagyobb biztonságban a pénzem és hol kiszámíthatóbb a gyarapodása? A pénzpiacokon, ahol az idő és a globalizáció előrehaladtával 5-10 évenként menetrendszerűen jönnek beszakadások, jelentős vagyonvesztés ek. Vagy az ingatlanban, amelyet csupán egyetlen krízis érintett szemben azzal a 10-12-vel, ami a tőzsdéket a mélybe rántotta?!
A pénzpiacokat ért válságok száma és gyakorisága mellett érdemes megemlíteni azt is, hogy ezek a válságok mekkora veszteséget okoztak a befektetőknek és hogy mennyi ideig tartott az azokból való kilábalás. Nos a kép nem igazán rózsás, még a legkisebb deficit is 33,5%-os volt, de 56%-ot meghaladót is találunk közöttük. A kikecmergés pedig a gödörből átlagosan 4-5 évig tartott. Ezzel szemben az ingatlanpiacokon soha nem volt olyan, hogy a lakások, házak értéke a felére esett volna vissza és ennek kapcsán vagyonok úsztak volna el.
ANKER PROPERTY BEFEKTETÉSI LAKÁSÁRINDEX
Ez a lakásárindex Magyarországon elsőként követi nyomon a befektetési ingatlanok árának, értékének alakulását, 6 havi rendszerességgel. Az Anker Property befektetési lakásárindex az Anker Property Ltd kínálati és tranzakciós adatai alapján készül. Az árindex historikusan illeszkedik az elmúlt 12 évben értékesített ingatlanok árváltozásának irányába és mértékébe. A befektetési lakásárindex kizárólag azokat a kerületeket, városokat, megyéket mutatja be, ahol az Anker Property Ltd értékesített ingatlant. Vagyis kizárólag konkrét lakások, házak árváltozását elemzi, nem átlagol és nem tipizál. Az index megalkotását az a befektetői attitűd tette szükségessé, amelyből kiderül az invesztorokat nem érdekli az átlagos alapterületű, átlaglakások átlagárának alakulása. Őket kizárólag azon ingatlanok árának és a lokációik értékének a változása foglalkoztatja, amelyekbe és ahol befektettek.
AMIKRŐL AZ ELLENDRUKKEREK NEM BESZÉLNEK
Amikor egy beszélgetés vagy szakmai vita alakul ki, hogy mennyire jó vagy nem jó befektetési forma az ingatlan, az ellenzők sok dologról mélyen hallgatnak. Talán azért, mert az ingatlanbefektetéseken elért hozamot, nyereséget, profitot nem terheli az a rengeteg díj és levonás.
A kamatadó A kamatadó kifejezés nem hivatalos megnevezés. A köznyelv nevezte így el a bankbetétek kamatai után levont adót. Hivatalosan személyi jövedelemadót és szociális hozzájárulási adót kell fizetnünk a pénzügyi befektetéseinken elért nyereség után. Ennek mértéke 28%.
Az alapkezelési díj, amit azért fizetünk mert a professzionális befektetők, vagyis az alapkezelők azt ígérik, hogy képesek a piacon felül teljesíteni, ezzel nekünk profitot termelni. Ezzel szemben az igazság az, hogy az alapok 80-90%-a nem képes erre a bravúrra. Ennek mértéke 0,9%/év.
A vételi, visszaváltási jutalék, ezt értelem észszerűen az adott instrumentum megvételekor és/vagy eladáskor vonja le az alapkezelő. Ennek mértéke a vásárlási, eladási érték 0,5% – 5% tranzakciónkként.
A letétkezelési díj, a befektetési alap kezelője letéti számlán tarja a pénzünket és ezért is díjat számol fel. Ennek mértéke 0,01%/év.
A sikerdíj, jellemzően ezt a díjat egy magasabb hozamszint esetén érvényesíti az alapkezelő az ügyfelekkel szemben. Van egy érdekessége is ennek a díjnak, mégpedig az hogy a kiemelkedő teljesítmény mellett akkor is jár ha az alapkezelő ledolgozta a korábbi rossz teljesítmény és veszteség okozta hátrányt. Vagyis azért is jár jutalom az alapkezelőnek, hogy helyrehozza a hibáját és a korábbi szintre visszahozta a tőkénket. A sikerdíj mértéke az elért hozam 20-30%-a.
Nos aztért ezek eléggé jelentős költségek ahhoz, hogy nem kalkuláljunk velük amikor eldöntjük mibe is fektetjük a pénzünket. Annál is inkább mert amikor a hozamokról, profitról beszélünk, bizony ezekkel jelentősen emelik a százalékokat ebben az esetben az ingatlanbefektetések javára. Nézzünk egy példát: ha mondjuk egy befektetési alapnál elérünk 20% hozamot az valójában csak 14,4% lesz a levonások miatt. Miközben az ingatlanbefektetésen elért 20% növekmény, 20% is marad. Hát nagyon nem mindegy hogy 14,4% vagy 20% a profitráta gondolom ez nem csak nekem egyértelmű.
LAKÁS, HITEL NÉLKÜL A GYERMEKEINKNEK? VAN MEGOLDÁS!
„Mamahotel”, „Papabank”: ezek a fogalmak manapság egyre inkább elterjednek az Y generáció azon tagjaira, akik továbbra is anyagilag függenek a szüleiktől. A valóság azonban árnyaltabb annál, minthogy egy egész generáció bennragadt volna a Pán Péter szindrómában. A lakásárak emelkedését Magyarországon még a koronavírus járvány se tudta megfékezni, az inflációval együtt pedig sokaknak még megfizethetetlenebbé váltak az aránytalanul dráguló újépítésű lakások. A helyzet azonban nem reménytelen, ugyanis 2024-ben is van lehetőség arra, hogy nagyon kedvező áron találjunk megfelelő lakást a gyermekeink életkezdéséhez.
Az elszálló ingatlanárak és az infláció: a két fő ok, ami miatt nehezen találnak lakást a fiatalok az MNB és a KSH legfrissebb adatai szerint tovább folytatódik a lakások drágulása. Egy kutatásból arra is fény derült, hogy már a középkorúak közül is egyre kevesebben jutnak saját lakáshoz az emelkedő ingatlanárak és/vagy a nem elégséges jövedelmi helyzetük miatt. Így marad a bérlés bár lassan az is a megfizethetetlen kategória felé közelít, és ez nem csak hazánkban van így, számos országban tüntet a lakoság az elszabadult albérletárak miatt.
Persze a kérdés ettől még adott: béreljünk vagy inkább vásároljunk a gyereknek? A lakásvásárlás egyértelmű előnye, hogy nem kell lakbért fizetni, viszont a fő akadály továbbra is a magas ingatlanárak. Arról nem is beszélve, hogy ha hitellel történik a vétel, akkor eleve 20-25 évnyi állandó kiadással kell számolnunk. Ezzel szemben az albérlet egyértelműen olcsóbb megoldás a fiatalok számára, de a többségük a lakbér fizetését követően aligha tud félretenni, ezért sokan kilátástalannak látják a helyzetüket.
Hogyan tudjuk olcsón lakáshoz juttatni a gyermekeinket? Ha szülőként előre gondolkozunk azon, hogy miként lehet majd lakást találni a gyereknek anélkül, hogy bérleti díjat kéne fizetnie, és nem is kelljen eladósodnia egy hitelfelvétellel, akkor van még egy alternatíva! Az Anker Property a felsorolt problémák kiküszöbölésére egy olyan szolgáltatást alkotott meg, amivel jóval alacsonyabb áron, akár 50%-os áron vásárolhatnak lakást a gyereknek.
Túl szép, hogy igaz legyen? Természetesen nincs ingyen ebéd, de a nyomott árnak csupán egy életjáradéki szerződés aláírása a feltétele. Az ilyen használt ingatlanokban legtöbbször idős emberek élnek, de fontos kiemelni, hogy ha életjáradékos lakást vásárlunk előre a gyereknek, az semmilyen gondozási kötelezettséget nem jelent számunkra, mivel ezt kiváltja az előre vagy havonta kifizetett járadék összege. Az életjáradéki szerződés „ára” számunkra, hogy a használati joghoz később jutunk hozzá, mivel az aktuális tulajdonos lakhatásának fenntartását köti ki a szerződés. Ezért is éri meg az idősebb korosztály számára is ez a megoldás, mivel továbbra is otthonukban élhetik le éveiket, és emellett nyugdíjukat is kiegészíthetik egy szép összeggel.
Milyen előnyökkel jár, ha életjáradéki szerződésért veszünk lakást a gyermekeinknek? A legnagyobb előny az olcsóbb ár: gondoljunk csak bele, hogy havi járadék vállalása mellett 60 millió helyett akár 12 millióért is vásárolhatunk lakást a gyereknek, ráadásul az alacsonyabb árnak köszönhetően még hitelt se kell felvennünk. Emellett pedig jelentős illetékkedvezményre és adóoptimalizálási lehetőségekre is számíthatunk. A társadalmi szerepvállalás pedig csak a hab a tortán, mivel amellett, hogy olcsón tudunk lakást szerezni gyermekünknek, az idős korosztály számára is nagy segítséget tudunk nyújtani anélkül, hogy eltartási kötelezettségeink lennének.
TÉNYEK AZ INGATLANOK HOZAMTERMELŐ KÉPESSÉGÉRŐL
Számtalan elemzés, okfejtés jelenik meg nap mint nap az ingatlanok hozamtermelő képességéről. Kiváltképp így van ez, amikor felerősödik a befektetőkért folyó harc a különböző szolgáltatók között. Az elemzésekkel a legnagyobb probléma, hogy statisztikákból és átlagokból táplálkoznak. Holott az eredményeket kizárólag konkrét ingatlanokon és eseteken keresztül tudjuk megvizsgálni. Ugyanis a befektetési ingatlanok szegmensében indifferens, hogy a piac egészében és országos viszonylatban mi történik.
Miért? Mert a befektető a vásárlás előtt mindig felállít egy startégiát és ehhez számos tényezőt vesz figyelemebe. A keresleti tendenciákat, ciklusokat, az értéknövekedést hozó történéseket (városfejlesztés, nagyobb munkáltató megjelenése a lokációban, dzsentrifikációs folyamatok stb.) és a hasznosítás módját. Ezek alapján aztán vásárol egy bizonyos lokációban egy bizonyos ingatlantípust. Ezért aztán az átlaglakás, átlag négyzetméterára cseppet sem érdekli, mert ő nem az átlag vásárló. Ennek és a fentebb említett konkrét példák igényének megfelelve, nézzünk néhány tényadatot részletesen:
- Budapest II. ker. 100m2 tégla lakás 2020-as vételár 100 M Ft volt, ma 3,5 évvel később a piaci ára 135 M Ft. 10%/év-es hozam.
- Budapest IV. ker. 58m2 panel lakás 2020-as vételár 28M Ft volt, ma 3.5 évvel később a piaci ára 45.8 M Ft. 18%/év-es hozam.
- Budapest IX. ker. 50m2 tégla lakás 2020-as vételár 36 M Ft volt, ma 3.5 évvel később a piaci ára 48 M Ft. 9.7%/év-es hozam.
- Dunaújváros. 35m2 panel lakás 2020-as vételár 12.6 M Ft volt, ma 3.5 évvel később a piaci ára 16.9 M Ft. 9.7%/év-es hozam.
- Érd belváros. 170m2 tégla ház 2020-as vételár 98 M Ft volt, ma 3.5 évvel később a piaci ára 110.5 M Ft. 3.7%/év-es hozam.
- Göd. 44m2 tégla ház 2020-as vételár 23.7M Ft volt, ma 3.5 évvel később a piaci ára 38.1 M Ft. 17.1%/év-es hozam.
A felsorolásból kiderül, hogy egy kivétellel az ingatlanok stabilan hozták a 10% körüli éves hozamokat, sőt két esetben még a 17%-os is meghaladták. Tehát azok a befektetők, akik 2020-ban ingatlanba fektettek a pénzeik megőrizték reálértéküket, vagyis kivédték az inflációs hatást.
Ez már önmagában is megsüvegelendő tény, azonban van a befektetési ingatlanoknak egy különleges szegmense, az életjáradékos ingatlanoké, ahol a lakásokhoz, házakhoz minimum 50%-kal kedvezőbb áron juthatunk hozzá. Ennek köszönhetően a befektetett tőkére vetítve az ilyen ingatlanok esetében kétszer akkora hozammal számolhatunk. A példákban szereplő lakások és házak vonatkozásában ez 20-34%/év gyarapodást jelent, ugyanis a felsorolásban kivétel nélkül életjáradéki szerződéssel megvásárolt ingatlanok szerepelnek.
Persze mondhatnánk a bevált szöveget, hogy „a múltbéli hozamok nem jelentenek garanciát a jövőbeni hozamokra nézve”, ami igaz is. De az életjáradékos ingatlanok azért mégis csak nyújtanak egy extra garanciát, mégpedig, hogy bárhogy is alakul az ilyen lakások, házak tőkearányosan mindig kétszer akkora hozamot fognak produkálni, mint bármilyen más befektetési eszköz.
NEM KÖNNYŰ LAKÁSHOZ JUTNI. VAGY MÉGIS?
Magyarországon volt a legmagasabb a lakásár-infláció 2015 óta az egész Európai Unióban. Az országosan magas lakásárak és bérleti díjak komolyan rontják a magyar lakosság fizetőképességét.
2023-ban a jövedelmek gyorsabb ütemben nőttek, mint a lakásárak, de még így is 11 évnyi átlagjövedelem kellett tavaly év végén egy 75 négyzetméteres, átlagos árú budapesti lakás megvásárlásához. Sőt, ha a realitások talaján maradunk ez valójában minimum 22 év, hiszen a megélhetés sincs ingyen, így a jövedelmünk felével tudunk csak számolni a lakhatás megoldása érdekébe. Ezzel EU-s összevetésben a magyar főváros a legkevésbé megfizethető fővárosok közé tartozik. Az Eurostat legfrissebb adatai szerint a 2015-ben 100 forintba kerülő ingatlanegységár ma 287 forintért vásárolható meg.
A magas ingatlanárak jelentős hatással vannak a lakosság fizetőképességére, mivel növelik a lakásvásárláshoz szükséges tőkét és a havi törlesztőrészleteket, így csökkentik a háztartások rendelkezésére álló jövedelmet. Ez különösen érzékenyen érinti a fiatalabb generációkat és az alacsonyabb jövedelmű csoportokat, akik számára a lakásvásárlás egyre nehezebbé válik, és hosszabb időt vehet igénybe már csak a szükséges önrész összegyűjtése is.
Ha a megoldáson gondolkodunk, akkor legtöbbünknek elsőre a lakáshitel ugrik be, de azzal több gond is van. Az első, hogy a lakosság jövedelmi viszonyai és a bankok hitelbírálati rendszere jelentős számú reménybeli otthonteremtőt zárnak ki a megvalósításból. A másik, hogy jelenleg a hitelösszeg 170-200%-át kell visszafizetnie az adósnak a futamidő végéig, ami az jelenti, hogy a jövedelmét 240-300 hónapig komoly kiadások fogják terhelni.
A másik opció a lakáskasszák, amelyek az előtakarékossági részüknek köszönhetően jóval kisebb összegű hitel felvételét követelik meg a majdani vevőtől. Persze itt azért 8-10 évig várni kell mire költözésre kerülhet a sor. Ráadásul a megtakarító mindig szalad a lakásárak után, ami azt jelenti, hogy a befizetések a bónuszokkal és a jelzáloghitel összege együtt is jószerével csak egy fele akkora méretű vagy a városi helyett egy vidéki ingatlanra lesz elegendő a 10 éves futamidő végén. Ráadásul a hitel még ha jóval kisebb részletekben is de törleszteni kell 120 hónapig.
A harmadik lehetőség, az életjáradékos ingatlan vásárlás, amely egyfajta kombinációja az előző kettőnek. Ugyanis az ingatlan azonnal a miénk lesz, mint a jelzáloghitel felvételénél, de a birtokbavétel csak évekkel később lesz lehetséges, úgy mint a lakáskasszáknál. Ebben az esetben is rendelkezni kell 20% önrésszel de ezt követően csupán fele akkora havi kiadással kell számolni, mint ha hitelt vettünk volna fel. Igen itt nincs szükség hitelfelvételre! A másik nagy előnye a konstrukciónak, hogy a költözéssel ugyan itt is várni kell 8-10 évet, mint a lakáskasszáknál. De annak köszönhetően, hogy a tulajdonszerzés azonnali, már nem kell azzal számolni, hogy a pénzünk nem lesz elég az áhított lakás vagy ház megvásárlására, hiszen már a miénk.
A LAKÁSÁRAK ÉS AZ INFLÁCIÓ
Régóta mondom, hogy az ingatlan, mint befektetési instrumentum, leginkább abban különbözik más eszközöktől, hogy nem árfolyama, hanem ára van és ez adja az egyik legnagyobb előnyét is. Hiszen így minimum az infláció mértékével folyamatosan emelkedik az értéke. Miközben az árfolyammal bíró konstrukciók (kötvény, részvény, bef. jegy stb) már nem mondhatják el ugyan ezt magukról. Márpedig a pénzromlással való együtt mozgás képessége az egyik legfontosabb feltétele a reálhozam „kitermelésének”.
Természetesen, amikor ezt a tézisemet megosztom, azonnal jönnek a szkeptikus reakció, hogy ez nem igaz az ingatlanárak nem feltétlenül követik az inflációt ezzel nem lehet számolni amikor a befektetési célú ingatlanunk hozamelvárását igyekszünk kikalkulálni. A felvetés egy apró momentuma igaz, ellenben a nagy része alaptalan badarság, de nézzük sorban.
Az igaz, hogy nem azonos az emelkedés üteme, hiszen bár a lakás is egyfajta fogyasztási cikk, árú, de a vásárlására lényegesen ritkábban kerül sor, mint mondjuk egy televízió, hűtőszekrény vagy bútor esetében, hogy az élelmiszereket már ne is említsük. Azonban és ez a lényeg az vitathatatlan, hogy amikor viszont sor kerül egy ingatlan megvételére akkor bizony az addig bekövetkezett pénzromlás meg fog jelenni az „árcédulán”, mégpedig kumulált módon.
Nézzünk egy példát: Van egy Budapesti lakás, amelyet 2019-ben 50 millió Ft-ért vásárolt a tulajdonosa. Ha elfogadjuk a „nem követik az ingatlanárak az inflációt” kijelentést, akkor most 2024-ben, bizony csak 31,9 millió Ft-ot érne az ingatlan, hiszen az inflációs pénzromlással itt fordítottan kell számolnunk. De a valóságban 79,2 milliót Ft-ot kérhetne érte, ha úgy döntene, hogy meg szeretne tőle válni.
De megközelíthetjük a m2 árak oldaláról is a dolgot. 2019-ben 50 millióért egy 72 m2-es lakást kaphattunk a XIII. kerületben, míg manapság ugyanazért a pénzért ugyanabban a kerületben, csak egy 45 m2-es lakást kapnánk. Ezek a példák választ adnak arra, hogy miért fogadja egy szakértő mindig elnéző mosollyal a befektetési ingatlanokkal kapcsolatos inflációs hatásra alapozott ellenérvelési kísérleteket. Ingatlant befektetési céllal vásárolni nagyon is érdemes mert a kiemelkedő profittermelés alappillére a pénzromlással való lépéstartás képessége.
ÉLETJÁRADÉKOS INGATLAN, MINT BEFEKTETÉS: MEGÉRI-E VÁSÁROLNI?
A minap vettem észre a neten az egyik pénzügyi mentor, tanácsadó írását az életjáradékos ingatlanokkal és az azokba való befektetéssel kapcsolatba. Bár minden az ebben a témában megjelenő publikációnak örülök azért, ha úgy látom, hogy sok a téves megállapítás és/vagy kevés a szükséges tudás, akkor beavatkozom. Most is ezt kellett tennem, nézzük sorba a felvetéseket és a tényeket.
Befektetőként garantáltan duplázol
Jó ideje figyelem a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanokat, és több cég ajánlatait is emailben kapom. Kíváncsi voltam, hogy milyen hozamokat lehet elérni, így végül személyesen is elmentem az egyik céghez tárgyalni. Többször elhangzott az a mondat, hogy ezen a befektető nem tud veszíteni: mindegy, mikor hal meg a haszonélvező, a befektető megduplázza a pénzét. Mivel az ingatlan értéke az inflációval úgyis nő (vagy nem), így inflációval korrigáltan megduplázhatjuk a pénzünket, ha van időnk várni. Ez igaz is, meg nem is…
Nem azért duplázzuk meg a pénzünket mert az ingatlan értéke az inflációval nő, hanem mert a piaci ár feléért jutunk hozzá! Például egy 50 milliós lakást 25 millió Ft-t kaphatunk meg, vagyis dupla akkora értéket kaptunk mint amit a befektetésre szánt pénzünk indokolt volna. Az infláció és az egyéb gazdasági intézkedések (családtámogatás, kedvező kamatozású hitelek, stb.) már csak hab lesz/lehet a tortán.
BEFEKTETÉS HASZONÉLVEZETI JOGGAL TERHELT INGATLANBA
Befektetőként elsőre nagyon egyszerűnek tűnhet az egész. Vásárolsz egy ingatlant a valós érték töredékéért, fizetsz érte még néhány évig havonta egy kisebb összeget, majd a teljes ingatlant megkapod. Ezen csak nyerni lehet, ugye? Hát nem!
Egy példa
- Az ingatlan piaci értéke kb. 58.000.000 Ft
- Akciós ár egyösszegben: 29.500.000 Ft VAGY
- Egyösszegben: 19.500.000 Ft + 160.000 Ft / hó életjáradék
Leírás: VIII. kerület frekventált részén, csendes és hangulatos mellékutcában, emeleti, 3 szobás, 86 négyzetméteres lakás, 15,4 nm saját terasszal, és szeparált 26 nm tárolóval. Ha egy kicsit átgondoltad befektetőként a helyzetet, akkor bizonyára az első kérdés, ami beugrik, hogy „Hány éves az eladó?”. Nem akarok pontos adatot mondani, de mondjuk azt, hogy 73 év körül.
Akkor megéri-e ez a befektetés?
Haszonélvezetes ingatlan megtérülése „A pénzedet garantáltan megduplázod” – tegyük fel, hogy igaz ez az állítás. Ami valójában nem, hiszen az ingatlan amortizálódik, számos költséged lesz, és az életjáradék összegét előre nem lehet megmondani.
Egyrészt, ha az amortizációval számolunk akkor számoljunk az inflációval is, és azt is illik figyelembe venni, hogy egy 70 év feletti idős embernek vagy házaspárnak jóval csekélyebb az amortizációs rátája, mint az aktívkorúaké. De ott van még egy lényeges dolog, amit a „szakértő” (az idézőjel annak szól, hogy ebben a témában nyilván nem az) nem tud, jelesül hogy a járadékszolgáltatást választó idősek jelentős hányada (80%) a kapott kezdeti és/vagy rendszeres díjakból felújítást végeztet el (nyílászáró csere, burkolat csere, konyha, fürdőszoba felújítás, stb.) nyilván a saját örömére, de ezzel együtt a befektető hasznára is. Ja és szó sincs haszonélvezeti jog bejegyzésről, ami rengeteg felvetést okafogyottá tesz.
Nagyon nem mindegy, hogy a pénzedet 7 év alatt duplázod meg vagy 25 év alatt. Az előbbi egy 10%-os hozamnak felel meg, míg utóbbi 3% sincs.
Először is a 25 éves „futamidő” egy hetven év feletti embernél igencsak megmosolyogtató (sajnos), hiszen a jelenleg közel 2 millió nyugdíjasnak csak a 3%-a az amely elérte 90 éves kort és mindössze 600 ember van, aki megérte a 100 évet. Ami a szépkorúak teljes számát tekintve csupán 0,001%!
A másik, hogy ott van az a fránya év/százalék alapon számolt értéknövekedés, amivel például a pénzintézetek is kalkulálnak, ez jelenleg 5%/év. Vagyis a példában említett 7év esetében +35%, míg, ha Isaac Asimovot megszégyenítő módon elengednénk a fantáziánkat és mi is kalkulálnánk a 25 évvel akkor +125% lenne az eredeti piaci árhoz képesti értéknövekedés.
Mielőtt jönne cáfolat, hogy ilyen 5%-os ráta nem létezik, akkor jeleznénk, hogy ellenkező esetben a bankok nagy bajban lennének, hiszen egy 50 milliós ingatlanra 20% önrész mellett 40 milliós jelzáloghitelt folyósítanak, aminek a visszafizetési összege 70 millió Ft. Vagyis ha csak az amortizációval számolnánk de értéknövekedéssel és az infláció árfelhajtó hatásával nem akkor bizony a futamidő alatt elolvadna a hitel mögül az ingatlanfedezet. Szerencsére ez nem így van.
A gond éppen az, hogy nem tudod előre megmondani, hogy mikor jutsz majd hozzá az ingatlanhoz, így ezalatt az idő alatt a pénzed feleslegesen áll, sőt költséged keletkezik.
A pénzünk nem áll feleslegesen, egyrészt a fent említett okokból kifolyólag, másrészt mert a piaci érték 50%-a, vagyis az 50 milliós példánál maradva 25 millió a zsebünkbe maradt, amit bárhova befektethetünk. Vagyis nem, hogy költséget nem termel, de egyenesen likvid pénzt eredményez amit befektetve plusz profitot termel. Ha pedig nem volt 50 „csak” 25 milliónk akkor nem kellett hitet felvennünk, hogy megvegyük az adott ingatlant.
Gondolj bele: Egy egyszerű, passzív részvénybefektetéssel is elérhetsz éves 10%-os hozamot, és szinte semmi dolgod nincs vele! Ha nem érsz el hasonló hozamot, akkor minek kockáztatnál és vesződnél az egésszel?
Na akkor nézzük csak ezt az állítást és maradjunk az úriember által felvetett 25 éves időtávnál, ez alatt három nagy válság is volt:
- 1998: Oroszország csődbe megy, nem képes törleszteni a külföldi hitelezőinek
- 2008: nagy nemzetközi pénzügyi válság a Lehman Brothers összeomlását követően
- 2020: lesújt a COVID
A tőzsdeindexek, melyek a részvénybefektetések átlagos értékének változását képviselik, a három válság során 34%-54% közötti mértékben estek vissza. Azt is megfigyelhetjük, hogy az árfolyamok visszakapaszkodása a mélypontról az egyes válságokat követően fél évtől valamivel több mint 2 évig tartó folyamat volt. Tehát a 25 év alatt elérhető 250%-os hozam egyenesen a Disney World mesevilágát idézi.
HASZONÉLVEZETES INGATLANOK KOCKÁZATAI
Egy döntés meghozatalakor mindig tájékozódnod kell a befektetések kockázatáról. Ennél a befektetésnél különösen sok kockázati tényezőt kell figyelembe venned.
Még ha sikerül is kiválasztanod a megfelelő ingatlant, akkor sem tudod pontosan meghatározni a befektetési időtávot és nem látod előre az összes költségedet sem.
Az részvények, befektetési jegyek, tőzsdeindexek esetében sem tudunk biztosra menni a várható hozammal kapcsolatban, de az időtávot igenis meg tudjuk határozni. Méghozzá az ANKER PROPERY tulajdonát képző Profit+® és Exit Express® kiegészítő szolgáltatásainak köszönhetően.
Ingatlannal kapcsolatos kockázatok
A megfelelő ingatlan kiválasztásához biztosan hozzáértésre lesz szükséged, így akár érdemes lehet egy szakértőt is megkeresned, aki segít neked ebben. Egy rossz választás azt jelentheti, hogy az ingatlan valójában nem is ér annyit, amennyire te számítottál, és nem fogod tudni olyan áron értékesíteni, ahogy azt elképzelted.
Az ANKER PROPERTY esetében minden ingatlanról, független értékbecslés, valamint energetikai tanúsítvány készül. Továbbá mivel minimum 50%-kal kedvezőbben jutunk hozzá a lakásokhoz, házakhoz, elképzelhetetlen az a fajta fiaskó, amit egy „teliáron” vásárolt ingatlan esetében kockázatként meg kellene élnünk.
Tartsd szem előtt azt is, hogy az ingatlanpiaci árak is folyamatosan ingadoznak.
De ez az ingadozás csak töredéke a tőzsdéken és a pénzpiacokon tapasztalhatókhoz képest, ráadásul az ingatlan nem rövidtávú befektetés forma a spekulánsoknak nem való.
Nagy a véletlen szerepe
Az egyértelmű, hogy minél hamarabb megkapod az ingatlant, annál jobban megéri a befektetés. A vásárlás pillanatában azonban nem fogod tudni megmondani, hogy a jelenlegi tulajdonos még 3, 10 vagy 20 évet fog-e élni.
Egyrészt az ingatlanok nem csak kihalás útján ürülhetnek meg, ebből adódóan már eleve kalkulálható a beköltözés/hasznosítás várható ideje. Másrészt ott vannak a fentebb említett Profit+® és Exit Express® nevű kiegészítő szolgáltatások. Tehát igen is meg lehet mondani mikor vehető birtokba az ingatlan.
Hosszú időtávon sokkal valószínűbb, hogy esedékes lesz egy nagyobb kiadással járó felújítás, ráadásul amennyiben még éljáradékot is fizetned kell, a költségeid nagyon megnőhetnek.
Ha életjáradékot fizetünk akkor a piaci érték 10-20%-át kellett a tulajdonszerzéshez kifizetnünk, vagyis a tőkére vetítve marad 80%-os a „tartalék”. Emellett senki és semmi nem kötelezi a befektetőt hogy bármilyen felújítás munkát elvégezzen az ingatlan tényleges birtokbavétele előtt.
Lehetséges, hogy a végén többet fizetsz ki, mint amennyit ér az ingatlan.
Itt valami óriási tévedés van! Ez valójában a jelzáloghitel felvétel legnagyobb hátránya, valamint kockázata hiszen a 20% önrész + 80% hitel, 40% kamatok, költségek = 140% a bekerüléskori piaci értékhez képest.
De az életjáradékos ingatlanok esetében, finoman szólva sem életszerű, (maradva az eredeti példánál) hogy egy 50 milliós lakásra az évek alatt mondjuk 51 millió forintot fizessen ki valaki járadékra. Az hozzávetőleg 272 havi azaz 23 évnyi járadékot jelentene.
Mi van, ha párral van dolgunk?
Amikor házaspár lakik az ingatlanban, akkor a haszonélvezeti jog mindkettőjüket megilleti. A befektető szempontjából ez azt jelenti, hogy a pár mindkét tagjának halálát követően kapja csak meg az ingatlant. Annak a valószínűsége pedig sokkal nagyobb, hogy legalább a pár egyik tagja hosszú életű lesz.
Ez az állítás a hozzá nem értésen túl a párkapcsolatban élő idősek szociális és lelki világának ismeretének hiányáról is tanúskodik. A szépkorúak a legtöbb esetben erősen függenek egymástól, érzelmileg és fizikailag egyaránt. Ha az egyikük elmegy a másik segítség, gondozás nélkül marad, nem lesz képes önmagát ellátni így idősotthonba költözik.
De sokszor érzelmileg is nagyon megviseli az itt maradt felet a másik elvesztése a létük szinte csak a vegetációra korlátozódik és a másik után mennek. Ezt mi nem kalkulálgatás és valószínűség számítások alapján állítjuk, hanem12 év tapasztalatára támaszkodva. Egyébként sincs olyan adatsor vagy felmérés, amely azt a badarságot támasztaná alá, hogy a párok esetében lényegesen később válna hasznosíthatóvá az ingatlan, mint az egyedülállók esetében.
Csak egy gyors példa: ha 60% esélyt adunk rá, hogy egy ember nem éli meg a 10 évet, akkor… Egy ember esetén 40% az esélye, hogy 10 évnél többet kell várnunk
Két ember esetén viszont már 64% az esélye, hogy 10 évnél többet kell várnunk
Tehát ha nem arról van szó, hogy már most nagyon idős házaspártól veszed meg az ingatlant, akkor szinte biztos, hogy az ilyen befektetés minden esetben rossz választás.
Hogy is van ez?! Mondjuk egy pár, 70 és 73 évesek. Az egyik nem éri meg a 10 évet és 79 éves korában meghal, a másik él 83 éves koráig? Rendben, akkor tíz év múlva az 50 milliós ingatlan amiért 25 milliót fizettünk ér majd 75 milliót, vagyis a háromszorosát, az bizony 200%-os növekedés akár, hogy csűrjük csavarjuk. Akinek ez rossz befektetés annak sok sikert kívánunk máshol!
Felmerülő kiadások, költségek
A befektetéssel kapcsolatosan számos költség felmerülhet, amelyeket mérlegelned kell, amikor meghozod a befektetési döntésedet.
Egyszeri vásárlás költsége: Ez általában egy nagyobb mértékű kifizetést jelent a vásárlás pillanatában. A vásárláshoz tartozhatnak egyéb költségek is, például a vagyonszerzési illeték, földhivatalba történő bejelentés, az ügyvéd díja, az ingatlanos díja. Ezeket érdemes mind számba venned, ugyanis az ártatlannak tűnő 1-2 százalékok könnyen összeadódnak.
Az ANKER PROPERTY ügyfelei számára a vagyonszerzési illeték tekintetében 50%-os kedvezmény érhető el. Továbbá mi álljuk az ügyvédi munkadíjat a földhivatali ügyintézés költségét az értékbecslés díját és az energetikai tanúsítvány díját is.
Az ingatlan külső állagmegóvása is az új tulajdonos feladata lesz, a haszonélvező csak a benti részekért felel. Ha például napelemes a ház, és a napelem tönkremegy, a tulaj felelőssége azt megjavíttatani.
Mivel az ANKER PROPERTY által közvetített szerződések esetében az ingatlanokra NEM kerül bejegyzésre haszonélvezeti jog a befektetőnek nincs kötelezettsége az ilyen és ehhez hasonló munkák elvégzésére és finanszírozására. Tehát ezt kihúzhatjuk a listáról.
Ha egy társasház vagy panel esetében a lakóközösség megszavaz egy nagyobb felújítást, akkor azt is a tulajdonos fizeti. Ezek akár milliós nagyságrendű költségek is lehetnek.
Igen ám csakhogy ezek, kiváltképp, ha milliós nagyságrendűek az ingatan értékét jelentősen növelő beruházások, vagyis ez befektetés nem költség. Újabb pipa.
Egy állandó költség lehet az életjáradék, amely általában havonta fizetendő. A szerződésbe mindenképpen bele kell foglalni, hogy ez milyen feltételek mellett emelkedhet. Az általunk megkérdezett irodánál például az a szabály, hogy amelyik évben az infláció meghaladja az 5%-ot, akkor az infláció 5% feletti mértékével nő az életjáradék összege is. Tehát például 8%-os infláció esetén 3%-kal.
A befektető szempontjából tehát az a legjobb, ha legalább 5%-os az infláció, hiszen ekkor a kifizetések reálértéke a maximummal (5%) csökken.
Az emelés a KSH inflációs adatai alapján történik, csakhogy az ingatlanárak 2012-ben kikerültek a fogyasztói kosárból, ahogy sok egyéb releváns termék, szolgáltatás is. Így nem a valós pénzromlás és főleg nem az ingatlanárak növekedésének mértéke szerinti kompenzációt kell a befektetőnek megfizetnie a járadékos felé.
Vagyis ezerszer jobban jár mintha minden évben új értékbecslés készülne és újra kiszámolnák az ingatlan után járó havi járadék összegét. És ebben rejlik az egyik nagy előny is hiszen az ingatlanok értéke sokkal jobban emelkedik, mint az utánuk fizetendő járadék összege, már ha emelkedik. Vagyis az olló folyamatosan nyílik a befektetők nagy örömére. Ha pedig olyan módozatot válaszunk, ahol csak egyösszegű kifizetés van akkor értelmetlenné válik az egész felvetés. Ezt is kihúzhatjuk a listáról.
Számolnod kell az illikviditással
A befektetés magával hordoz bizonyos pénzügyi kockázatokat is, hiszen komoly likviditás kérdések merülnek fel. A befektetett pénzed illikvid lesz, ami azt jelenti, hogy ha a jövőben szükséged lenne rá, akkor nem tudsz pár nap alatt hozzájutni. Erre kizárólag az ingatlan eladásával van lehetőséged.
Egyrészt mivel alapesetben a rendelkezésünkre álló összeg 20-50%-át fektetjük be így 80-50% likvid marad. Abban az esetben, pedig, ha az ingatlan értékének csak 20-50% áll a rendelkezésünkre az előny, hogy több tízmilliós hitel felvétele nélkül is megkapjuk a lakás 1/1 tulajdonjogát az akár mindent ellenérvet felülírhatna.
De nincs rá szükség, hogy ezzel üssük el a likviditás kérdését! ugyanis az Exit Express® szolgáltatásunk révén 5-7 nap alatt hozzájutunk a teljes befektetett összeghez, veszteség nélkül. Ez is empirikus adat! Szemben mondjuk az Ingatlanbefektetés Alappal, ahol a törvényi előírások miatt 180 napot kellene várnunk a pénzünkre.
Az ingatlan eladására a haszonélvezeti jog kedvezményezettjének élete vége előtt is van lehetőséged. A haszonélvezeti jog azonban ebben az esetben is megmarad, így az új tulajdonos nem fogja neked kifizetni az ingatlan teljes piaci árát.
Mivel a befektetésed lényege az, hogy a valós piaci ár töredékéért veszed az ingatlant, majd teljes áron adod el, ezért az idő előtt történő eladás nagy valószínűséggel azt jelenti, hogy nem keletkezik (jelentős) hozamod a befektetésen, sőt valószínűleg veszteséges lesz.
Ez aztán a katyvasz! Töredék áron vesszük meg az ingatlant, de ha a megüresedés előtt adjuk el akkor veszteséget fogunk elszenvedni?! Ez komoly?! Tegyük ezt is helyre! Az igazság az, hogy mivel az életjáradéki ingatlanok piaca több mint egy évtizede létezik, ezért ahogy venni úgy eladni is tudok ilyen ingatlanokat. Ez olyan, mint a tőzsdéken az OTC azaz a másodlagos piac, nem ez a fő börze de azért létezik, működik. Ennek és az ANKER PROPERTY Profit+® szolgáltatásának köszönhetően jelentős hozamot tudunk realizálni még akkor is ha idő előtt szálunk ki.
Egyéb kockázatok
A másik féllel folyamatos kapcsolattartás szükséges, már csak azért is, mert különben nem fogod tudni, hogy mikor kapod meg az ingatlant. Nem tudom, te hogy vagy vele, de nekem nem hiányzik az életemből egy idős hölgy, akit havonta fel kell hívnom. Lehet, szerencséd lesz, és nem lesz szükség sok kapcsolattartásra, és esetleg emailben / SMS-ben is elég olykor-olykor beszélni. De akkor is menni fog vele az időd és a figyelmed!
Egyrészt nincs szükség folyamatos kapcsolattartásra ez nem eltartási szerződés, hanem életjáradéki szerződés (fogalomzavar) ezt az ANKER PROPERTY megteszi helyettünk. De mondhatnánk azt is, hogy nekünk meg az nem hiányzik, hogy egy tanácsadó, bróker, hetente hívogasson az újabb kihagyhatatlan ajánlatokkal, vagy a magyarázkodásával, hogy most miért buktam a tőzsdén.
Ebből egy csomó egyéb kellemetlenség is adódhat ugyanúgy, mintha albérletbe adnád a lakásodat. Viszont itt nincs lehetőséged felbontani a szerződést és új albérlőt keresni.
Jaj ez rossz irány! A bérbeadással való összehasonlítással még rosszabbul járna szkeptikus úr, maradjon inkább a mindenki egy ellen vélt biztonsága mögött. Mármint az összes befektetés forma vs. életjáradékos ingatlan.
Én azt az információt kaptam, hogy amennyiben a tulajdonos CSAK EGYSZER IS ELMARAD az életjáradék fizetésével, úgy a szerződés felbomlik, és elbukja a teljes befizetését, a tulajdonjog pedig visszaszáll a haszonélvezőre.
Egyrészt, ha valaki megszegi a szerződésben vállalt kötelezettségeit az bizony szankciókkal jár ahogy az élet minden területén, erre ne csodálkozzunk már rá mint egy újszülött! Egyébként ebből az eszmefuttatásból adódik a kérdés: a véleményező szerint akkor az lenne a normális, ha az idős ember, aki az élete munkájának eredményét töredék áron átadta a befektetőnek törődjön bele, hogy bár az ingatlan már nem az öv semmivel sem él jobban mint korábban mert nem kapja a neki járó havi összeget?!
Másrészt az igazság az, hogy a befektetőnek számtalan módja van arra, hogy az ő számára is megnyugtató módon rendeződjenek a dolgok, ha valamiért nem tud fizetni. Egyeztet a járadékossal, a fizetési nehézségről és átütemez (az ANKER PROPERTY ebben is közreműködik). Tovább értékesíti a szerződést, ezzel mentesül a kötelezettségek valamint a szerződésszegés alól és még pénzhez is jut, amivel rendezni tudja a helyzetét. Jelzáloghitelt vesz fel, amivel áthidalja a nehézségeket, és még plusz likvid tőkéhez is hozzájuthat.
Így kellene kockázatot csökkenteni
A kockázatok mérlegelésénél mindenképpen érdemes figyelned arra, hogy egy-egy ilyen ingatlan vásárlása túlságosan nagy kockázatot jelent. Ennek elsődleges oka a fent említett bizonytalanság az időtávval kapcsolatban. Ezt a bizonytalanságot úgy tudod csökkenteni, hogy nem egy ingatlant vásárolsz, hanem legalább 5-10 ilyet.
A vásárlással kapcsolatos kockázatokat cáfoltuk, így nincs mit csökkenteni. A véleményező valószínűleg a diverzifikációval igyekszik próbálkozni. Egyrészt a kockázatporlasztásra akkor van szükség, ha olyan eszközökbe fektetünk, amelyek értéke volatilis, és amelyeknek árfolyama van.
Az ingatlan azonban sem nem volatilis legalábbis koránt sem annyira, mint a pénzpiaci eszközök, és mert nem árfolyama, hanem ára van. Másrészt a diverzifikációval alapesetben a vételi árhoz képesti csökkenés, értékvesztést igyekszünk kikerülni. Mivel azonban az életjáradékos ingatlant a piaci ár 20-50%-áért vesszük erre nincs szükség, hiszen olyan nem igazán valószínű, hogy a lakásárak a vételihez képest 50-80%-ot zuhanjanak. Ilyen még a 2008-as jelzálogpiaci krízis alatt sem fordult elő!
Ahhoz azonban, hogy 5-10 ingatlant tudj vásárolni, mindenféleképpen nagyobb tőkére lesz szükséged, ráadásul az ilyen jellegű ingatlanvásárlásra nem is tudsz hitelt felvenni.
Egyrészt ahogy fentebb leírtuk nincs szükség 5-10 ingatlan vásárlására ahhoz, hogy biztonságban tudjuk a befektetésünket. Másrészt, ha a vásárláshoz nem is de a tulajdonszerzést követően már gond nélkül fel lehet venni kedvező kamatozású jelzáloghitelt az ingatlanra.
MIKOR ÉRI MEG AZ ÉLETJÁRADÉKOS INGATLAN?
Kíváncsiságból én elég sok ajánlatot beütöttem már a kalkulátorba, és még sosem találtam olyat, ami 8-9%-os reálhozamot hozott volna. A gond, hogy az életjáradékok és az értékesítési ár is változik attól függően, hogy mennyi idős a tulajdonos. Vagyis többet kell fizetned, ha ugyanazt az ingatlant egy 80 éves bácsi árulja, mintha egy 65 éves hölgy.
Az egyösszegű szerződés esetében nincs különbség mindegy hány éves az idős személy, azt azért fontos megjegyezni, hogy az ANKER PROPERTY esetében a belépési küszöb a 70. életév. A havi járadékos konstrukciónál pedig ahogy ott a lehetőség a hosszú távon való fizetésre, ugyan úgy ott van a rövidre is. Ezért is van, hogy az ügyfelek között 50-50%-os arányban megoszlik ki melyik konstrukciót választja.
Saját tapasztalatom
Én azt tapasztaltam, hogy vannak jobb és vannak rosszabb ajánlatok, de nagyjából fél éves várakozás után egy sem volt, ami megdobbantotta volna a szívem.
Ez azért is fontos, mert ha ezekből az ingatlanokból akarsz portfóliót építeni, akkor úgy kell magadra tekinteni, mint egy horgászra, aki nagyon türelmesen vár a parton, de amikor kapás van, azonnal cselekedned kell.
A fél év nem rossz, de a 12 év azért mégiscsak meggyőzőbb márpedig mi az ANKER PROPERTY-nél ennyi ideje tevékenykedünk ezen a piacon. Így a nyilvánvaló információhiány mellett a tapasztalati deficit az, ami az úriemberben ezt a képet kialakította.
Folyamatosan kell, hogy likvid tőkét tarts, és benne kell lenned az első két emberben aki telefonál, és a tulajdonosnak is téged kell választania egy interjút követően. Vagyis ha évente egy ilyen ingatlant találsz, az is csak 2-3 évente fog egy tényleges vásárlást jelenteni.
Tisztában kellene lenni a piac nagyságával! Ez jelenleg 300 és 700 ezer potenciális ingatlant és igénylőt jelent, ezeknek a számoknak a birtokában elnéző mosollyal nyugtázhatjuk a csupán 2-3 évente felbukkanó szuper ajánlatok vízióját.
Végül nézzük a tényeket!
- Az életjáradékos ingatlanba való befektetés kiemelkedő hozammal bír.
- Az életjáradékos ingatlanba befektetett pénz akár 1 hét alatt is likviddé tehető.
- Az életjáradékos ingatlanokra nem feltétlenül kerül haszonélvezeti jog.
- Az életjáradékos ingatlanokon nincs elidegenítési és terhelési tilalom.
- Az életjáradékos ingatlanokra fel lehet venni jelzáloghitelt.
- Az életjáradékos ingatlanok tovább értékesíthetőek, profit mellett is
- Az életjáradékos ingatlanok esetében nincs szükség diverzifikációra.
- Az életjáradékos ingatlanok sokkal kevésbé vannak kitéve a gazdasági, politikai, geopolitika történéseknek, mint más befektetés formák.
- Az életjáradékos ingatlanba való befektetés alacsony kockázatú.
- Az életjáradékos ingatlan esetében mi határozzuk meg a befektetésünk időtávját.
